Marketing imobiliário: o plano de 4 semanas para cada imóvel

No marketing imobiliário, o plano que vende é o de cada imóvel: o que se faz antes do primeiro anúncio, na semana de lançamento e até ao dia 30, e o que o proprietário recebe todas as segundas-feiras. Se o proprietário assinou em exclusividade, estes são os compromissos que ficaram por escrito na apresentação de angariação. Este guia põe datas em cada um, com os portais e os hábitos de Portugal.

Os quatro compromissos, com datas

Na apresentação, a exclusividade foi trocada por quatro compromissos. O plano de marketing de um imóvel é a forma de os cumprir à vista do proprietário.

Imprima esta tabela com as datas preenchidas e junte-a à cópia do contrato de mediação que deixa ao proprietário. Assim, os compromissos deixam de ser uma conversa e passam a ser um calendário.

Antes do primeiro anúncio

O dia 0 é o dia da assinatura. Tudo o que está nesta secção acontece entre esse dia e o primeiro anúncio.

O certificado energético primeiro

A classe energética tem de constar do anúncio. Segundo a DECO (janeiro de 2025), quem publicita a venda ou o arrendamento de uma casa "sem a respetiva classe energética" sujeita-se a uma multa de 250 € a 3740 €, no caso de particulares, e de 2500 € a 44 890 €, no caso de empresas. O certificado é exigido "a partir do momento em que são colocados no mercado".

Por isso, confirme no dia 0 se o certificado existe e está válido. Se não existir, a data de lançamento depende dele: diga-o logo ao proprietário, para que o atraso não pareça seu.

Preço no escalão certo

Os compradores filtram por preço nos portais. Um imóvel ligeiramente acima de um valor redondo pode ficar fora da pesquisa de quem procura até esse valor. Antes de fixar o preço de saída, compare com imóveis parecidos na mesma zona, usando o preço por metro quadrado, e mostre ao proprietário quanto lhe fica no fim com os custos de vender casa.

Fotos, planta, tour e descrição

Na ajuda do idealista, a qualidade do anúncio conta "Fotos, Descrição, Vídeo, Planta, 3D ou tour virtual", embora a qualidade não seja o único critério de ordenação. O Imovirtual aconselhava em 2021 a pôr as fotos pela ordem da visita e lembrava que a primeira é a mais decisiva.

• Fotos: o passo a passo está em como fotografar imóveis.
• Planta: como fazer uma planta do imóvel simples e legível.
• Tour: um tour virtual 360 deixa o comprador percorrer a casa antes de pedir visita.
• Descrição: a estrutura está em como fazer um anúncio imobiliário.
• Preparação da casa: o home staging vem antes das fotos, nunca depois.

O proprietário aprova tudo antes

Envie as fotos, o tour e o texto ao proprietário e só publique depois do "sim" dele. É o primeiro compromisso cumprido, e ele vê-o.

A semana de lançamento

Uma semana de lançamento concentrada faz mais do que um mês de publicações espalhadas. Esta é a ordem para divulgar um imóvel em Portugal:

• Dia 1, de manhã: envie o imóvel por WhatsApp à sua carteira de compradores, começando por quem pediu algo parecido. Eles merecem ver primeiro, e um comprador da carteira chega mais depressa a uma visita. As mensagens e o seguimento estão em leads para imobiliária.
• Dia 1: publique em todos os portais no mesmo dia: idealista, Imovirtual, Casa Sapo, Supercasa e o site da agência ou da rede. Um anúncio que aparece num portal três dias depois dos outros perde a vantagem de ser novo.
• Dias 1 a 3: placa "Vende-se" e montra da agência, as duas com um código QR para o tour. O guia do QR code na placa explica o tamanho e onde o colocar.
• Dias 2 a 4: redes sociais, com um carrossel, um reel e stories. Veja o que publicar em redes sociais para imobiliária e como gravar em vídeo imobiliário.
• Primeiro fim de semana: um open house ou um bloco de visitas seguidas, como descrito em open house na imobiliária.

Com o Vistura, todos estes canais saem do mesmo tour. O "Código QR do tour" serve "para montras, flyers e placas de venda"; o link segue por WhatsApp; as "Imagens para redes sociais" ficam "prontas a publicar no Instagram, Facebook ou LinkedIn", com o QR code e o link curto que abrem o tour; e o "Reel vertical" mostra uma panorâmica de cada divisão pela ordem do tour e termina num código QR. Com o Pro, cada visita fica contada pela origem (código QR, WhatsApp, redes sociais, portais), para o relatório de segunda-feira.

