Superficie commerciale: come si calcola e cosa scrivere
Superficie commerciale e calpestabile: i coefficienti ufficiali per balconi e cantine, un calcolo completo e la frase giusta da scrivere nell'annuncio.
La superficie commerciale è la misura di una casa che somma stanze e muri e aggiunge una quota di balconi, cantine e aree esterne, secondo i coefficienti del catasto. La superficie calpestabile è più piccola, perché resta dentro i muri. Nelle fonti ufficiali che abbiamo letto, nessuna regola dice quale delle due pubblicare: la scelta onesta è scrivere quale stai usando. Questa guida è per chi firma l'annuncio.
Quale regola vale, e per chi
Ogni numero ha un compito diverso, e ogni regola è scritta per quel compito.
| Chi la usa | Quale superficie | Fonte |
|---|---|---|
| Catasto | Superficie catastale, in visura | Allegato C, DPR 138/1998 |
| Quotazioni OMI | Superficie commerciale, sugli stessi criteri | Manuale OMI 2025, Allegato 3 |
| Edilizia e Comune | Superficie utile, accessoria, calpestabile | Regolamento edilizio tipo, 2016, come recepito dalla regione |
| TARI | Calpestabile; nei controlli il Comune può usare l'80% della catastale | L. 147/2013, art. 1, c. 645 e 646 |
| Annuncio | Nessuna regola dedicata nelle fonti ufficiali lette | Vedi sotto |
Nelle fonti che abbiamo letto, nessuna di queste regole nasce per gli annunci. Il manuale OMI dell'Agenzia delle Entrate, riedito il 20 marzo 2025 al posto dell'edizione 2016, dice di avere "pienamente recepito" l'Allegato C e spiega che gli serve un criterio unico nazionale per i propri dati. Nella stessa nota riconosce che i pesi "variano, localmente, da segmento a segmento di mercato" (Manuale OMI 2025, Allegato 3, nota 5).
Quindi un collega che usa altri coefficienti non sta per forza violando una regola. Ma se scrivi che segui una regola, seguila tutta.
Superficie commerciale e superficie calpestabile: la differenza
Negli annunci, calpestabile significa di solito il pavimento dentro le stanze, senza muri. La commerciale parte da lì, aggiunge i muri e poi una quota di tutto il resto. La differenza tra superficie commerciale e calpestabile sullo stesso immobile può valere parecchi metri quadri, come mostra l'esempio più avanti.
La calpestabile ha due significati
Nelle definizioni edilizie nazionali la superficie calpestabile è la "somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento", e quella accessoria può comprendere "i balconi e le terrazze". Quindi un tecnico e un acquirente possono intendere due cose diverse. Nell'annuncio scrivi cosa comprende: "68 m² interni, balcone escluso". Le regioni adottano queste definizioni con modifiche: per una pratica edilizia, verifica con il tuo Comune.
Superficie catastale
Dal 9 novembre 2015 la visura riporta la superficie catastale e un dato per la TARI che, per le abitazioni, "non tiene conto di balconi, terrazzi e altre aree scoperte" (comunicato dell'Agenzia delle Entrate). Il dato deriva dalla planimetria in catasto: controlla che corrisponda alla casa prima di usarlo. Se non corrisponde, il proprietario può segnalarlo attraverso il sito dell'Agenzia.
Come si calcola: i coefficienti ufficiali
Questi coefficienti della superficie commerciale vengono dall'Allegato 3 del Manuale OMI 2025, Prospetto 1, e dall'Allegato C del DPR 138/1998. In rete circolano tabelle con numeri diversi: se ne usi una, sappi da dove viene.
| Parte | Quanto conta |
|---|---|
| Stanze, bagni, ingressi, corridoi | 100% |
| Muri interni e perimetrali | Interi, fino a 50 cm di spessore |
| Muri in comune | 50%, fino a 25 cm di spessore |
| Cantina, soffitta, deposito comunicanti | 50% |
| Cantina, soffitta, deposito non comunicanti | 25% |
| Balcone, terrazza comunicanti | 30% fino a 25 m², 10% oltre |
| Balcone, terrazza non comunicanti | 15% fino a 25 m², 5% oltre |
| Giardino, corte, area scoperta | 10% fino alla superficie di stanze e accessori diretti, 2% oltre |
Le stesse due fonti aggiungono queste regole:
- Sotto 1,50 m di altezza non si conta la parte più bassa. È la trappola delle mansarde.
