Woningtekst schrijven: opbouw, voorbeeld en het energielabel

Een goede woningtekst beantwoordt de eerste vragen van de koper in de eerste twee zinnen, beschrijft de woning met feiten in plaats van bijvoeglijke naamwoorden en eindigt met wat de lezer nu moet doen: de tour bekijken, een bezichtiging aanvragen. In Nederland hoort ook het energielabel in de advertentie. Deze gids geeft een opbouw in vijf delen, een voorbeeld voor en na, de regels die gelden en een checklist voor je op Funda publiceert.

Wat de tekst moet doen

Kopers kijken eerst naar prijs, foto's en ligging. Ze lezen de tekst om drie vragen te beantwoorden:

Kan ik hier wonen? Kamers, indeling, tuin of balkon.
Wat is hier anders? Vergeleken met de tien andere woningen in dezelfde zoekopdracht.
Wat is het nadeel? Geen lift, achterstallig onderhoud, hoge VvE-bijdrage.

De opbouw in 5 delen

1. De eerste zin: de woning in één regel

Zwak: "Prachtig instapklaar appartement op toplocatie, dit wil je niet missen!"
Sterk: "Driekamerappartement van 85 m² op de derde verdieping met lift, balkon van 10 m² op het zuiden, vijf minuten lopen naar het station."

2. De indeling, in de volgorde van een bezichtiging

Entree, woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer, buitenruimte. Eén of twee zinnen per ruimte, met maten. De woonoppervlakte-calculator telt ruimte voor ruimte op.

3. Wat de woning onderscheidt

Drie of vier dingen die een koper na de bezichtiging aan een vriend zou vertellen, elk met een feit: "kozijnen met HR++-glas vervangen in 2024", "inbouwkasten in beide slaapkamers".

4. De ligging, met afstanden

"400 meter naar de basisschool en vijf minuten fietsen naar het centrum" zegt meer dan "centraal gelegen".

5. De volgende stap

"Loop in de 360-tour door alle ruimtes en vraag daarna een bezichtiging aan." Voeg toe wat een telefoontje scheelt: VvE-bijdrage, opleverdatum, erfpacht.

Voorbeeld: voor en na

Voor: "Sfeervol en licht appartement op toplocatie, luxe afgewerkt, ideaal voor starters. Snel zijn!"

Na: "Tweekamerappartement van 62 m² gebruiksoppervlakte wonen op de tweede verdieping met lift, open keuken aan de woonkamer en balkon op het westen. Ruime slaapkamer met inbouwkast, badkamer met inloopdouche. Keuken vernieuwd in 2025 met inductiekookplaat en vaatwasser. Eigen berging in de onderbouw. Energielabel B. Tramhalte op vier minuten lopen. Bekijk de 360-tour en vraag een bezichtiging aan."

De tweede versie geeft feiten waar een koper iets aan heeft en laat "ideaal voor starters" weg, omdat dat mensen beschrijft en niet de woning.

Wat regels en Funda vragen

Het energielabel in de advertentie

Bij verkoop of nieuwe verhuur van een woning is een energielabel verplicht, en volgens RVO moet de labelklasse ook in commerciële advertenties staan, zoals op Funda, Facebook of in lokale bladen. Zet het label in de tekst en in het veld van Funda.

Een oppervlakte die klopt met de meetrapportage

Gebruik de gebruiksoppervlakte wonen uit de meetrapportage en vermeld overige inpandige ruimte en externe bergruimte apart. Kopers en taxateurs vergelijken.

Beschrijf de woning, niet de koper

"Ideaal voor starters", "perfect voor een stel zonder kinderen" of "geen studenten" sluit mensen uit om wie ze zijn, niet om wat de woning biedt. Schrijf "studio van 32 m²" in plaats van "ideaal voor een single".

Woorden die niets zeggen

"Sfeervol", "instapklaar", "toplocatie", "uniek" en "snel zijn" staan in zoveel advertenties dat niemand ze nog leest. Vervang elk door het feit erachter.

AI voor de eerste versie

Geef de tool de feiten als lijst (ruimtes, maten, voorzieningen, afstanden, onderhoud, energielabel) en vraag een concept in de vijf delen. Haal daarna de bijvoeglijke naamwoorden weg, controleer elk getal en publiceer niets wat je niet regel voor regel hebt gelezen.

Tekst, foto's en tour vertellen hetzelfde verhaal

Staat in de tekst dat de keuken uitkomt op het balkon, dan moet een foto dat laten zien. Een 360-tour laat de koper de indeling controleren die je beschrijft, en dat maakt de tekst geloofwaardig. Voor de apparatuur zie de 360 camera voor makelaars; donkere foto's maak je lichter met de tool woningfoto's helderder maken.

Checklist voor je publiceert

De eerste zin noemt kamers, oppervlakte en wat de woning onderscheidt.
Alle ruimtes staan in de volgorde van een bezichtiging.
Elk sterk punt heeft een feit: een jaartal, een maat, een afstand.
Het energielabel staat in de tekst en in het Funda-veld.
De oppervlakte komt uit de meetrapportage.
Geen enkele zin beschrijft de gewenste koper of huurder.
Zwakke punten die op de foto's te zien zijn, staan er eerlijk in.
De tekst eindigt met de volgende stap en de link naar de tour, waar het platform dat toestaat.

Is de tekst klaar, geef kopers dan de woning om doorheen te lopen ernaast: een gratis Vistura-account maakt de 360-tour, de link en de QR-code.

Veelgestelde vragen

Hoe lang moet een woningtekst zijn?

Lang genoeg voor de vijf delen uit deze gids, vaak 150 tot 300 woorden. De eerste twee zinnen tellen het zwaarst, omdat Funda en andere sites vaak alleen die tonen voor 'Lees meer'.

Moet het energielabel in de advertentie staan?

Ja. Volgens RVO moet de labelklasse in commerciële advertenties voor verkoop of nieuwe verhuur staan, bijvoorbeeld op Funda, Facebook of in een lokaal blad. Zorg dus dat het label geregistreerd is voordat de woning online gaat.

Welke oppervlakte zet ik in de tekst?

De gebruiksoppervlakte wonen volgens de meetinstructie die makelaars gebruiken, en apart de overige inpandige ruimte en externe bergruimte. Rond niet naar boven af: kopers vergelijken met de meetrapportage.

Mag ik de woningtekst met AI schrijven?

Als eerste versie wel. Geef de echte feiten van de woning en controleer daarna elke zin: AI-tools verzinnen voorzieningen, ronden maten af en vallen terug op dezelfde clichés. Jij bent verantwoordelijk voor wat er staat.