Woonoppervlakte meten voor de verkoop: zo werkt de regel
Woonoppervlakte meten zoals de meetinstructie het zegt: binnen de buitenmuren, per bouwlaag, de 1,5 en 2 meter, de zolder, en wat je in de advertentie zet.
De woonoppervlakte van een woning meet je in Nederland per bouwlaag binnen de buitenmuren, met de binnenwanden erbij, volgens de meetinstructie die op NEN 2580 is gebaseerd. Vloer onder 1,5 m netto hoogte valt af. Bergruimte, buitenruimte en een losse schuur tel je apart.
Deze gids is voor de makelaar die het cijfer publiceert, en hij gaat alleen over Nederland. Ben je eigenaar of koper, dan zie je hier waarom twee cijfers voor hetzelfde huis allebei kunnen kloppen.
Welke regel geldt: NEN 2580 en de meetinstructie
Er zijn twee documenten, en ze zijn niet hetzelfde.
NEN 2580:2007 is de norm voor oppervlakten en inhouden van gebouwen. Je kunt hem kopen, maar ook gratis lezen in NEN Connect met een gratis account. Hij staat in NEN's overzicht van normen die in het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn aangewezen.
De meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen is het praktische handboek, voor makelaars en taxateurs die meten voor verkoop, verhuur of taxatie, en voor gemeenten. De versie die we lazen is van juli 2019. De lijst met vragen en antwoorden is van januari 2023 en staat ook bij de NVM. Controleer de versie op de site van de Waarderingskamer. Geven de instructie en de lijst geen antwoord, dan geldt NEN 2580.
De instructie wijkt op twee punten af van de norm:
| NEN 2580 | Meetinstructie | |
|---|---|---|
| Binnenwanden | Zonder dragende binnenwanden | Met dragende en niet-dragende binnenwanden |
| Splitsing in wonen en overig | Nee | Ja |
Voor NVM-makelaars is de instructie verplicht: de ledenraad besloot dat op 4 juni 2010, met ingang van 1 september 2010, zo staat in het arrest van de Hoge Raad. Lid van VBO of VastgoedPRO? Check de regels van je vereniging. Bij verhuur gelden aparte regels voor de huurprijs; die vallen buiten dit artikel.
Woonoppervlakte en gebruiksoppervlakte: de vier cijfers
Wat een advertentie woonoppervlakte noemt, is de gebruiksoppervlakte wonen. De instructie en de vragenlijst onderscheiden vier cijfers:
| Cijfer | Wat erin zit | Voorbeelden |
|---|---|---|
| Gebruiksoppervlakte wonen | Inpandig en voldoet aan de eisen; bij twijfel hoort het hier | Woonkamer, keuken, badkamer, gang, meterkast, trapkast, bewoonbare zolder |
| Overige inpandige ruimte | Hoogste punt tussen 1,5 en 2,0 m, of bouwkundig alleen geschikt als berging | Kelder, inpandige garage, bergzolder |
| Gebouwgebonden buitenruimte | Niet of deels omsloten, direct aan de woning | Balkon, dakterras, veranda, carport |
| Externe bergruimte | Buiten de woning, afsluitbaar, geen gedeelde muur, alleen via buiten bereikbaar | Losse schuur, berging in het complex |
Bij aanbieding op de markt wordt de oppervlakte zo veel mogelijk in deze vier gesplitst. Ook het CBS splitst gebruiksoppervlakte in woonruimte en overige inpandige ruimte.
Woonoppervlakte meten, stap voor stap
Dit zijn de stappen uit de instructie, in volgorde:
- Werk per bouwlaag. Meet elke verdieping op vloerniveau, langs de muur, en niet kamer voor kamer.
- Blijf binnen de buitenmuren en de muren met de buren. Alle binnenwanden horen erbij. Een keukenblok en een open haard ook. Radiatoren en vensterbanken negeer je.
- Haal eraf wat niet telt. Vloer onder 1,5 m netto hoogte (maar niet de oppervlakte onder een trap), ruimten waar niemand kan komen, een schacht of kolom van 0,5 m² of groter, een liftschacht, en een trapgat of vide van 4,0 m² of groter.
