Exposé erstellen: Aufbau, Beispiel und Pflichtangaben
Immobilien-Exposé erstellen, das Besichtigungen bringt: Aufbau in 5 Teilen, Beispiel vorher und nachher, Pflichtangaben nach § 87 GEG und eine Checkliste.
Wer ein Immobilien-Exposé erstellen will, das Besichtigungen bringt, beantwortet die ersten Fragen der Interessenten in den ersten zwei Sätzen, beschreibt die Immobilie mit Fakten statt Adjektiven und sagt am Ende, was als Nächstes zu tun ist: Tour ansehen, Termin anfragen. Dazu kommen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Dieser Leitfaden gibt Ihnen einen Aufbau in fünf Teilen, ein Beispiel vorher und nachher, die Regeln, die gelten, und eine Checkliste vor dem Veröffentlichen.
Was der Text im Exposé leisten muss
Interessenten sehen zuerst Preis, Fotos und Lage. Den Text lesen sie, um drei Fragen zu klären:
- Kann ich hier wohnen? Zimmer, Grundriss, Balkon oder Garten.
- Was ist hier anders? Gegenüber den zehn ähnlichen Wohnungen in derselben Suche.
- Wo ist der Haken? Kein Aufzug, Sanierungsbedarf, hohes Hausgeld.
Der Aufbau in 5 Teilen
1. Der erste Satz: die Immobilie in einer Zeile
- Schwach: "Traumhafte Wohnung in Toplage, ein Muss für jeden!"
- Stark: "3-Zimmer-Wohnung mit 12 m² Südbalkon im 3. OG mit Aufzug, fünf Gehminuten zur U-Bahn."
2. Der Grundriss in der Reihenfolge der Besichtigung
Diele, Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bäder, Außenbereich. Ein bis zwei Sätze pro Raum, mit Flächen. Der Wohnflächen-Rechner addiert Raum für Raum.
3. Was die Immobilie auszeichnet
Drei oder vier Dinge, die ein Interessent nach der Besichtigung einem Freund erzählen würde, jeweils mit Fakt: "Fenster mit Dreifachverglasung 2024 erneuert", "Einbauschränke in allen Schlafzimmern".
4. Die Lage mit Entfernungen
"400 m zur Grundschule, fünf Minuten zu Fuß zum Wochenmarkt" sagt mehr als "beste Lage".
5. Der nächste Schritt
"Gehen Sie in der 360-Tour durch alle Räume und fragen Sie dann einen Besichtigungstermin an." Dazu, was einen Anruf spart: Hausgeld, Bezugsfreiheit, Provision.
Beispiel: vorher und nachher
Vorher: "Lichtdurchflutete Traumwohnung in begehrter Lage, hochwertige Ausstattung, ideal für junge Paare. Ein Muss!"
Nachher: "2-Zimmer-Wohnung mit 68 m² Wohnfläche im 2. OG mit Aufzug, offene Küche zum Wohnzimmer und Westbalkon. Das Schlafzimmer hat ein eigenes Duschbad, dazu ein Gäste-WC. Küche 2025 erneuert, mit Induktionsfeld und Geschirrspüler. Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil. Energieausweis: Verbrauchsausweis, 92 kWh/(m²·a), Fernwärme, Baujahr 1998, Klasse C. S-Bahn sechs Gehminuten. Sehen Sie sich die 360-Tour an und fragen Sie einen Termin an."
Die zweite Fassung enthält Fakten, die Interessenten nutzen können, und lässt "ideal für junge Paare" weg, weil das Menschen beschreibt und nicht die Wohnung.
Was Gesetz und Portale verlangen
Pflichtangaben aus dem Energieausweis
Liegt ein gültiger Energieausweis vor, verlangt § 87 GEG in kommerziellen Immobilienanzeigen:
| Pflichtangabe | Beispiel |
|---|---|
| Art des Energieausweises | Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis |
| Endenergiebedarf oder -verbrauch | 92 kWh/(m²·a) |
| Wesentlicher Energieträger der Heizung | Fernwärme, Gas, Wärmepumpe |
| Baujahr (Wohngebäude) | 1998 |
| Energieeffizienzklasse (Wohngebäude) | C |
Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter und ausdrücklich Makler. Abkürzungen sind erlaubt. Schreiben Sie die Angaben ins Inserat und ins Exposé, nicht nur in die Anlage.
