Wohnflächenverordnung: was zählt und was ins Exposé gehört

Die Wohnflächenverordnung legt fest, wie eine Wohnfläche ermittelt wird: Grundflächen ab 2 m lichter Höhe zählen voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, Keller und Garage gar nicht (§ 2 und § 4 WoFlV).

Dieser Leitfaden zeigt außerdem, wie Sie nach § 3 messen und was Sie ins Exposé schreiben. Er gilt für Deutschland und ersetzt keine Rechtsberatung.

Wann die Wohnflächenverordnung gilt

Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft (BGBl. I S. 2346). Direkt verbindlich ist sie nur in einem Fall, bei Mietverträgen zieht der BGH sie aber ebenfalls heran.

Die Reihenfolge steht in § 1 Abs. 2: welche Flächen dazugehören (§ 2), wie Sie messen (§ 3), wie viel davon zählt (§ 4).

Was zur Wohnfläche zählt

Diese Tabelle fasst § 2, § 3 und § 4 zusammen.

Wohnfläche bei Dachschräge

Unter einer Schräge teilt die lichte Höhe den Boden in Streifen. Genau 2,00 m zählen voll, genau 1,00 m zur Hälfte, denn § 4 sagt jeweils „mindestens“.

Ein erfundenes Dachzimmer wie im Bild: 8,00 m Spannweite, 3,20 m bis zum First, 5,00 m tief. Auf jeder Seite liegen 1,25 m unter 1 m Höhe und 1,25 m zwischen 1 m und 2 m. In der Mitte bleiben 3,00 m ab 2 m Höhe.

• Ab 2 m: 3,00 × 5,00 = 15,00 m², voll: 15,00 m²
• 1 m bis unter 2 m: 2 × 1,25 × 5,00 = 12,50 m², zur Hälfte: 6,25 m²
• Unter 1 m: 12,50 m², angerechnet: 0 m²

Das Zimmer hat also 21,25 m² Wohnfläche auf 40,00 m² Boden.

Markieren Sie am Boden, wo die Schräge 1 m und 2 m erreicht, und messen Sie dann die Streifen. Bei einem Kniestock von 1 m oder mehr fällt der Streifen unter 1 m weg. Das ist Geometrie, kein Satz der Verordnung.

Balkon und Wohnfläche: ein Viertel als Regel

Ein Viertel ist die Regel, die Hälfte die Obergrenze (§ 4 Nr. 4). Kriterien für mehr als ein Viertel nennt die Verordnung nicht. Wenn Sie darüber gehen, begründen Sie das schriftlich.

In Berlin ging ein Balkon von 7,83 m² mit einem Viertel ein, also 1,96 m². Eine Erhebung, nach der die meisten Marktteilnehmer Balkone zur Hälfte ansetzten, reichte nicht für eine örtliche Übung (VIII ZR 33/18, Leitsatz c, Rn. 39, 41). Bei einer Terrasse von 18,15 m² rechnete die Vorinstanz 4,54 m² an, und der BGH beanstandete den gemessenen Wert nicht (VIII ZR 117/22, Rn. 24).

Keller und ausgebaute Dachböden

Kellerräume und Bodenräume sind ausdrücklich draußen. Auch ein ausgebauter Raum zählt nicht, wenn er die Anforderungen des Bauordnungsrechts für seine Nutzung nicht erfüllt (§ 2 Abs. 3 Nr. 2). Fragen Sie deshalb nach der Genehmigung, bevor Sie einen Hobbyraum oder ein Studio mitzählen. Was im Einzelfall gilt, richtet sich nach der Bauordnung Ihres Landes: Fragen Sie beim Bauamt nach. Der Fall im Abschnitt zum Exposé zeigt, was hier auf dem Spiel steht.

Treppen

Bei über drei Steigungen bleiben die Treppe und ihre Absätze draußen. Bis zu drei Steigungen nimmt § 3 Abs. 3 sie nicht heraus.

So messen Sie nach § 3

Alle Schritte stammen aus § 3 WoFlV.