- Verdeel elke bouwlaag in wonen en overig. Dat doe je met de hoogtes hieronder.
- Tel per categorie op over alle bouwlagen.
- Meet balkon, dakterras en externe berging apart. Overdekte buitenruimte meet je tot de rand van de overkapping, open buitenruimte tot het hek of de rand van de vloer.
De instructie gaat uit van meten met de hand en staat geschikte software toe. Een laserafstandsmeter is onze eigen tip, geen regel.
Waarom de som van je kamers te laag is
Kamers die je van muur tot muur meet, laten de binnenwanden weg. Een verzonnen voorbeeld: een begane grond van 5,40 x 9,00 m binnen de buitenmuren is 48,60 m². De kamers samen komen op 44,90 m². Het verschil van 3,70 m² is muur, en die muur hoort bij het cijfer.
Kamermaten blijven nuttig in de tekst en op de plattegrond van een woning. Het is alleen een ander getal.
Hoogtes, zolder en kelder: de 1,5 en 2 meter
Mensen halen deze twee tests vaak door elkaar. De eerste beslist of de vloer meetelt, de tweede in welke categorie hij valt.
1,5 m: telt het mee? Lager dan 1,5 m netto is geen gebruiksoppervlakte, behalve onder een trap. Onze eigen tip: houd het meetlint op 1,50 m onder de schuine kap en markeer de vloer aan beide kanten.
2,0 m: wonen of overig? Ligt het hoogste punt van de ruimte tussen 1,5 en 2,0 m, dan is het overig. Komt de ruimte wel boven 2,0 m, maar is dat stuk samen kleiner dan 4,0 m² en is er ook een deel onder 2,0 m, dan is het voor een woonruimte ook overig.
Er zijn uitzonderingen in de vragenlijst:
- Een badkamer met een verlaagd plafond van 1,95 m kan wonen blijven, zolang je de ruimte redelijkerwijs kunt gebruiken.
- Een erker van 1,9 m aan een woonkamer boven 2,0 m blijft wonen.
- Balken om de halve meter tellen als plafond: een ruimte van 2,2 m met 1,9 m onder de balken is overig.
De zolder heeft drie typen:
| Zolder | Kenmerk | Telt als |
|---|---|---|
| Niet betreedbaar | Luik met losse trap, of geen vloer om op te lopen | Niet meten |
| Bergzolder | Geen vaste trap (een vlizotrap of vastgeschroefde ladder telt niet als vaste trap), of minder dan 0,5 m² transparant glas in totaal | Overige inpandige ruimte |
| Bewoonbare zolder | Vaste trap en ten minste 0,5 m² glas | Wonen, tenzij de ruimte bouwkundig alleen als berging geschikt is |
Souterrain. Boven 2,0 m en in gebruik als woonruimte kan het wonen zijn. Is het deel van een grotere woning en komt het nergens boven 2,0 m, dan is het overig.
Garage. Omgebouwd, geïsoleerd, met een regelbaar klimaat, binnendoor bereikbaar en niet meer geschikt voor een auto: dan kan het wonen zijn.
Er bestaat hier geen percentage. Een stuk vloer telt helemaal mee of niet.
Rekenvoorbeeld: een tussenwoning in Amersfoort
Deze woning is verzonnen. Alle maten liggen binnen de buitenmuren.
| Deel | Maten (m) | Oppervlakte | Hoort bij |
|---|---|---|---|
| Begane grond | 5,40 x 9,00 | 48,60 m² | Wonen |
| Eerste verdieping (trapgat kleiner dan 4 m² telt mee) | 5,40 x 9,00 | 48,60 m² | Wonen |
| Zolder, deel boven 1,5 m, vaste trap, dakraam van 0,8 m² | 5,40 x 5,00 | 27,00 m² | Wonen |
| Gebruiksoppervlakte wonen | 124,20 m² | ||
| Berging aan de achtergevel, gedeelde muur, alleen via buiten | 2,50 x 2,40 | 6,00 m² | Overige inpandige ruimte |
| Dakterras op de aanbouw | 3,00 x 2,00 | 6,00 m² | Gebouwgebonden buitenruimte |
| Losse schuur in de tuin | 2,50 x 3,00 | 7,50 m² | Externe bergruimte |
Vervang de vaste trap door een vlizotrap en 27,00 m² schuift van wonen naar overig. De woonoppervlakte is dan 97,20 m². Hetzelfde huis, dezelfde muren.
