Vastgoedmarketing: het verkoopplan per woning, week na week

Vastgoedmarketing voor één woning is een plan met data: wat klaar is voordat de woning op Funda staat, wat er in de eerste veertien dagen gebeurt, wat je meet als er geen bod komt en wat de verkoper elke maandag van je krijgt. Het plan is kort, omdat de markt snel is: de NVM meldt voor het derde kwartaal van 2026 een gemiddelde verkooptijd van 31 dagen.

Hoe je de opdracht binnenhaalt, staat in het artikel over het verkoopgesprek. Dit artikel begint bij de getekende opdracht.

Waarom een plan van vier weken hier eigenlijk drie weken is

Drie cijfers van de NVM over het derde kwartaal van 2026:

• Verkooptijd 31 dagen. De NVM telt van het moment dat de woning te koop staat tot de datum waarop de koopakte bij de makelaar volledig is ondertekend (NVM-marktoverzicht, pdf).
• 39.001 woningen te koop, 23,8 % meer dan een jaar eerder.
• Krapte-indicator 2,8: de maat voor hoeveel keus een koper heeft.

Kopers hebben dus meer keus dan vorig jaar. Hypotheker leest in dezelfde NVM-cijfers dat bij bijna twee derde van de verkochte woningen boven de vraagprijs werd betaald, tegen 71 % een jaar eerder. Overbieden is minder vanzelfsprekend, en de tak "er komt geen bod" verdient een eigen plan.

Omdat de verkoop zelf tijd kost tot de handtekening, valt de echte marketing in de eerste drie weken. Het hele plan op één pagina:

De dagen zijn een keuze, geen regel. Spreek ze vooraf met de verkoper af.

Voor livegang: pakket, label, plattegrond, beeld

Het Funda-pakket kies je samen

Sinds half september 2026 werkt Funda met drie pakketten: Brons, Zilver en Goud. Volgens NOS kost het goedkoopste € 231 excl. btw en het duurste € 536. Een hoger pakket geeft een grotere advertentie, meer foto's en een plek bovenaan de resultaten. De prijs van Zilver, en of de prijzen sinds juni zijn veranderd, zie je in je Funda-omgeving.

Funda's eigen overzicht van de pakketten zet "Video, 360° foto's & 3D tour" in Zilver en Goud, niet in Brons. Dat is de afweging die je de verkoper laat zien: een lager bedrag, of ruimte voor video en 360°-foto's.

Funda schrijft ook dat binnen een pakketgroep de meest complete presentatie hoger staat. In die lijst staan onder meer ten minste tien foto's, ten minste vier 360°-foto's of een 3D-tour, een video, een of meer plattegronden en ingevulde kenmerken. Controleer de actuele lijst bij Funda voordat je een pakket aanraadt.

Leg vast wie betaalt. In het nieuwe model kan de verkoper de factuur van Funda zelf ontvangen, naast de opstartkosten van de makelaar (NOS). Zet het pakket en de betaler in de opdracht, zodat de eerste factuur geen verrassing is. Meer over wat de verkoper betaalt staat in kosten huis verkopen.

Energielabel

Artikel 6.30 van het Bbl zegt: wie een woning te koop of te huur aanbiedt "via advertenties in commerciële media, vermeldt daarin de energieprestatie-indicator van een geldig energielabel" (IPLO). RVO vult aan: de advertentie toont de labelletter en de energieprestatie-indicator. Regel het label dus voor livegang.

Plattegrond en meten

Meet de woning volgens de meetinstructie en laat de plattegrond maken voordat de foto's klaar zijn. Hoe dat gaat, lees je in woonoppervlakte meten en plattegrond van een woning.

Foto's, 360°-foto's, tour en tekst

Maak de woning eerst verkoopklaar, dan pas de foto's en de virtuele tour. Schrijf de woningtekst als laatste, met de foto's naast je.

Gebruik je AI om een foto te bewerken of in te richten, ken dan de regels van Funda. Zoals AVROTROS Radar ze citeert: alleen toegestaan als je het duidelijk in het beeld aangeeft, "Het beeld mag nooit een misleidende voorstelling geven", en niet als hoofdfoto, behalve bij nieuwbouw.