1. Messen Sie die lichten Maße zwischen den Bauteilen, von der Vorderkante der Bekleidung (Abs. 1).
2. Fußleisten sowie Tür- und Fensterumrahmungen zählen mit (Abs. 2): Messen Sie bis zur Wand dahinter. Wer an der Fußleiste misst, erhält etwas zu wenig.
3. Ziehen Sie nichts ab für Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen, freiliegende Installationen, Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler (Abs. 2). Messen Sie also auch hinter dem Einbauschrank.
4. Ziehen Sie Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen ab, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt (Abs. 3 Nr. 1).
5. Türnischen bleiben draußen, ob eine Tür darin sitzt oder nicht (Abs. 3 Nr. 3; VIII ZR 117/22, Rn. 17, 18).
6. Fenster- und offene Wandnischen bleiben draußen, außer sie reichen bis zum Boden und sind tiefer als 0,13 m (Abs. 3 Nr. 4).

Eine Bauzeichnung dürfen Sie nur verwenden, wenn sie für ein Bauverfahren erstellt wurde oder dafür geeignet wäre und lichte Maße zeigt. Wurde anders gebaut, messen Sie neu (Abs. 4).

Ein bestimmtes Messgerät schreibt die Verordnung nicht vor, eine Rundungsregel enthält sie auch nicht. Sagen Sie deshalb, mit wie vielen Nachkommastellen Sie arbeiten.

Die Formel

Die Formel, um die Wohnfläche zu berechnen: Länge × Breite je Rechteck in lichten Maßen, dann mal Anteil, dann alles addieren. Einen Raum in L-Form teilen Sie in zwei Rechtecke: A mit 5,00 × 3,00 = 15,00 m², B mit 2,50 × 2,00 = 5,00 m², zusammen 20,00 m².

Die Summe übernimmt der Wohnflächen-Rechner von Vistura, kostenlos und ohne Konto. Sie legen je Raum eine Zeile an, bei Bedarf mit der Form „L-Form“ oder „Mehrere Rechtecke“. Das Dachzimmer bekommt zwei Zeilen: den vollen Streifen und den halben mit 50 im Prozentfeld. Ein Raum mit dem Namen Balkon oder Terrasse startet von selbst bei 25 %, der Streifen unter 1 m bleibt aus der Liste. Bei Keller oder Garage nehmen Sie den Haken bei „Zählt zur Wohnfläche“ heraus, dann stehen sie unter „Nebenflächen“. „Als Text kopieren“ liefert die Liste fürs Exposé. Was zählt, entscheiden Sie, der Rechner addiert, was Sie eingeben.

Ein erfundenes Beispiel für eine ganze Wohnung:

Aus 80,00 m² Boden werden 54,50 m² Wohnfläche. Diese eine Zahl gehört ins Inserat, der Keller steht getrennt daneben.

DIN 277, Wohnfläche und alte Berechnungen

DIN 277:2021-08 heißt „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“. Der Katalogtext nennt Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und weitere Flächen, das Wort Wohnfläche kommt dort nicht vor. Schreiben Sie also „Netto-Raumfläche nach DIN 277“, nie nur „Wohnfläche“.

Ein anderes Regelwerk trägt nur, wenn es als Ganzes angewendet wird. Der BGH nennt die II. Berechnungsverordnung, DIN 283 und DIN 277 und lehnt es ab, Regelwerke zu mischen (VIII ZR 33/18, Leitsatz c, Rn. 38, 39).

Bei alten Zahlen wird es heikel. § 5 lässt Berechnungen nach der II. Berechnungsverordnung bis zum 31. Dezember 2003 stehen, solange spätere Bauarbeiten keine neue verlangen. Für einen Mietvertrag ab 2004 hält der BGH trotzdem die WoFlV für maßgeblich.

Der Fall: ein Mietvertrag von 2014 nannte 49,18 m², eine Zahl aus den 1960er-Jahren. Der Gutachter kam auf 43,3 m², 11,96 % weniger, die Vorinstanzen sprachen 5.779,21 € zu. Der BGH beabsichtigte, die Revision zurückzuweisen (VIII ZR 61/23, Rn. 1, 4, 5, 10, 11).