Is een vorm geen rechthoek, dan knip je hem in rechthoeken en tel je die op:
A is 5,00 x 3,00 = 15,00 m², B is 2,50 x 2,00 = 5,00 m², samen 20,00 m². De som is hetzelfde voor één ruimte of een hele bouwlaag. Voor de meetinstructie neem je de hele bouwlaag als vorm, gemeten langs de binnenkant van de buitenmuren, zodat de binnenwanden vanzelf meetellen.
De som zelf maken
Vistura heeft een gratis rekenhulp voor de woonoppervlakte, zonder account. Gebruik één regel per bouwlaag in plaats van één per kamer, en typ in het veld "Kamer" je eigen naam, zoals "Begane grond". Voor andere vormen kies je "L-vorm" of "Meerdere rechthoeken". Haal bij overig, buitenruimte en externe berging het vinkje weg bij "Telt mee voor de woonoppervlakte". Ze komen dan onder "Overige ruimtes", en de namen op de regels houden ze uit elkaar. Laat het percentage op 100 staan. Met "Kopiëren als tekst" heb je de lijst.
BAG, WOZ en advertentie: waarom de cijfers verschillen
De BAG legt de totale inpandige gebruiksoppervlakte vast volgens NEN 2580: wonen en overig samen. Voor de WOZ speelt de splitsing tussen die twee evenmin. Een BAG-cijfer boven je woonoppervlakte kan dus kloppen. Het kan ook verschillen door de dragende wanden, want die telt de instructie wel mee en de norm niet.
De instructie waarschuwt hiervoor bij het vergelijken. Een verschil is dus niet vanzelf een fout, en de BAG vervangt je meting niet.
Een vrijstaand gastenverblijf of kantoor in de tuin dat aan de eisen voor wonen voldoet, tel je bij aanbieding op de markt bij de woning op. In de BAG staat het niet bij de woning opgeteld. Zet in je toelichting dat een deel in een apart gebouw ligt.
Wat zet je in de advertentie, en wie meet
Met de cijfers uit het voorbeeld ziet de regel in je woningtekst er zo uit:
Gebruiksoppervlakte wonen: 124 m². Overige inpandige ruimte: 6 m². Gebouwgebonden buitenruimte: 6 m². Externe bergruimte: 7,5 m². Gemeten volgens de meetinstructie.
Vijf punten voor je dat publiceert:
- Rond nooit naar boven af. Dat is ons eigen advies, want de instructie geeft geen afrondingsregel. 124,20 wordt 124, en 7,50 blijft 7,5.
- Lees wat een meetrapport volgt. Een rapport volgt de instructie of NEN 2580, en die twee verschillen. NTA 2581 beschrijft rapporten volgens NEN 2580, met het verschil tussen meetstaat en meetcertificaat. De Waarderingskamer heeft een uniforme meetstaat voor de instructie. De instructie zelf eist geen rapport; kijk of je vereniging of opdracht dat wel doet. Bewaar het rapport in het dossier.
- Controleer het cijfer van een bureau. Leg de meetstaat naast de woning voordat de advertentie live gaat. Ook dat is ons eigen advies.
- Reken niet op een marge. De instructie en de vragenlijst noemen geen percentage. Een marge in de voorwaarden van een bureau is geen regel.
- Neem geen cijfer over. Niet uit de BAG, niet uit een oude brochure en niet van de bouwtekening.
Wat er gebeurt als het niet klopt
Dit is geen juridisch advies, en beide uitspraken gaan over NVM-makelaars.
