Anúncio imobiliário: como escrever um que gera visitas

Um bom anúncio imobiliário responde às primeiras perguntas do comprador nas duas primeiras frases, descreve a casa com factos em vez de adjetivos e termina a dizer o que fazer a seguir: ver o tour, marcar visita. Em Portugal tem ainda de mostrar a classe energética. Este guia dá-lhe uma estrutura em cinco partes, exemplos antes e depois, as regras que se aplicam e uma lista para rever antes de publicar no idealista ou no Imovirtual.

O que a descrição tem de fazer

O comprador vê primeiro o preço, as fotografias e a localização. Lê a descrição para responder a três perguntas:

Consigo viver aqui? Tipologia, distribuição, varanda ou terraço.
O que tem este de diferente? Em relação aos outros dez T2 da mesma pesquisa.
Qual é o senão? Sem elevador, obras a fazer, condomínio alto.

A estrutura em 5 partes

1. A primeira frase: a casa numa linha

Fraco: "Fantástico apartamento, não perca esta oportunidade única!"
Forte: "T3 com varanda de 12 m² virada a sul, 3.º andar com elevador, a 5 minutos a pé do metro."

2. A distribuição, pela ordem da visita

Hall, sala, cozinha, quartos, casas de banho, exterior. Uma ou duas frases por divisão, com áreas quando as tem. A calculadora de metros quadrados ajuda a somar divisão a divisão.

3. O que distingue o imóvel

Escolha três ou quatro coisas que o comprador contaria a um amigo depois da visita, sempre com o facto por trás: "janelas com vidro duplo substituídas em 2024", "roupeiros embutidos nos três quartos".

4. A localização, com distâncias

"A 400 m da escola básica e a 5 minutos a pé do mercado" diz mais do que "excelente localização".

5. O passo seguinte

"Percorra todas as divisões no tour 360 e marque a sua visita." Junte o que poupa um telefonema: valor do condomínio, IMI aproximado ou data de entrada no arrendamento.

Exemplo: antes e depois

Antes: "Excelente T2 em zona nobre, acabamentos de luxo, ideal para jovem casal. Venha ver, não vai querer sair!"

Depois: "T2 de 85 m² de área bruta privativa num 2.º andar com elevador, com cozinha equipada aberta para a sala e varanda virada a poente. Os dois quartos são duplos; o principal tem casa de banho privativa. Cozinha remodelada em 2025, com placa de indução e máquina de lavar loiça. Lugar de garagem e arrecadação incluídos. Classe energética C. Estação de comboio a 6 minutos a pé. Veja o tour 360 e marque visita."

A segunda versão tem factos que o comprador pode usar e deixa cair "ideal para jovem casal", que descreve pessoas e não a casa.

O que a lei e os portais pedem

Classe energética obrigatória

O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 obriga a indicar a classe energética do imóvel nos anúncios de venda ou arrendamento, em portais, sites de mediação e montras. Tenha o certificado energético emitido antes de publicar e escreva a classe na descrição, além do campo próprio do portal.

Áreas que batem certo com os documentos

Use as áreas da caderneta predial e identifique cada uma: área bruta privativa, área bruta dependente e terreno. Se apresentar uma área útil medida por si, diga que é útil. O comprador vai comparar com a caderneta e com a escritura.

Descreva a casa, não o comprador

Frases como "ideal para casal sem filhos" ou "só para estudantes estrangeiros" afastam pessoas por quem são, não pelo que a casa oferece. Escreva "T1 com 45 m²" em vez de "ideal para solteiros".

Palavras que não dizem nada

"Fantástico", "único", "imperdível", "luxuoso" e "oportunidade" aparecem em tantos anúncios que o leitor salta-as. Troque cada uma pelo facto que o levou a escrevê-la.

IA para o primeiro rascunho

Dê à ferramenta os factos em lista (divisões, áreas, características, distâncias, o que precisa de obras) e peça um rascunho nas cinco partes. Depois edite: corte os adjetivos, confirme cada número e não publique nada que não tenha lido linha a linha.

Texto, fotografias e tour a contar a mesma história

Se o texto diz que a cozinha dá para a varanda, tem de haver uma fotografia que o mostre. Um tour 360 deixa o comprador confirmar a distribuição que descreveu, e isso torna o texto credível. Veja como funciona um tour virtual 360 e, para fotografias escuras, o clareador de fotos de imóveis.

Lista antes de publicar

A primeira frase tem tipologia, área e o que distingue a casa.
Todas as divisões aparecem pela ordem da visita.
Cada característica tem um facto: data, área, distância.
A classe energética está no texto e no campo do portal.
As áreas batem certo com a caderneta predial.
Nenhuma frase descreve o comprador que procura.
Os pontos fracos que se veem nas fotografias estão ditos com clareza.
Termina com o passo seguinte e o link do tour, onde o portal o permitir.

Quando o texto estiver pronto, dê ao comprador a casa para explorar ao lado dele: uma conta Vistura gratuita cria o tour 360, o link e o código QR.

Perguntas frequentes

Que tamanho deve ter a descrição de um anúncio imobiliário?

O suficiente para cobrir as cinco partes deste guia, normalmente entre 150 e 250 palavras. As duas primeiras frases são as mais importantes, porque muitos portais só as mostram antes do 'Ler mais'.

A classe energética tem de aparecer no anúncio?

Sim. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 obriga a indicar a classe energética nos anúncios de venda ou arrendamento, seja num portal, num site de mediação ou na montra da agência. Por isso o certificado energético tem de existir antes de o anúncio sair.

Que área devo pôr no anúncio?

Use os valores da caderneta predial e diga qual é qual: área bruta privativa, área bruta dependente (arrecadação, garagem) e área do terreno, se houver. Misturar áreas ou arredondar para cima é o erro que mais desconfiança cria na visita.

Posso usar inteligência artificial para escrever o anúncio?

Sim, como primeiro rascunho. Dê-lhe os factos reais do imóvel e depois confirme cada frase: as ferramentas de IA inventam características, arredondam áreas e repetem os mesmos lugares-comuns. É o consultor que responde pelo que o anúncio diz.