Loi Carrez et surface habitable : comment mesurer un bien

La loi Carrez impose d'indiquer la superficie privative d'un lot de copropriété, dès lors qu'elle atteint 8 m², dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente. Une maison hors copropriété n'est pas concernée. La surface habitable est le chiffre du bail d'habitation.

Ce guide indique quel chiffre va dans quel document, comment mesurer et quoi écrire dans l'annonce. Il ne vaut que pour la France.

Quelle surface pour quel document ?

Notre conseil pour l'annonce de vente : donnez le chiffre qui reviendra plus tard dans le dossier, et dites son nom. La surface Carrez fait partie des pièces remises avec la promesse.

La surface habitable n'a plus à figurer dans la vente d'un lot. La loi ALUR l'avait exigée à partir du 24 juin 2014, puis la loi du 20 décembre 2014 a supprimé cette obligation. Depuis le 22 décembre 2014, la promesse ou l'acte mentionne seulement la superficie privative Carrez, avec son certificat de mesurage en annexe (ANIL, analyse à jour au 19 janvier 2015, article 15 II et III de la loi).

Loi Carrez : ce qui compte et ce qui ne compte pas

La superficie privative est, selon l'ANIL, « la partie privative du lot comprenant les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». La même page ajoute : « Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. »

Les textes à connaître sont l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4-2 du décret du 17 mars 1967.

Prenons notre propre exemple, une pièce de 4 m de long sous ce toit. Le plancher fait 8 × 4 = 32 m², mais seuls 3,20 × 4 = 12,80 m² comptent.

Les cas qui reviennent le plus :

• Caves, garages, emplacements de stationnement : exclus. Pour une cave aménagée, la Cour de cassation a jugé le 5 décembre 2007 que le mesurage suit « la destination physique des lieux » et que le règlement de copropriété ne peut pas servir de base au calcul.
• 8 m² : le décret vise « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ». Pour un appartement réunissant plusieurs lots, la Cour de cassation a retenu le 13 avril 2005 l'appartement tel qu'il existe physiquement. Le texte parle de lots, pas de pièces : ne retirez pas une petite pièce pour cette seule raison.
• Loggia : exclue, car ce n'est pas un local clos (Cour de cassation, 18 septembre 2012).
• Mezzanine : comptée quand elle « faisait corps avec l'immeuble et constituait une véritable pièce » (Cour de cassation, 6 mai 2014).
• Partie commune à usage exclusif : exclue, même close (Cour de cassation, 2 juillet et 8 octobre 2008).

Surface habitable : définition

La surface habitable est « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Cette définition vient du guide de l'ANIL, qui renvoie à l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Des pages plus anciennes citent l'article R. 111-2.

Ne comptent pas : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et parties de moins de 1,80 m (ANIL, service-public).

C'est sur ces deux dernières lignes que les chiffres peuvent diverger. Faites-les confirmer par le diagnostiqueur ou le notaire.

Comment mesurer, pièce par pièce

Ces étapes de mesurage loi Carrez sont nos conseils pratiques, pas le texte de la loi.

1. Prenez un mètre ruban et un télémètre laser. Mesurez la longueur et la largeur au ras du sol, de mur à mur.
2. Laissez de côté les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines et les escaliers.
3. Sous une pente, cherchez la ligne où le plafond atteint 1,80 m et marquez-la au sol avec du ruban adhésif. Mesurez uniquement le plancher situé au-delà.
4. Découpez en rectangles toute pièce qui n'est pas rectangulaire.
5. Notez à part ce qui compte et les annexes.
6. Additionnez à la fin, sans arrondir vers le haut.

Voici un exemple inventé, un T3 sous les toits :

Pour faire la somme, le calcul de la surface habitable de Vistura est gratuit et sans compte. Saisissez une ligne par pièce, avec « En L » ou « Plusieurs rectangles » si besoin. Décochez « Compte dans la surface habitable » pour la cave et le balcon, qui passent dans « Annexes ». Mesurez à part la partie sous 1,80 m et décochez-la aussi. « Copier en texte » vous donne la liste. L'outil additionne ce que vous saisissez : c'est vous qui décidez ce qui compte et le nom que vous donnez au chiffre.

Faut-il un professionnel ?

Selon l'ANIL, le mesurage par un professionnel « n'est pas obligatoire, mais conseillé lorsque celui-ci est complexe » et « recommandé pour éviter tout risque d'erreur ». Pour des combles, un souplex, une mezzanine ou une véranda, appelez-en un. Cette méthode sert à vérifier un chiffre, pas à remplacer ce professionnel.

Si la surface est fausse ou absente

• Absente de l'avant-contrat : l'acheteur peut en demander la nullité, et l'oubli peut être réparé dans l'acte authentique (ANIL).
• Absente de l'acte : l'acheteur peut demander au juge la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature.
• Plus de 5 % en moins : dans l'année qui suit l'acte authentique, l'acheteur peut demander au juge une baisse du prix « au prorata du nombre de m² manquants ».

L'ANIL donne cet exemple : 100 m² dans l'acte pour un prix de 152 449 €. Avec 94 m² réels, l'écart est de 6 % et la baisse de 9 146,94 €. Avec 95 m², il n'y a rien à réclamer. Sur notre T3 de 64 m², la limite tombe à 60,80 m² (64 × 0,95).

La preuve. L'acheteur doit prouver que la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième et justifier les surfaces déduites. En 2021, avec 84,51 m² dans l'acte et 75,33 m² mesurés, il a perdu parce que les certificats ne concordaient pas (Cour de cassation, 4 mars 2021). Gardez donc le certificat et son détail, pièce par pièce.