Eine alte Zahl in der Akte ist also eine Frage, keine Antwort.

Was die 10-%-Grenze bedeutet

Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche, die mehr als 10 % unter der angegebenen liegt, ein Mangel (VIII ZR 33/18, Rn. 35; VIII ZR 266/14, Rn. 9). Oft entscheiden Kleinigkeiten:

Drei Punkte kommen hinzu:

• Über die 10 % hinaus gibt es keine weitere Maßtoleranz (VIII ZR 117/22, Rn. 26).
• „ca.“ im Mietvertrag nimmt die Zahl nicht aus der Vereinbarung heraus (VIII ZR 33/18, Rn. 34).
• Bei einer Mieterhöhung zählt die tatsächliche Größe, egal wie groß die Abweichung ist (VIII ZR 266/14, Leitsatz a, Rn. 10).

Der Verkauf ist ein eigener Punkt. Alle diese Urteile betreffen Mietverträge. Übertragen Sie die 10 % nicht auf einen Verkauf: Ein BGH-Urteil, das dies tut, haben wir nicht gefunden.

Für Verkäufe gibt es diesen Satz: Eine Beschreibung im Exposé, die sich in der notariellen Urkunde nicht wiederfindet, „führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung“ (V ZR 79/23, Rn. 8, zur alten Fassung des § 434 BGB). Der heutige § 434 Abs. 3 Nr. 2 b BGB zählt aber öffentliche Äußerungen des Verkäufers, insbesondere in der Werbung, zu dem, was der Käufer erwarten darf. In Rn. 9 berührt das Gericht diesen Weg, ohne ihn zu entscheiden.

Die Zahl im Exposé bleibt also wichtig. Wenn die Fläche für den Käufer zählt, fragen Sie den Notar, wie sie in die Urkunde kommt.

Wohnfläche im Exposé: was Sie schreiben

Für Makler ist dieser Abschnitt der wichtigste. Der BGH hat in III ZR 146/06 über eine Wohnfläche im Exposé entschieden:

• Angaben des Verkäufers dürfen Sie in der Regel ungeprüft weitergeben. Der Kunde muss im Allgemeinen davon ausgehen, dass das Exposé sie nur wiederholt (Rn. 13, 15).
• Das verlangt Sorgfalt: keine Zahlen, die nach dem Wissen, das man von einem Makler erwarten darf, „ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich“ erscheinen (Rn. 13).
• Wer Tatsachen als eigene Angabe nennt, ohne die Grundlage dafür zu haben, verletzt seine Pflicht. Fehlt die Grundlage, muss er das zumindest offenlegen (Rn. 12).

Der Fall: Das Exposé nannte 92,2 m². Die Berechnung des Verkäufers lautete 65,02 m² plus handschriftlich „27,06 qm Atelier“, und für den Raum im Spitzboden gab es keine Baugenehmigung. Die Käufer, die 1998 gekauft hatten, verlangten vom Makler 41.322,85 € (Rn. 2, 4).

Der Makler gewann, weil nichts zeigte, dass sich das Problem der Firma aufdrängen musste. Andernfalls hätte sie es klären oder im Exposé darauf hinweisen müssen (Rn. 20, 22). Das Urteil ist von 2007: Prüfen Sie mit Ihrem Anwalt, ob für Ihren Fall neuere Entscheidungen gelten.

Diese Zeilen können Sie anpassen und kopieren:

Wohnfläche ca. 72 m² laut Angabe des Eigentümers, von uns nicht nachgemessen.

Wohnfläche 72,40 m² nach Wohnflächenverordnung, aufgemessen von [Name] am [Datum]. Balkon (8,00 m²) zu einem Viertel angerechnet.

Wohnfläche 72 m² nach Bauzeichnung von [Jahr], nicht nachgemessen.

Keller 12 m², nicht in der Wohnfläche enthalten.

Wenn Sie selbst aufmessen, ist die Zahl Ihre eigene Angabe (Rn. 12). Messen Sie dann sorgfältig oder sagen Sie, wer gemessen hat.