Vraagprijs en biedingsprocedure, vooraf

Onderbouw de vraagprijs met vergelijkbare verkopen (prijs per vierkante meter). Spreek nu al af hoe en wanneer je biedingen verzamelt, en op welke dag je samen beslist als er geen bod komt. Wie dat pas in week drie bespreekt, heeft een moeilijker gesprek.

Dag 0 tot 10: livegang en bezichtigingen

Dag 0. De woning gaat live op Funda, met elk kenmerk ingevuld: een complete presentatie telt mee in de volgorde. Huurwoningen zet je ook op Pararius. Zet de woning dezelfde dag op je eigen website.

Dag 0. Stuur de woning naar zoekers in je bestand die om dit soort woningen vroegen, alleen aan wie erom heeft gevraagd.

Dag 1 tot 2. Het te-koopbord en de etalage. Een QR-code op het bord brengt de voorbijganger in de tour; hoe je die leesbaar plaatst, staat in QR-code op het te koop-bord. Regels voor borden zijn gemeentelijk: kijk in de regels van je gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl. Zet de labelletter ook op de bordkaart.

Dag 1 tot 3. Social media en een korte video. Een post en een reel per woning is genoeg voor de start (social media voor makelaars, woningvideo). Zet de labelletter in de tekst bij de post.

Dag 3 tot 10. Bezichtigingen in blokken, of een open huis op een zaterdag. Blokken geven kopers het gevoel dat er belangstelling is, en jij verliest minder tijd tussen afspraken.

Eén tour voedt al deze kanalen in Vistura. De QR-code van de tour is er "Voor etalages, flyers en te-koopborden.", net als de link voor WhatsApp en een code om in te sluiten. De Afbeeldingen voor social media zijn "Klaar om te posten op Instagram, Facebook of LinkedIn. De QR-code en de korte link openen de tour." De Verticale reel maakt een pan door elke kamer in de volgorde van de tour, in 1080 x 1920. Met Link voor portalen krijgt elk portaal een eigen link, zodat je op Pro per portaal ziet hoeveel bezoek er kwam. Dit zit in elk abonnement; met Pro dragen de beelden je eigen logo en kleuren. De app maakt de QR-code voor elke tour zelf; voor een losse code is er de gratis QR-code voor je woning.

De biedingsdag

In Nederland loopt een verkoop vaak naar één moment toe: de dag waarop de biedingen binnen moeten zijn. Die dag bereid je voor in de week ervoor.

Ervoor. Elke bezoeker van een bezichtiging krijgt binnen een dag een bericht van je. Noteer wat iedereen zei: wat beviel, wat twijfel gaf, of er een hypotheekgesprek gepland is. Die notities heb je op de biedingsdag nodig, en daarna in het rapport voor de verkoper.

De dag zelf. Biedingen komen schriftelijk binnen, op het tijdstip dat je vooraf hebt aangekondigd. De verkoper hoort dezelfde dag wat er binnenkwam, ook als het tegenvalt. Hoe je aanvragen tot dat moment opvolgt, staat in leads opvolgen.

In Vistura komen aanvragen uit de tour binnen als leads, op elk abonnement. Op Pro zet je ze in fases: Nieuw, Gecontacteerd, Bezichtiging gepland, Bod, Gewonnen en Verloren, met notities en meldingen. Onder "Voordat je belt" zie je de bekeken kamers, de tijd en de bron van elke lead. Met Bezichtigingen boeken (Pro) kiest een koper zelf een vrij moment in je agenda.

Geen bod na drie weken: lees eerst, verlaag daarna

Komt er op de biedingsdag niets binnen, verlaag dan niet meteen de prijs. Kijk eerst op welke stap kopers afhaken. Elke stap heeft zijn eigen oplossing:

Een paar regels om de tabel goed te lezen:

• Vergelijk met je eigen woningen. Zet de cijfers naast die van vergelijkbare woningen die je eerder verkocht, en naast de regionale cijfers van de NVM. Een landelijk gemiddelde zegt weinig over een tussenwoning in Amersfoort.
• Kijk waar bezoekers in de tour blijven hangen. Houdt de tuin of de woonkamer de aandacht vast, dan hoort die ruimte in de hoofdfoto.
• Eén aanpassing tegelijk. Verander je de hoofdfoto, de titel en de prijs in dezelfde week, dan weet je niet wat werkte. Met een markt van 31 dagen geef je elke aanpassing een week.
• Prijs als laatste. Een prijsverlaging is de duurste aanpassing voor de verkoper. Laat eerst zien dat je de andere stappen hebt geprobeerd.