Flächen, die zu den Unterlagen passen
Geben Sie an, wie die Wohnfläche ermittelt wurde, und trennen Sie sie von Nutzflächen wie Keller oder Dachboden. Interessenten vergleichen mit Grundriss und Kaufvertrag.
Die Immobilie beschreiben, nicht die Käufer
"Ideal für Paare ohne Kinder" oder "nur für Berufstätige" schließt Menschen aus, wer sie sind, nicht was die Wohnung bietet. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt auch bei der Vermietung. Schreiben Sie "1-Zimmer-Apartment mit 35 m²" statt "ideal für Singles".
Wörter, die nichts sagen
"Traumhaft", "einmalig", "lichtdurchflutet", "Toplage" und "ein Muss" stehen in so vielen Inseraten, dass niemand sie mehr liest. Ersetzen Sie jedes durch den Fakt dahinter.
KI für den ersten Entwurf
Geben Sie der KI die Fakten als Liste (Räume, Flächen, Ausstattung, Entfernungen, Sanierungsbedarf, Energieausweis) und lassen Sie einen Entwurf in den fünf Teilen schreiben. Danach Adjektive streichen, jede Zahl prüfen und nichts veröffentlichen, was Sie nicht Zeile für Zeile gelesen haben.
Text, Fotos und Tour erzählen dieselbe Geschichte
Wenn der Text sagt, dass die Küche zum Balkon offen ist, muss ein Foto das zeigen. Eine 360-Tour lässt Interessenten den beschriebenen Grundriss prüfen und macht den Text glaubwürdig. Wie Sie dafür fotografieren, erklärt der Artikel zur 360-Grad-Kamera für Immobilien; dunkle Fotos hellt der Immobilienfoto-Aufheller auf.
Checkliste vor dem Veröffentlichen
- Der erste Satz nennt Zimmer, Fläche und das Besondere.
- Alle Räume stehen in der Reihenfolge der Besichtigung.
- Jedes Merkmal hat einen Fakt: Jahr, Fläche, Entfernung.
- Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen im Inserat.
- Die Wohnfläche ist von Nutzflächen getrennt.
- Kein Satz beschreibt die gewünschten Käufer oder Mieter.
- Schwachpunkte, die man auf den Fotos sieht, sind offen benannt.
- Am Ende stehen der nächste Schritt und der Link zur Tour, wo das Portal es erlaubt.
Ist der Text fertig, geben Sie Interessenten die Wohnung zum Durchgehen daneben: Ein kostenloses Vistura-Konto erstellt die 360-Tour, ihren Link und ihren QR-Code.
Häufige Fragen
Wie lang sollte der Beschreibungstext im Exposé sein?
So lang, dass die fünf Teile dieses Leitfadens abgedeckt sind, meist 150 bis 300 Wörter für den Haupttext. Die ersten zwei Sätze zählen am meisten, weil Portale wie ImmoScout24 oft nur sie vor dem Aufklappen zeigen.
Welche Angaben aus dem Energieausweis müssen ins Inserat?
Liegt ein gültiger Energieausweis vor, verlangt § 87 GEG in kommerziellen Anzeigen die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Makler sind ausdrücklich verpflichtet.
Welche Wohnfläche gebe ich an?
Die Fläche, die Sie belegen können, und sagen Sie, wie sie ermittelt wurde, etwa nach der Wohnflächenverordnung. Keller, Dachboden und Garage gehören nicht in die Wohnfläche, sondern als Nutzfläche daneben.
Darf ich das Exposé mit KI schreiben?
Als ersten Entwurf ja. Geben Sie die echten Fakten vor und prüfen Sie danach jeden Satz: KI-Werkzeuge erfinden Ausstattung, runden Flächen auf und greifen zu denselben Floskeln. Für den Inhalt haften Sie.