Vor der Veröffentlichung:

• Nennen Sie die Regel, nach der gerechnet wurde.
• Nennen Sie Quelle und Datum der Zahl.
• Trennen Sie Wohnfläche und Nebenflächen.
• Schreiben Sie den Anteil für Balkon oder Terrasse dazu.
• Vergleichen Sie mit Teilungserklärung, Bauzeichnung und Wirtschaftsplan, sobald Sie diese haben, und fragen Sie nach, wenn sie abweichen.
• Lassen Sie sich die Genehmigung für einen ausgebauten Dachboden oder Keller zeigen.
• Heben Sie die Berechnung auf.

Mehr zum Aufbau steht im Leitfaden Exposé erstellen, zum Plan selbst im Beitrag Grundriss im Exposé. Eine Formulierung macht eine falsche Zahl nicht sicher: Sprechen Sie im konkreten Fall mit Ihrem Anwalt.

Die gemessenen Räume in der Tour zeigen

Der Messtermin ist auch der richtige Moment für die 360-Fotos: derselbe Gang, dieselben Räume. In einem virtuellen Rundgang für Immobilien mit Vistura bekommt jeder Raum die Felder „Breite“, „Länge“, „Fläche“ und „Deckenhöhe“, und Besucher sehen beim Durchgehen „Raumname, Fläche und Maße“. Unter einer Dachschräge tragen Sie die angerechnete Zahl selbst in „Fläche“ ein, denn „Breite × Länge verwenden“ ergibt den Boden, nicht den Wert nach WoFlV.

Mit Pro oder Business wird der Grundriss zur Karte der Tour. Sie laden ihn als PNG, JPG oder SVG hoch oder zeichnen ihn aus einer einzigen gemessenen Wand, platzieren die Fotos, und Besucher tippen auf einen Raum, um dorthin zu gehen, auch über mehrere Etagen. So passen Exposé, Plan und Rundgang zusammen. Tarife ansehen.

Fazit

Regel genannt, nach § 3 gemessen, Anteile gezeigt, Quelle angegeben: So lässt sich die Zahl im Exposé nachvollziehen. Als Makler tragen Sie beim nächsten Objekt die Räume in den Wohnflächen-Rechner ein und übernehmen die Liste mit einer der Zeilen oben.

Häufige Fragen

Muss der Makler die Wohnfläche nachmessen?

In der Regel nein: Nach BGH III ZR 146/06 (Rn. 13) darf er Angaben des Verkäufers grundsätzlich ungeprüft weitergeben, solange sie nicht ersichtlich falsch oder unplausibel sind. Nennen Sie die Quelle und weisen Sie auf Zweifel hin (Rn. 12, 20). In demselben Fall machte der Firmenstempel auf der Berechnung des Verkäufers diese nicht zur eigenen Angabe des Maklers (Rn. 18).

Gilt die Wohnflächenverordnung auch beim Verkauf?

§ 1 Abs. 1 nennt nur Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz, den Verkauf nennt er nicht. Schreiben Sie deshalb dazu, nach welcher Regel die Zahl entstanden ist, und fragen Sie den Notar, wie die Fläche in die Urkunde kommt.

Darf ich den Balkon zur Hälfte anrechnen?

Die Hälfte ist die Obergrenze von § 4 Nr. 4, ein Viertel die Regel, und Kriterien für mehr nennt die Verordnung nicht. In Berlin reichte es nicht für eine örtliche Übung, dass ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer Balkone zur Hälfte ansetzte (BGH VIII ZR 33/18, Rn. 39). Schreiben Sie den verwendeten Anteil ins Exposé.

Hilft „ca.“ im Mietvertrag?

In den gelesenen Urteilen nicht: Auch eine Angabe mit „ca.“ gilt in der Regel als vereinbart (BGH VIII ZR 33/18, Rn. 34), und eine zusätzliche Maßtoleranz über die 10 % hinaus erkennt der BGH nicht an (VIII ZR 117/22, Rn. 26). Das betrifft nur Mietverträge.