Superficie útil y construida: cómo medir una vivienda
Superficie útil y construida: cómo medir una vivienda, qué cuenta (terrazas, 1,50 m), qué dicen Catastro y nota simple, y qué poner en el anuncio.
La superficie útil y construida de una vivienda son dos cifras distintas: la útil es el suelo que pisas dentro de casa, medido por la cara interior de los muros, y la construida suma además tabiques, pilares y cerramientos. La útil la puedes medir tú, estancia a estancia. La construida incluye muros y a veces elementos comunes, así que búscala en la documentación.
Di siempre qué cifra publicas, porque el mismo piso puede dar tres números en tres papeles.
Diferencia entre superficie útil y construida
| Cifra | Qué cuenta | Quién la usa | Fuente |
|---|---|---|---|
| Superficie útil | El suelo dentro de la cara interior de los cerramientos externos. Fuera: tabiques fijos, pilares y otros elementos estructurales verticales, conductos de más de 100 cm², suelo con menos de 1,5 m de altura libre y espacios exteriores | Tasadores. El Real Decreto 515/1989 pide esta cifra por su nombre | Orden ECO/805/2003, art. 4 |
| Construida sin partes comunes | La útil, sin excluir esos elementos interiores, más los cerramientos exteriores: al 100 % los de fachada o medianeros, al 50 % los compartidos con otras partes del mismo edificio | Tasadores | Orden ECO/805/2003, art. 4 |
| Construida con partes comunes | La anterior más tu parte de los elementos comunes del edificio, según tu cuota | Tasadores | Orden ECO/805/2003, art. 4 |
| Comprobada | Lo que mide el tasador con esas definiciones y un plano acotado | El tasador | Orden ECO/805/2003, arts. 4 y 5.1 |
Un matiz importante: estas definiciones salen de una orden de valoración, no de una ley sobre anuncios. El Real Decreto 515/1989 pide la "superficie útil" y no la define. La Orden ECO/805/2003 es la mejor referencia nacional, y conviene citarla como tal.
Superficie útil
Es la que un comprador vive. Cuando alguien habla de metros útiles, habla de este suelo: paredes hacia dentro, sin pilares ni conductos grandes. La orden que la reformó en 2025 dice que está "generalmente considerada la superficie más relevante a efectos de valoración del inmueble".
Superficie construida
Parte de la útil y añade tabiques, pilares y conductos, además de los muros exteriores. Tiene dos versiones, con partes comunes o sin ellas. Cuando te den una superficie construida, pregunta siempre cuál de las dos es.
Lo que cambió en 2025: la terraza ya no es superficie útil
Hasta el verano de 2025, la superficie útil de la Orden ECO/805/2003 incluía "la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos", como terrazas, balcones y tendederos.
Desde el 12 de agosto de 2025, el texto vigente dice lo contrario: "no se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores". La tasación los recoge aparte, en una tabla (art. 5.1.d).
Ojo con los papeles antiguos: una tasación anterior a esa fecha puede dar más metros útiles para el mismo piso, sin que nadie haya medido mal.
Mira lo que hace una terraza a la cifra. El ejemplo es un piso inventado por nosotros, con 80 m² útiles cerrados y una terraza cubierta de 20 m²:
| Norma | Qué hace con la terraza | Resultado |
|---|---|---|
| ECO/805 desde el 12 de agosto de 2025 | La deja fuera de la útil y la lista aparte | 80 m² útiles + terraza de 20 m² |
| ECO/805 hasta esa fecha | Cuenta la mitad de la terraza cubierta | 90 m² útiles |
| Andalucía, Decreto 218/2005, art. 2.e | Cuenta la mitad, hasta un máximo del 10 % de la útil cerrada | 88 m² útiles, según nuestra lectura: la mitad son 10, el límite son 8 |
| Catastro, Real Decreto 1020/1993, Norma 11.3 | Actúa sobre la construida, no sobre la útil: cubierta al 50 %, o al 100 % si está cerrada por tres de sus cuatro orientaciones | Suma 10 o 20 m² a la construida |
Por eso la línea más segura da a la terraza su propio número.
Cómo medir una vivienda, paso a paso
Con una cinta o un medidor láser puedes obtener la útil. Si la venta depende de la cifra, encarga la medición a un técnico.
- Mide cada estancia de cara interior a cara interior de sus muros, a ras de suelo y dos veces. Cuenta también el recibidor y los pasillos. Al sumar estancias, los tabiques ya quedan fuera.