Makelaar, 13 juli 2018. In de brochure stond "ca. 80 m²", gemeten was 71 m². Volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1176) mogen kopers er in beginsel van uitgaan dat de oppervlakte volgens de instructie is gemeten, op "ondergeschikte afwijkingen" na (r.o. 3.4.5). Stelt de makelaar dat de koper iets anders moest begrijpen, dan moet hij dat bewijzen. De regel dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, "is in dit verband onvoldoende" (r.o. 3.4.6). Het hof kende € 10.000 toe en de Hoge Raad verwierp het cassatieberoep van de makelaar.
Makelaar, 22 februari 2019. In de brochure en op Funda stond 150 m², volgens de instructie was het 124 m². Ook op de bouwtekeningen stond 150 m². De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:269) verwees de zaak, die ging over de omvang van de schade, naar een ander hof. Een bedrag noemen we dus niet.
Verkoper. Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte "vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn" (art. 7:17 lid 6 BW). Volgens de Hoge Raad gaat dat artikel niet over hoe een makelaar moet informeren (r.o. 3.4.7). Wat de verkoper beschermt, beschermt de makelaar dus niet.
Van meetrapport naar de tour
Je loopt toch al met een meetlint door elke kamer, dus maak de 360°-foto's bij hetzelfde bezoek. In een Vistura-tour vul je bij de woning het veld "Oppervlakte" in (bezoekers zien het als "Woonoppervlakte") en de "Afmetingen" van elke kamer. Kopers zien ze terwijl ze door de virtuele tour van de woning lopen. De cijfers blijven die van jouw meting of meetrapport.
Met Pro en Business wordt de plattegrond van elke verdieping een kaart. Upload de tekening met de maten erop (PNG, JPG of SVG) of gebruik "Plattegrond tekenen", en kies dan "Foto's plaatsen". Bezoekers krijgen dan "De plattegrond altijd in beeld, met de huidige kamer gemarkeerd", en verder: "Tik op een kamer en de tour brengt je erheen". Zo past ook een huis met een zolder of souterrain erin, want je krijgt "Meerdere verdiepingen in één tour". Bekijk de abonnementen.
Conclusie
Meet per bouwlaag, binnen de buitenmuren, met de binnenwanden erbij. Gebruik 1,5 m om te bepalen of iets meetelt en 2,0 m voor wonen of overig, en houd vier cijfers apart.
Je volgende stap: zet je maten op een rij en vergelijk ze met het meetrapport voordat de advertentie live gaat.
Veelgestelde vragen
Hoeveel m² is mijn huis volgens de BAG, en waarom verschilt dat?
De BAG legt de totale inpandige gebruiksoppervlakte vast: wonen en overige inpandige ruimte samen. De woonoppervlakte van een makelaar is alleen het deel wonen. Heb je een kelder, inpandige garage of bergzolder, dan is het BAG-cijfer dus hoger, zonder dat iemand een fout heeft gemaakt.
Telt een zolder met een vlizotrap mee?
Niet als wonen. Kun je op de zolder lopen, dan is het een bergzolder en telt het deel boven 1,5 m als overige inpandige ruimte. Dat geldt ook als de hoogte en het daglicht goed zijn. Ligt er geen beloopbare vloer of is de zolder op een andere manier niet te betreden, dan meet je hem helemaal niet.
Telt een garage mee voor de woonoppervlakte?
Meestal niet. Een aangebouwde of inpandige garage is overige inpandige ruimte, een losse garage zonder gedeelde muur die je alleen via buiten bereikt is externe bergruimte. Een omgebouwde garage kan wonen zijn als hij binnendoor bereikbaar en geïsoleerd is, het klimaat te regelen is en er geen auto meer in kan.
Is er een toegestane afwijking?
De meetinstructie noemt geen percentage. De Hoge Raad spreekt over de ondergeschikte afwijkingen die de instructie zelf noemt, zoals interpretatieverschillen en afrondingen, ook zonder getal. Een marge in de voorwaarden van een meetbureau is dus geen regel. Dit is geen juridisch advies.
Mag ik NEN 2580 gratis inzien?
Ja. NEN 2580 staat op de lijst van normen die je via NEN Connect gratis kunt lezen, als alleen-lezen versie, met een gratis account. Wil je de norm als pdf bewaren, dan koop je hem bij NEN.
