Área útil e área bruta privativa: como medir uma casa
Área útil, área bruta privativa e dependente: como medir a casa por dentro, o que diz a lei e como pôr as áreas no anúncio sem erros.
Em Portugal, a área útil mede-se por dentro, divisão a divisão, e a área bruta privativa mede-se pelo exterior das paredes, por isso a mesma casa tem dois números diferentes e nenhum deles está errado. O primeiro vem do RGEU, o segundo do CIMI. Este guia diz qual publicar, como medir e como escrever cada número no anúncio. As regras aqui descritas são as de Portugal.
As áreas de uma casa e a lei de cada uma
Duas leis fazem quase todo o trabalho. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) define as áreas da habitação no art. 67.º, n.º 2 (texto consolidado de 8 de maio de 2018, em cópia da Câmara de Vagos). O Código do IMI (CIMI) define as áreas fiscais no art. 40.º.
| Área | Onde está definida | Como se mede | O que inclui |
|---|---|---|---|
| Área útil | RGEU, art. 67.º, n.º 2, b) | "pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo" | Todos os compartimentos, "incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos" e "armários nas paredes" |
| Área habitável | RGEU, art. 67.º, n.º 2, c) | Igual à área útil | Os compartimentos, sem vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias e arrumos |
| Área bruta | RGEU, art. 67.º, n.º 2, a) | "perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos" | "varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte" das circulações comuns |
| Área bruta privativa | CIMI, art. 40.º, n.º 2 | "perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores" | "varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica" |
| Área bruta dependente | CIMI, art. 40.º, n.º 3 | Áreas "cobertas e fechadas de uso exclusivo" | "as garagens, os parqueamentos, as arrecadações", instalações para animais, sótãos ou caves acessíveis e varandas, se não integrados na privativa |
As definições do CIMI servem para avaliar o imóvel para efeitos fiscais: a área bruta privativa entra na fórmula com coeficiente 1 e a dependente com 0,30. Por isso, "área bruta" (RGEU) e "área bruta privativa" (CIMI) não são o mesmo número. A diferença entre área útil e área bruta também não é uma percentagem fixa: depende das paredes, das varandas e da lei que se aplica.
E a área de construção?
O Decreto Regulamentar 5/2019 fixa conceitos "a utilizar nos instrumentos de gestão territorial". A área de construção é a soma de todos os pisos, medida por fora, com os espaços exteriores cobertos. Pertence ao urbanismo, não ao anúncio.
Que área pôr no anúncio
Publique a área útil e, se mostrar também a área bruta privativa, diga qual é qual.
O Decreto-Lei 68/2004, na versão consolidada, diz no art. 12.º, n.º 2, que a publicidade à venda de imóveis para habitação deve "ser conforme às características da habitação" e conter, entre outros elementos, a "Área útil da habitação" (alínea c)). O n.º 3 acrescenta que as fotografias "devem reproduzir fielmente o local publicitado".
O art. 2.º, n.º 1, liga estas regras à informação "disponibilizada pelos profissionais" na construção e aquisição de prédios urbanos para habitação e à "respectiva publicidade". Violar o art. 12.º é contraordenação (art. 13.º, n.º 1, f)) e "A negligência é sempre punível" (n.º 6).
Dois apoios completam a regra:
- A definição. No texto publicado em 2004, o art. 3.º, n.º 2, a), do mesmo decreto-lei remete para o RGEU a definição de área útil do fogo.
- A verdade. O Código da Publicidade, art. 10.º, diz que "A publicidade deve respeitar a verdade, não deformando os factos" e que as afirmações sobre as propriedades do que se anuncia "devem ser exactas e passíveis de prova".
Há ainda o preço. No mesmo texto de 2004, o art. 11.º, n.º 1, c), pede que, onde as casas são vendidas ao público, o profissional tenha informação documentada sobre o "Preço por metro quadrado da área útil da habitação".
Para um caso concreto, fale com um advogado ou com o apoio jurídico da mediadora.
No anúncio, escreva assim (números do T2 mais abaixo):
- "Área útil: 60 m² (medida no local). Área bruta privativa: 71 m² (caderneta predial)."
- "Varanda: 4,5 m². Arrecadação: 6 m²."
O erro a evitar é pôr o número maior no campo do número menor. Antes de publicar num portal, confirme a que área se refere o campo. Para o resto do texto, veja como escrever um anúncio imobiliário.
Onde encontrar cada número
- Caderneta predial. Há uma por cada prédio inscrito na matriz (CIMI, art. 93.º). Procure a secção das áreas: área bruta privativa e área bruta dependente. É um documento fiscal, não uma medição para o anúncio.
- Ficha técnica da habitação. No texto de 2004 do DL 68/2004, o art. 7.º, n.º 5, b), manda indicar a "área bruta da habitação", a "área bruta do fogo", a "área útil do fogo" e a "área útil de cada compartimento". A ficha descreve a casa no fim das obras (art. 4.º, n.º 2). O art. 2.º, n.º 2, deixa de fora os prédios anteriores ao RGEU e os que já tinham licença de utilização, ou pedido apresentado, quando o diploma entrou em vigor. Uma casa antiga pode não ter ficha.
- Medição no local. Serve quando não há ficha, ou depois de obras.
