Anuncio inmobiliario: cómo redactar uno que consiga visitas
Cómo redactar un anuncio inmobiliario en España: estructura en 5 partes, ejemplos antes y después, la etiqueta energética obligatoria y una lista de revisión.
Un buen anuncio inmobiliario responde a las primeras preguntas del comprador en las dos primeras frases, describe la vivienda con datos en vez de adjetivos y termina diciendo qué hacer: ver el tour, pedir visita. En España, además, tiene que mostrar la calificación energética. Esta guía te da una estructura en cinco partes, ejemplos antes y después, las normas que aplican y una lista para revisar antes de publicar en idealista o Fotocasa.
Qué tiene que hacer la descripción
El comprador mira primero el precio, las fotos y la ubicación. Lee la descripción para responder a tres preguntas:
- ¿Podría vivir aquí? Dormitorios, distribución, terraza o balcón.
- ¿Qué tiene este de distinto? Frente a los otros diez pisos de la misma búsqueda.
- ¿Dónde está la pega? Sin ascensor, reformas pendientes, comunidad alta.
La estructura en 5 partes
1. La primera frase: la vivienda en una línea
- Flojo: "¡Espectacular piso, no dejes pasar esta oportunidad única!"
- Bueno: "Piso de tres dormitorios con terraza de 12 m² orientada al sur, tercera planta con ascensor, a cinco minutos andando del metro."
2. La distribución, en el orden de la visita
Recibidor, salón, cocina, dormitorios, baños, exterior. Una o dos frases por estancia, con metros cuando los tengas. La calculadora de metros cuadrados suma estancia a estancia.
3. Lo que distingue al inmueble
Elige tres o cuatro cosas que el comprador contaría a un amigo después de la visita, siempre con el dato detrás: "ventanas con doble acristalamiento cambiadas en 2024", "armarios empotrados en los tres dormitorios".
4. La ubicación, con distancias
"A 400 m del colegio y a cinco minutos andando del mercado" dice más que "inmejorable ubicación".
5. El siguiente paso
"Recorre todas las estancias en el tour 360 y pide tu visita." Añade lo que ahorra una llamada: cuota de comunidad, IBI aproximado o fecha de entrada si es alquiler.
Ejemplo: antes y después
Antes: "Precioso piso en zona inmejorable, acabados de lujo, ideal para parejas jóvenes. ¡Ven a verlo, te enamorará!"
Después: "Piso de 85 m² útiles en segunda planta con ascensor, con cocina equipada abierta al salón y balcón a poniente. Los dos dormitorios son dobles; el principal tiene baño en suite. Cocina reformada en 2025 con placa de inducción y lavavajillas. Plaza de garaje y trastero incluidos. Calificación energética C. Estación de Cercanías a seis minutos andando. Mira el tour 360 y pide visita."
La segunda versión da datos que el comprador puede usar y elimina "ideal para parejas jóvenes", que describe a personas y no la vivienda.
Lo que exigen la norma y los portales
Calificación energética obligatoria
El Real Decreto 390/2021 obliga a incluir la calificación de eficiencia energética en la publicidad de viviendas en venta o alquiler. Ten el certificado registrado antes de publicar y escribe la letra en la descripción, además del campo propio del portal.
Superficies que cuadran con los papeles
Di si los metros son útiles o construidos, y no redondees al alza. El comprador comparará con la nota simple y con el catastro.
Describe la vivienda, no al comprador
Frases como "ideal para parejas sin hijos" o "solo estudiantes" excluyen a personas por quiénes son, no por lo que ofrece la casa. Escribe "estudio de 35 m²" en vez de "ideal para solteros".
Palabras que no dicen nada
"Espectacular", "único", "oportunidad", "de lujo" y "no te lo pierdas" aparecen en tantos anuncios que el lector se las salta. Cambia cada una por el dato que te hizo escribirla.
IA para el primer borrador
Dale a la herramienta los datos en lista (estancias, metros, características, distancias, lo que necesita reforma) y pide un borrador en las cinco partes. Después edita: quita adjetivos, comprueba cada número y no publiques nada que no hayas leído línea a línea.
Texto, fotos y tour contando la misma historia
Si el texto dice que la cocina da al balcón, tiene que haber una foto que lo muestre. Un tour 360 deja al comprador comprobar la distribución que describes, y eso hace creíble el texto. Mira cómo funciona un tour virtual inmobiliario y, para fotos oscuras, el aclarador de fotos inmobiliarias.
Lista antes de publicar
- La primera frase tiene dormitorios, metros y lo que distingue la vivienda.
- Todas las estancias aparecen en el orden de la visita.
- Cada característica lleva un dato: fecha, metros, distancia.
- La calificación energética está en el texto y en el campo del portal.
- Los metros indican si son útiles o construidos.
- Ninguna frase describe al comprador que buscas.
- Los puntos débiles que se ven en las fotos están dichos con claridad.
- Termina con el siguiente paso y el enlace al tour, si el portal lo permite.
Cuando el texto esté listo, dale al comprador la vivienda para recorrer al lado: una cuenta gratuita de Vistura crea el tour 360, su enlace y su código QR.
Preguntas frecuentes
¿Qué extensión debe tener la descripción de un anuncio inmobiliario?
La suficiente para cubrir las cinco partes de esta guía, normalmente entre 150 y 250 palabras. Las dos primeras frases son las más importantes, porque muchos portales solo muestran esas antes de 'Leer más'.
¿Es obligatorio poner la calificación energética en el anuncio?
Sí. El Real Decreto 390/2021 obliga a incluir la calificación de eficiencia energética en la publicidad de viviendas en venta o alquiler, en portales, webs y escaparates. Por eso el certificado tiene que estar registrado antes de publicar.
¿Pongo metros útiles o construidos?
Los que puedas acreditar, y di cuáles son. Si das los construidos, aclara si incluyen zonas comunes. Mezclar superficies o redondear al alza es lo que más desconfianza genera en la visita.
¿Puedo usar inteligencia artificial para redactar el anuncio?
Sí, como primer borrador. Dale los datos reales del inmueble y luego revisa cada frase: las herramientas de IA inventan características, redondean metros y repiten los mismos tópicos. Tú respondes de lo que dice el anuncio.