- Le scale interne si contano una volta sola, in proiezione orizzontale.
- Le parti comuni non contano mai: scale, pianerottoli, terrazze condominiali, alloggio del portiere.
- "Comunicante" vuol dire raggiungibile dalle stanze principali con aperture o scale interne private (Manuale OMI 2025, Allegato 3, nota 6). Una cantina a cui arrivi dalle scale condominiali non lo è.
- Il risultato si arrotonda al metro quadro intero.
- Villa o villino: il giardino conta solo sopra cinque volte la superficie principale. Con 150 m² di casa e 1.000 m² di giardino, 750 m² restano fuori, i successivi 150 al 10% fanno 15 m² e gli ultimi 100 al 2% fanno 2 m². Totale: 17 m².
- Il tetto: cantine, soffitte, balconi e aree scoperte, una volta pesati, non possono superare metà della superficie principale. Un bilocale di 40 m², muri compresi, con un terrazzo di 200 m²: 7,5 + 17,5 = 25 m², ma il tetto è 20. Il totale è 60 m², non 65.
Attenzione anche alla soglia dei 25 m². Un terrazzo di 40 m² vale 7,5 + 1,5 = 9 m², non 12.
E il box?
Il Prospetto 1 per le abitazioni non lo elenca. L'OMI dà a box e posti auto una propria superficie commerciale, come unità separate (Manuale OMI 2025, Allegato 3, p. 31). La sua scheda di rilevazione per le abitazioni pesa invece 0,6 l'autorimessa al servizio della casa, con cantine a 0,25 e aree scoperte a 0,1 (Allegato 4, p. 45): un altro motivo per non chiamare "legge" una tabella. Nell'annuncio indica il box a parte, con i suoi metri quadri.
UNI 10750
Se una tabella cita questa norma, controlla la data: per UNI è "ritirata con sostituzione" dal 20 gennaio 2011.
Calcolo della superficie commerciale: un esempio completo
L'esempio è inventato: un trilocale a Torino, in vendita a 300.000 €.
| Parte | m² misurati | Peso | m² conteggiati |
|---|---|---|---|
| Stanze, bagno, ingresso (interni) | 68 | 100% | 68 |
| Muri interni e perimetrali | 9 | 100% | 9 |
| Muro in comune, già ridotto alla metà | 2 | 100% | 2 |
| Base | 79 | ||
| Balcone comunicante | 8 | 30% | 2,4 |
| Cantina non comunicante | 10 | 25% | 2,5 |
| Totale | 83,9, arrotondato a 84 m² |
Controlla il tetto: metà di 79 fa 39,5, e 4,9 sta sotto. La stessa casa quindi misura 68 m² calpestabili, nel senso comune del termine, e 84 m² commerciali.
Ora guarda il prezzo al metro quadro: 3.571 €/m² su 84 m², 4.412 €/m² su 68 m². Confronta solo case misurate allo stesso modo. Le quotazioni OMI si riferiscono alla superficie commerciale: non metterle a confronto con un dato calpestabile.
Come misurare, passo per passo
Questi passi sono il nostro consiglio pratico, non una regola.
- Chiedi al proprietario planimetria catastale e visura. Sono una traccia e un punto di partenza, non la risposta.
- Misura ogni stanza da parete a parete, a livello del pavimento, ogni lato due volte. Nelle case vecchie i muri raramente sono paralleli.
- In mansarda e sotto le falde, segna dove l'altezza arriva a 1,50 m.
- Annota lo spessore dei muri, soprattutto quelli esterni e quelli in comune, e applica i limiti di 50 cm e 25 cm.
- Misura a parte balconi, cantina e box, e annota se sono comunicanti.
Una stanza a L si divide in due rettangoli: 5,00 × 3,00 = 15 m² e 2,50 × 2,00 = 5 m². Totale: 20 m².