Se os números não baterem certo, indique no anúncio a fonte de cada um e esclareça a diferença antes do CPCV. Quando a diferença for grande, peça ajuda a um técnico.
Como medir a área útil, passo a passo
Para saber como medir uma casa basta um medidor laser ou uma fita métrica. Meça ao nível do chão, de parede a parede, e cada lado duas vezes: nas casas antigas, as paredes raramente são paralelas.
- Desenhe um esboço e dê às divisões os nomes que vai usar no anúncio.
- Meça todos os compartimentos, com hall, corredores e casas de banho.
- Inclua os armários embutidos nas paredes e os arrumos interiores: o RGEU conta-os.
- Deixe de fora paredes interiores, divisórias e condutas. Ao somar divisão a divisão, isto acontece sozinho. O RGEU diz ainda "descontando encalços até 30 cm"; numa dúvida concreta, pergunte a um técnico.
- Meça à parte a varanda, a garagem e a arrecadação fora da fração, e escreva-as à parte. É uma escolha prática: o comprador vê logo o que é o quê.
- Arredonde só no fim. Até lá, mantenha duas casas decimais.
Divisões em L
Corte a divisão em retângulos e some. No exemplo, todas as medidas vão de parede a parede, por dentro.
Um T2 do início ao fim
Exemplo inventado, para seguir as contas. A sala é a divisão em L da figura.
| Divisão | Medidas (m) | m² |
|---|---|---|
| Sala em L | Figura acima | 20,00 |
| Cozinha | 3,00 × 3,00 | 9,00 |
| Quarto 1 | 4,00 × 3,25 | 13,00 |
| Quarto 2 | 3,00 × 3,00 | 9,00 |
| Casa de banho | 2,40 × 1,75 | 4,20 |
| Hall e corredor | 4,00 × 1,20 | 4,80 |
| Área útil | 60,00 |
À parte ficam a varanda (3,00 × 1,50 = 4,50 m²) e a arrecadação fora da fração (2,40 × 2,50 = 6,00 m²). Sem casa de banho, hall e corredor, a área habitável é de 51,00 m².
Suponha que a caderneta indica 71 m² de área bruta privativa e que a casa custa 240.000 €. Dá 4.000 €/m² sobre a área útil e cerca de 3.380 €/m² sobre a área bruta privativa. É a mesma casa ao mesmo preço, por isso compare sempre casas com a mesma base.
Faça a soma de uma vez
A calculadora de metros quadrados do Vistura é grátis, sem conta. Tem as formas "Em L", "Vários retângulos" e "Triângulo". Na garagem, na arrecadação ou na varanda, desmarque "Conta para a área útil". Com o preço pedido, dá o preço por m². No fim, "Copiar como texto" copia a lista para onde precisar.
Na angariação: o que pedir e o que preparar
É na angariação que este trabalho se paga. Numa só visita fica com tudo o que o anúncio precisa:
- Peça a caderneta predial, a ficha técnica, se existir, e a licença ou a planta.
- Compare as áreas dos documentos logo na primeira visita.
- Meça na mesma visita em que tira as fotos.
- Guarde o esboço no processo do imóvel, para poder provar o número se alguém o questionar.
Se a casa tiver planta, confira as medidas com ela. Quem vende por conta própria pode seguir os mesmos passos.
Ponha as medidas a trabalhar no tour
A visita em que mede é a visita em que fotografa, por isso os números podem entrar logo num tour virtual 360 feito no Vistura. A "Ficha do imóvel" leva a "Área" (ponha aqui a área útil), a "Área bruta" e o "Terreno". A "Informação da divisão" mostra "Nome, área e medidas da divisão".
Nos planos Pro e Business, o esboço da angariação passa a mapa. Com "Desenhar a planta", desenha-a a partir das medidas que acabou de tirar. Depois, quem visita tem "A planta sempre à vista, com a divisão atual marcada", e "Toque numa divisão e o tour leva-o lá". Veja o que cada um inclui nos planos.
Conclusão
A mesma casa tem dois números, ambos verdadeiros, cada um com o seu nome. Meça por dentro, confirme nos documentos e, no anúncio, diga sempre que área está a mostrar.
Perguntas frequentes
A varanda conta para a área útil?
A lista de compartimentos da área útil, no RGEU, não a nomeia; as varandas privativas aparecem na área bruta. No CIMI, as varandas privativas fechadas entram na área bruta privativa. Para uma varanda aberta, veja como a caderneta a mostra e, no anúncio, indique-a em linha própria.
A garagem entra na área bruta privativa?
Em regra, o CIMI coloca garagens e parqueamentos na área bruta dependente, "desde que não integrados na área bruta privativa". Na fórmula do imposto, a área dependente tem coeficiente 0,30 e a privativa tem coeficiente 1.
O que é a área habitável?
É a soma dos compartimentos sem vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias e arrumos. No T2 deste guia dá 51,00 m², contra 60,00 m² de área útil. O RGEU define-a no art. 67.º, n.º 2, c).
E se a casa não tiver ficha técnica?
Pode acontecer numa casa antiga: o art. 2.º, n.º 2, do DL 68/2004, no texto de 2004, afasta as regras da ficha para certos prédios já construídos. Essa exceção fala do capítulo da ficha e o art. 12.º, o da publicidade, está noutro capítulo. Meça no local e diga no anúncio de onde vem o número.