Qui paie. Le vendeur rembourse. Son recours contre le mesureur reste limité : la restitution n'est pas en elle-même un préjudice indemnisable, mais la Cour a admis une perte de chance (Cour de cassation, 28 janvier 2015).

Loi Carrez : et pour une maison ?

La loi Carrez ne touche une maison que dans un cas : la règle vise les lots de copropriété, et pour la Chambre des notaires de Paris, le bien doit faire partie d'une copropriété. Si la maison appartient à une copropriété, vérifiez son statut. Hors copropriété, pas de Carrez.

L'annonce donne toujours « Superficie et composition ». Notre conseil : surface habitable, annexes à part, et dites de quel chiffre il s'agit. Pour savoir si l'acte d'une maison doit indiquer une surface, demandez au notaire.

Pour louer : la surface habitable dans le bail

La surface habitable fait partie des mentions du bail (service-public, vérifié le 1er octobre 2026, baux signés depuis cette date).

• Non indiquée : le locataire peut mettre le bailleur en demeure dans le mois qui suit la signature. Le bailleur a un mois pour répondre. Le locataire peut ensuite saisir le juge dans les 3 mois suivant la mise en demeure.
• Surévaluée de plus de 5 %, logement vide : le locataire peut demander une baisse de loyer. Le bailleur a 2 mois pour répondre et le juge peut être saisi dans les 4 mois suivant la demande. La baisse part de la signature si la demande arrive dans les 6 mois suivant celle-ci.
• Surface erronée, logement meublé : la même page ne donne pas ce seuil. Le locataire doit prouver que le propriétaire a indiqué intentionnellement une surface erronée. Les délais sont les mêmes.

Pour l'annonce d'un professionnel, l'ANIL écrit : « Quel que soit le support utilisé, la publicité doit indiquer » notamment « la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable ». Cette page commente le texte de 2017 : faites confirmer la version en vigueur par votre ADIL.

Agents : ce qu'il faut écrire dans l'annonce

Voici des exemples à adapter :

• Appartement T3, 64,00 m² loi Carrez (mesurage de [nom], [date]). Cave et balcon en plus.
• Maison, 112 m² de surface habitable. Garage de 20 m² et cave en plus.
• Bien soumis au statut de la copropriété. [24] lots. Charges moyennes annuelles payées par le vendeur : [1 480] €.

Avant de publier :

• Les mentions de copropriété. Service-public demande : « Bien vendu soumis au statut de la copropriété », « Nombre de lots de copropriété », « Montant moyen annuel des charges payées par le vendeur » et toute « Procédure en cours en raison des difficultés rencontrées par la copropriété ».
• Le nom du chiffre. « 64 m² » seul laisse l'acheteur deviner. Écrire « loi Carrez » n'est pas exigé par cette page : c'est notre conseil.
• Le certificat. Demandez au propriétaire celui qui existe déjà, puis comparez-le au plan et aux pièces. C'est aussi notre conseil.
• Le risque. La même page rappelle que les pratiques commerciales trompeuses sont punies de 2 ans de prison et de 300 000 € d'amende (article L. 132-2 du Code de la consommation).
• Le reste de l'annonce. Le DPE, les honoraires et Géorisques ont aussi leur place : voir rédiger une annonce immobilière.

Cet article n'est pas un conseil juridique. Pour une vente précise, adressez-vous au notaire ou à l'ADIL de votre département.

Montrer les surfaces dans la visite 360

La visite de mesurage est le bon moment pour prendre les photos 360 : même parcours, mêmes pièces. Dans une visite virtuelle Vistura, chaque pièce peut afficher ses « Dimensions » aux visiteurs. Dans les détails du bien, le champ « Surface » s'affiche aux visiteurs comme « Surface habitable » : saisissez-y ce chiffre et gardez le chiffre Carrez pour la description, en le nommant.

Avec Pro ou Business, ajoutez le plan du logement : « Importer le plan » ou « Dessiner le plan », puis « Placer les photos ». « Le plan toujours visible, avec la pièce actuelle signalée » et « Touchez une pièce et la visite vous y emmène » : l'acheteur comprend le bien avant de demander à le voir. Voir les offres.

En résumé

Lot en copropriété : Carrez dans l'acte et, c'est notre conseil, nommée dans l'annonce. Maison : surface habitable, annexes à part. Bail : surface habitable. Pour additionner vos pièces, ouvrez le calcul de la surface habitable.

Questions fréquentes

La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?

Seulement si la maison fait partie d'une copropriété. Vérifiez son statut. Hors copropriété, il n'y a pas de superficie Carrez, et le notaire vous dira ce que l'acte doit indiquer.

Une pièce de moins de 8 m² est-elle exclue de la surface Carrez ?

Pas pour cette seule raison. Le décret parle de lots ou fractions de lots de moins de 8 m², pas de pièces, et la Cour de cassation a retenu l'appartement tel qu'il existe physiquement. En cas de doute sur un lot, demandez au diagnostiqueur.

Peut-on mesurer soi-même la surface loi Carrez ?

D'après l'ANIL, le recours à un professionnel n'est pas obligatoire, mais il est conseillé quand le mesurage est complexe et recommandé pour éviter tout risque d'erreur. Le recours du vendeur contre un mesureur existe, mais il reste limité.

Pourquoi voit-on R111-2 et R156-1 pour la surface habitable ?

Les pages anciennes citent l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Le guide de l'ANIL daté de décembre 2024 cite l'article R.156-1. Pour une définition à jour, partez de ce guide.