Fai la somma con il calcolatore
Il calcolatore dei metri quadri di Vistura è gratuito e non chiede un account. Con "Aggiungi una stanza" inserisci una riga per ogni stanza; per le forme irregolari scegli "A L" o "Più rettangoli". Per balcone e cantina togli la spunta a "Conta nella superficie calpestabile": finiscono in "Altre superfici". "Copia come testo" ti dà l'elenco per l'annuncio. Così nell'esempio di Torino ottieni i 68 m² interni. Per la commerciale, rimetti la spunta su balcone e cantina, scrivi 30 e 25 nella loro percentuale e aggiungi una riga "Muri" da 11 m² con la forma "Superficie nota": il totale fa 83,9 m². Nell'annuncio chiamalo commerciale.
Cosa scrivere nell'annuncio
Tre frasi da copiare e adattare:
84 m² commerciali (criteri DPR 138/1998), di cui 68 m² interni. Balcone 8 m², cantina 10 m². Box a parte, 15 m².Superficie calpestabile 68 m², balcone escluso. Misurata da [nome] il [data].Superficie indicata come da visura catastale del [data].
Le regole da seguire:
- Di' sempre quale superficie è. Un "84 mq" senza altro crea sfiducia alla visita. Per il resto del testo c'è la guida su come scrivere un annuncio immobiliare.
- Scrivi "criteri DPR 138/1998" solo se li hai applicati tutti.
- Non arrotondare per eccesso oltre quanto prevede il criterio che citi, e conserva le tue misure.
- Controlla il campo superficie del tuo gestionale o del portale: verifica cosa chiede prima di inserire il numero.
Ecco cosa è in gioco:
- Il Codice del consumo, art. 21, considera ingannevole una pratica commerciale che "contiene informazioni non rispondenti al vero" o che può indurre in errore sulle caratteristiche principali del prodotto.
- Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare (art. 1759 c.c.). Né questo articolo né il precedente citano le superfici: valgono in generale.
- Nel rogito contano altre regole. Nella vendita a misura, art. 1537 c.c., se la casa è più piccola del dichiarato "il compratore ha diritto a una riduzione". Nella vendita a corpo, art. 1538 c.c., il prezzo non cambia finché la differenza resta sotto un ventesimo. Questo riguarda il contratto, non l'annuncio: per il rogito chiedi al notaio.
Questa guida non è una consulenza legale.
Mostra le misure nel tour
La visita in cui misuri è anche il momento per scattare le foto a 360°. In un tour Vistura ogni stanza può mostrare nei suoi dettagli il nome, "Superficie" e "Misure", e l'acquirente li legge mentre gira per la casa. Usa le stesse misure che hai preso per l'annuncio.
Con Pro e Business la planimetria segue la visita, e la carichi o la disegni con le tue misure:
- "La planimetria sempre visibile, con la stanza attuale evidenziata"
- "Tocca una stanza e il tour ti porta lì"
- "Più piani in un solo tour"
Puoi confrontare i piani e leggere la guida al virtual tour immobiliare.
Conclusione
Misura, applica i pesi, controlla il tetto e scrivi quale superficie stai indicando. Per il prossimo incarico, somma le stanze, poi aggiungi muri e coefficienti e prepara la frase per l'annuncio.
Domande frequenti
La superficie della visura è la superficie commerciale?
Per le abitazioni i criteri sono gli stessi, quelli dell'Allegato C del DPR 138/1998. Il dato però parte dalla planimetria in catasto, che può non corrispondere più alla casa, e un box o una cantina accatastati come unità a sé non sono in quel numero. Confronta sempre la visura con quello che misuri.
Il box entra nella superficie commerciale?
Il Prospetto 1 del Manuale OMI per le abitazioni non lo elenca. L'OMI tratta box e posti auto come unità con una propria superficie, e nella sua scheda di rilevazione pesa 0,6 l'autorimessa al servizio della casa. Nell'annuncio la scelta più chiara è indicarlo a parte, con i suoi metri quadri.
Se i metri nel rogito risultano diversi cosa succede?
Dipende da come è scritto il contratto. Nella vendita a misura, articolo 1537 del codice civile, se la misura reale è inferiore il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo. Nella vendita a corpo, articolo 1538, il prezzo cambia solo con una differenza di almeno un ventesimo. Per il tuo caso chiedi al notaio.
Per la TARI quale superficie si usa?
La calpestabile, secondo il comma 645 della legge 147/2013. Nei controlli il Comune può prendere come superficie l'80% di quella catastale, secondo il comma 646. Per sapere come il tuo Comune applica queste regole, chiedi all'ufficio tributi.