- Resta pilares y conductos de más de 100 cm². Un conducto de 10 por 10 cm está justo en ese límite (art. 4).
- En buhardillas y techos inclinados, marca en el suelo la línea donde la altura libre llega a 1,50 m. Lo que queda por debajo no es superficie útil. El decreto andaluz fija lo mismo: "ciento cincuenta centímetros".
- Terrazas, balcones, garaje y trastero van en líneas propias, aparte.
- Armarios empotrados: la definición no los nombra. Decide un criterio, aplícalo igual en todas las estancias y anota qué hiciste.
- Apunta la fecha y quién midió. La fecha irá también en el anuncio.
Estancias que no son rectangulares
Corta la estancia en rectángulos, calcula cada uno y suma.
Aquí, 5,00 × 3,00 son 15 m² y 2,50 × 2,00 son 5 m²: en total, 20 m². Compruébalo al revés: el rectángulo completo de 5,00 × 5,00 son 25 m² y la esquina que falta, de 2,50 × 2,00, son 5 m². Quedan 20 m² otra vez.
La calculadora de metros cuadrados de Vistura lo hace estancia a estancia, gratis y sin cuenta. Elige "En L" o "Varios rectángulos". En el garaje, el trastero o la terraza, desmarca "Cuenta en la superficie útil" para que pasen a "Otras zonas". Con "Copiar como texto" te llevas la lista al anuncio.
Catastro, nota simple y anuncio: por qué no coinciden
Cada papel mide otra cosa, con otra finalidad. No des por hecho que alguno sea tu superficie útil.
| Papel | Qué dice la norma | Cómo usarlo |
|---|---|---|
| Catastro | La descripción incluye "la superficie", y sus datos "se presumen ciertos", sin perjuicio del Registro, "cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán" (Ley del Catastro, arts. 3.1 y 3.3). Su norma de valoración mide hasta la línea exterior de los muros perimetrales y el eje de las medianerías, resta patios de luces y, en uso residencial, deja fuera los espacios de menos de 1,50 m (Norma 11.3) | Consúltalo en la Sede Electrónica del Catastro y comprueba en la consulta si la cifra incluye elementos comunes. País Vasco y Navarra tienen regímenes forales propios (art. 1.2) |
| Registro y nota simple | La inscripción recoge la "superficie" (Ley Hipotecaria, art. 9.a) y el título del piso, su "extensión" (Ley de Propiedad Horizontal, art. 5). La nota "tiene valor puramente informativo" (art. 222.5) | Esas normas no dicen de qué tipo es la superficie, así que lee qué dice la tuya y cítala con ese nombre |
| Tasación | Usa la superficie que comprueba el tasador. Si no puede comprobarla, "la menor entre las superficies catastral y registral". En un elemento de edificio, como un piso, si la comprobada supera en más de un 10 % a cualquiera de ellas, hay que verificarla frente al planeamiento (Orden ECO/805/2003, art. 5.1) | Un anuncio muy por encima de los dos papeles es una pregunta que te hará el tasador del banco. Ten la respuesta preparada |
Desde 2025, si la tasación usa una superficie que no sea la útil comprobada, debe justificarlo (art. 71.6 de la orden).
No hace falta decidir qué papel tiene razón: miden cosas distintas. Si la diferencia no se explica por lo que cuenta cada uno, llévala a un técnico.
Qué poner en el anuncio
El Real Decreto 515/1989 se aplica a la oferta y la publicidad de viviendas dentro de una actividad empresarial o profesional, dirigidas a consumidores (art. 1), y deja fuera las subastas públicas, judiciales o administrativas. Si eres agente, te obliga a esto:
- Verdad. La publicidad "se ajustará a las verdaderas características" de la vivienda (art. 2) y no puede inducir a error (art. 3.1).
- Lo anunciado se puede exigir. Los datos sobre construcción, ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago "serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato" (art. 3.2).
- Documentación disponible. Debes tener a disposición del público una descripción "con expresión de su superficie útil" y un plano de la vivienda (arts. 4.2 y 4.3). Los folletos o documentos similares que entregues llevan la útil (art. 8).
Dos comunidades van más lejos:
- Andalucía. Si el anuncio describe la vivienda, "debe indicarse necesariamente su superficie útil" (Decreto 218/2005, art. 5.e, marcado como vigente en la página oficial). En segunda mano, el profesional da a cada visitante una ficha con "superficie construida o útil, acreditados mediante nota simple registral de no más de tres meses de antigüedad" (art. 10.1.d).