De verkoper ziet Funda ook: wat jouw rapport toevoegt

Elke maandag krijgt de verkoper een kort rapport: bezichtigingen, reacties, aanvragen, het bezoek aan de tour per bron, jouw notitie en de volgende stap met een datum. Ook in een slechte week. Juist dan.

Wat de verkoper al op Funda ziet, herhaal je niet. Kijk in je Funda-omgeving welke cijfers de verkoper daar krijgt. Jij voegt toe wat Funda niet vertelt: waar bezoekers vandaan kwamen, welke kamers ze bekeken en wat ze bij de bezichtiging zeiden. Zo laat je zien dat je werk doet, ook als de telefoon stil is.

In Vistura maak je dat rapport met het Eigenaarsrapport: "De bezoeken van de tour, waar ze vandaan kwamen en wat het meest bekeken werd, in je eigen huisstijl. Download als pdf of stuur per e-mail.", met een veld "Je notitie voor de eigenaar". Elk abonnement stuurt bezoeken en leads; Pro voegt de bronnen, de meest bekeken kamers, de tijd in de tour en je logo toe. Met Pro nodig je de verkoper uit via het menupunt Eigenaar (Toegang voor de eigenaar): hij kijkt zelf mee en ziet hoeveel mensen door de woning hebben gelopen, nooit wie. Jij krijgt zelf het Weekrapport per e-mail op maandagochtend. Na de verkoop zet je de tour op Markeren als verkocht, en leiden oude links naar je profiel.

Je eigen marketingplan als makelaar, kort

Dit plan is per woning. Daarnaast heeft je kantoor een eigen plan nodig, zodat er opdrachten blijven komen. Marketing voor een makelaar past op vijf regels:

1. Eén wijk waar je bekend wilt zijn, met een vaste aanpak (acquisitie voor makelaars).
2. Je Google Bedrijfsprofiel, bijgewerkt en met recente reviews.
3. Een vast ritme op social media, bijvoorbeeld elke week een woning en elke maand iets over de wijk.
4. Oud-klanten, die je een keer per jaar spreekt.
5. Dit verkoopplan voor elke woning, zodat elke verkoper je aanbeveelt.

Veelgestelde vragen

Hoe lang duurt het gemiddeld om een huis te verkopen?

Volgens de NVM was de gemiddelde verkooptijd in het derde kwartaal van 2026 31 dagen. De NVM rekent vanaf het moment dat de woning te koop staat tot de datum waarop de koopakte bij de makelaar volledig is ondertekend. Een gemiddelde woning is dus binnen ongeveer een maand verkocht; jouw regio en prijsklasse kunnen flink afwijken.

Welk Funda-pakket kies je voor een woning?

Dat beslis je samen met de verkoper, voordat de woning live gaat. Volgens NOS kost het goedkoopste pakket € 231 en het duurste € 536, excl. btw. Funda's eigen overzicht zet video, 360°-foto's en een 3D-tour in Zilver en Goud, niet in Brons. Bekijk de actuele prijzen en inhoud in je Funda-omgeving en leg vast wie de factuur betaalt.

Wanneer verlaag je de vraagprijs als er geen bod komt?

Pas als je de cijfers hebt gelezen. Kijk eerst waar kopers afhaken: weinig weergaven, weinig bezoek aan de tour, weinig aanvragen of bezichtigingen zonder bod. Pas eerst aan wat bij die stap hoort. Spreek vooraf met de verkoper een dag af, bijvoorbeeld dag 21, waarop je samen beslist over de prijs.

Moet het energielabel ook in een social-mediapost?

Het Besluit bouwwerken leefomgeving verplicht de energieprestatie-indicator van een geldig label in advertenties in commerciële media. Of een social-mediapost of een te-koopbord daaronder valt, staat er niet letterlijk bij. Zet de labelletter en de indicator er gewoon bij: dan zit je altijd goed. Dit is informatie, geen juridisch advies.