Annuncio immobiliare: come scriverne uno che porta visite

Un buon annuncio immobiliare risponde alle prime domande dell'acquirente nelle prime due frasi, descrive la casa con fatti invece che con aggettivi e chiude dicendo cosa fare: guardare il tour, chiedere una visita. In Italia deve anche riportare classe e indice di prestazione energetica. Questa guida ti dà una struttura in cinque parti, un esempio prima e dopo, le regole che valgono e una lista di controllo prima di pubblicare su Immobiliare.it o idealista.

Cosa deve fare la descrizione

L'acquirente guarda prima prezzo, foto e zona. Legge il testo per rispondere a tre domande:

Potrei viverci? Locali, distribuzione, balcone o giardino.
Cosa ha di diverso? Rispetto agli altri dieci trilocali della stessa ricerca.
Dov'è il problema? Niente ascensore, lavori da fare, spese condominiali alte.

La struttura in 5 parti

1. La prima frase: la casa in una riga

Debole: "Splendido appartamento, occasione unica da non perdere!"
Forte: "Trilocale di 85 mq al terzo piano con ascensore, balcone di 10 mq esposto a sud, a 5 minuti a piedi dalla metro."

2. La distribuzione, nell'ordine della visita

Ingresso, soggiorno, cucina, camere, bagni, esterno. Una o due frasi per ambiente, con i metri. Il calcolatore dei metri quadri somma stanza per stanza.

3. Cosa distingue l'immobile

Tre o quattro cose che l'acquirente racconterebbe a un amico dopo la visita, ognuna con un fatto: "infissi con doppio vetro sostituiti nel 2024", "armadi a muro in tutte le camere".

4. La zona, con le distanze

"A 400 m dalla scuola primaria e a 5 minuti a piedi dal mercato" dice più di "zona servitissima".

5. Il passo successivo

"Percorri ogni stanza nel tour 360 e chiedi una visita." Aggiungi ciò che evita una telefonata: spese condominiali, disponibilità, eventuale box.

Esempio: prima e dopo

Prima: "Luminosissimo appartamento in zona prestigiosa, finiture di pregio, ideale per giovani coppie. Da vedere!"

Dopo: "Bilocale di 60 mq commerciali al secondo piano con ascensore, cucina abitabile aperta sul soggiorno e balcone a ovest. Camera matrimoniale con cabina armadio, bagno finestrato. Cucina rifatta nel 2025 con piano a induzione e lavastoviglie. Cantina e posto auto. Classe energetica C, con l'indice di prestazione energetica dell'APE. Stazione a 6 minuti a piedi. Guarda il tour 360 e chiedi una visita."

La seconda versione dà fatti utili ed elimina "ideale per giovani coppie", che descrive persone e non la casa.

Cosa chiedono la legge e i portali

Classe e indice di prestazione energetica

L'articolo 6, comma 8, del D.Lgs. 192/2005 prevede che gli annunci di vendita o locazione riportino gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio e la classe energetica corrispondente, sulla base di un APE valido. Vale per ogni mezzo: portali, giornali, vetrina. Scrivi classe e indice nel testo, oltre che nel campo del portale.

Superfici coerenti con i documenti

Indica se i metri sono commerciali o calpestabili e non arrotondare per eccesso. L'acquirente confronterà con la planimetria catastale e con il rogito.

Descrivi la casa, non l'acquirente

"Ideale per coppie senza figli" o "no studenti" esclude persone per chi sono, non per ciò che la casa offre. Scrivi "monolocale di 35 mq" invece di "ideale per single".

Parole che non dicono niente

"Splendido", "occasione unica", "di pregio", "luminosissimo" e "da vedere" sono in così tanti annunci che nessuno li legge più. Sostituisci ognuna con il fatto che te l'ha fatta scrivere.

L'IA per la prima bozza

Dai allo strumento i fatti in elenco (ambienti, metri, dotazioni, distanze, lavori, APE) e chiedi una bozza nelle cinque parti. Poi togli gli aggettivi, controlla ogni numero e non pubblicare nulla che non hai letto riga per riga.

Testo, foto e tour raccontano la stessa storia

Se il testo dice che la cucina dà sul balcone, ci deve essere una foto che lo mostra. Un tour 360 lascia verificare la distribuzione che descrivi e rende credibile il testo. Per l'attrezzatura vedi la fotocamera 360 per immobili; per le foto scure, lo strumento per schiarire le foto immobiliari.

Lista di controllo prima di pubblicare

La prima frase ha locali, metri e ciò che distingue la casa.
Tutti gli ambienti compaiono nell'ordine della visita.
Ogni punto forte ha un fatto: un anno, una misura, una distanza.
Classe e indice di prestazione energetica sono nel testo.
I metri dicono se sono commerciali o calpestabili.
Nessuna frase descrive l'acquirente o l'inquilino che cerchi.
I difetti visibili nelle foto sono detti chiaramente.
Chiude con il passo successivo e il link al tour, dove il portale lo consente.

Quando il testo è pronto, dai all'acquirente la casa da percorrere accanto: un account Vistura gratuito crea il tour 360, il suo link e il codice QR.

Domande frequenti

Quanto deve essere lunga la descrizione?

Abbastanza da coprire le cinque parti di questa guida, di solito tra 150 e 250 parole. Le prime due frasi contano di più, perché molti portali mostrano solo quelle prima di 'Leggi tutto'.

Cosa deve riportare l'annuncio sull'APE?

L'articolo 6, comma 8, del D.Lgs. 192/2005 chiede che gli annunci di vendita o locazione riportino gli indici di prestazione energetica e la classe energetica corrispondente, sulla base di un APE valido. L'attestato va quindi fatto prima di pubblicare.

Metto la superficie commerciale o quella calpestabile?

Quella che puoi documentare, e scrivi quale è. La superficie commerciale include muri e quote di balconi e cantine; la calpestabile no. Confonderle o arrotondare per eccesso è ciò che crea più sfiducia alla visita.

Posso scrivere l'annuncio con l'intelligenza artificiale?

Sì, come prima bozza. Dalle i dati reali dell'immobile e poi controlla ogni frase: gli strumenti di IA inventano dotazioni, arrotondano i metri e ripetono gli stessi luoghi comuni. Di quello che dice l'annuncio rispondi tu.