- Navarra. El anuncio da "metros cuadrados útiles y en metros cuadrados construidos con parte proporcional de elementos comunes, especificando en todo momento a cuál de las dos circunstancias se refiere", y los anejos van con información separada (Ley Foral 10/2010, art. 38).
Tu comunidad puede tener su propia norma: compruébala antes de publicar.
Esta es nuestra sugerencia para el piso del ejemplo, no una fórmula legal:
Superficie útil: 80 m² (medidos en esta vivienda, noviembre de 2026). Superficie construida según nota simple: 96 m². Terraza cubierta: 20 m², aparte. Trastero: 6 m², aparte.
Las reglas detrás de esa línea:
- Nombra cada cifra. Nunca "100 m²" a secas.
- No sumes la terraza a la útil.
- Di de dónde sale cada número.
- Si comparas precio por m², compáralo con viviendas medidas igual.
La cifra también pesa al firmar: el Código Civil trata de forma distinta la venta por unidad de medida (art. 1469) y a precio alzado (art. 1471). Esto es información, no asesoramiento legal: ante una disputa, habla con un abogado o un técnico.
Para el resto del texto, sigue la guía sobre cómo redactar un anuncio inmobiliario.
Enseña los metros dentro del tour
La visita en la que mides es también la visita en la que haces las fotos. Aprovéchala.
En un tour virtual inmobiliario hecho con Vistura, "Información de la estancia" enseña al visitante el nombre, la superficie y las medidas de cada estancia mientras la recorre. Tú rellenas "Ancho", "Largo", "Superficie" y "Altura del techo". La ficha del inmueble tiene el campo "Superficie" (el visitante lo ve como "Superficie útil") y "Superficie construida"; la ficha muestra la cifra con su nombre, sin dudar de cuál se trata.
Conclusión y siguiente paso para agentes
Mide la útil, toma la construida de los papeles leyendo cómo la llaman, deja la terraza aparte y nombra cada número.
Si eres agente, tu siguiente paso es el plano: el Real Decreto 515/1989 ya te pide tenerlo disponible, así que hazlo trabajar también en la venta. Con Vistura Pro o Business, "Subir plano" y "Colocar las fotos" dan al comprador "El plano siempre a la vista, con la estancia actual marcada" y la opción "Toca una estancia y el tour te lleva allí". Si la casa las tiene, "Varias plantas en el mismo tour". Si no tienes plano, "Dibujar el plano" te deja trazarlo con sus medidas. Lee qué debe llevar un plano de vivienda y compara los planes.
Normas consultadas en noviembre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio poner los metros útiles en el anuncio?
Si anuncias como profesional, el Real Decreto 515/1989 te pide tener a disposición del público una descripción con la superficie útil (art. 4.3) y ponerla en los folletos o documentos similares que entregues (art. 8). Andalucía la exige en el anuncio que describe la vivienda, y Navarra pide útiles y construidos con elementos comunes. El decreto no habla de portales, así que comprueba la norma de tu comunidad y lo que te pide cada portal.
¿Qué pasa si la vivienda tiene menos metros de los que decía el contrato?
Depende de cómo se fijó el precio. Si fue por unidad de medida, el artículo 1469 del Código Civil deja al comprador elegir entre una rebaja proporcional y la rescisión, esta solo si la falta no baja de una décima parte. Si fue a precio alzado, el artículo 1471 dice que el precio no sube ni baja aunque resulte mayor o menor cabida. Esto es información, no asesoramiento legal: ante un caso real, consulta a un abogado.
¿Por qué la tasación da otra superficie que el anuncio?
Porque el tasador usa la superficie que él comprueba, no la del anuncio. Además, desde el 12 de agosto de 2025 las terrazas ya no forman parte de la superficie útil de la Orden ECO/805/2003. Si la tasación usa una superficie que no es la útil comprobada, debe justificarlo (art. 71.6), así que mira qué tipo de superficie indica antes de comparar cifras.
¿La nota simple prueba los metros?
No. La Ley Hipotecaria dice en su artículo 222.5 que tiene valor puramente informativo y que no da fe del contenido de los asientos. Te sirve para ver qué superficie consta inscrita y con qué nombre, y puedes pedirla a cualquier registrador (art. 222.8).