O relatório de segunda-feira

O relatório semanal é o compromisso que o proprietário mais confere. O maior medo de quem assina em exclusividade é o silêncio: semanas sem notícias e a dúvida sobre se alguém está a trabalhar na casa.

Envie-o sempre no mesmo dia, por esta ordem:

1. Visitas ao tour e aos portais nessa semana, com os números que cada portal lhe dá.
2. Pedidos de contacto, e quantos já tiveram resposta.
3. Visitas presenciais e o que os visitantes disseram, nas palavras deles.
4. O que muda esta semana, se alguma coisa muda.
5. A próxima data: a próxima visita, o open house ou a reunião do dia 30.

Envie-o também nas semanas fracas. Um relatório com números baixos e um plano claro tranquiliza mais do que um email que não chega. Quando a notícia é má, ligue primeiro e deixe o relatório confirmá-la por escrito.

No Vistura, o "Relatório para o proprietário" segue por email ou em PDF, com um campo para "A sua nota para o proprietário". Em todos os planos leva as visitas e os pedidos de contacto; no Pro junta de onde vieram os visitantes, as divisões mais vistas, o tempo no tour e o seu logótipo. No Pro e no Business, o menu "Proprietário do imóvel" (Acesso do proprietário) convida o proprietário para uma página só de leitura com os mesmos números, e ele "nunca vê quem são" os compradores. E o seu "Relatório semanal por email" chega "à segunda-feira de manhã", com as visitas e os contactos da semana: o relatório para o proprietário começa daí.

Dia 30: a reunião do preço

Segundo dados do idealista citados pela Executive Digest, no primeiro trimestre de 2026 um apartamento até 300 mil € ficou anunciado, em média, 80 dias. Entre 300 mil e 600 mil €, 82 dias; acima de 600 mil €, 119 dias. Ao dia 30 ainda há tempo para mudar o rumo. Ao dia 90, o anúncio já parece velho a quem o viu no início.

Cinco perguntas antes da reunião

1. Quantas pessoas viram o anúncio, comparado com os seus outros imóveis parecidos? Use os números que o portal lhe dá na área de anunciante. Poucas visitas apontam para o preço ou para a primeira foto.
2. De onde vieram as visitas ao tour? Se quase todas vieram de um só canal, os outros estão a falhar.
3. Ficaram ou saíram logo? Visitas curtas sugerem que as fotos prometeram uma casa diferente.
4. Quantos pediram contacto e quantos marcaram visita? Muitos contactos e poucas visitas apontam para a resposta, não para a casa.
5. O que disseram nas visitas? Se repetem a mesma objeção, a casa em si (ou o preço face a ela) é o tema.

Mude uma coisa de cada vez

Se mudar o preço, as fotos e a descrição na mesma semana, não sabe o que funcionou. Escolha a mudança que a resposta mais clara pede, dê-lhe duas semanas e meça de novo.

O que levar

As cinco respostas numa página e uma única proposta. O proprietário decide melhor diante de uma proposta com números do que diante de uma lista de hipóteses.

Nas "Estatísticas" do Vistura, cada tour mostra "De onde vêm os visitantes" (Código QR, WhatsApp e mensagens, Redes sociais, Portais imobiliários), "Da visita ao contacto", o "Tempo médio" e as "Divisões que prendem a atenção". Os contactos seguem por etapas: Novo, Contactado, Visita marcada, Proposta, Ganho e Perdido. Com o "Link para portais", cada site ou portal onde coloca o link do tour aparece à parte em "Por portal". A origem, o "Por portal", as divisões, o tempo e as etapas estão no plano Pro, e as visitas ficam guardadas desde o primeiro dia.

Se o prazo do contrato acabar sem venda

O contrato de mediação tem um prazo. Duas semanas antes de ele acabar, marque uma reunião e leve:

• o relatório do período inteiro, semana a semana;
• o que mudou e o que aconteceu depois de cada mudança;
• um plano para o próximo prazo, com as mesmas quatro datas.

O proprietário que recebeu um relatório todas as segundas já sabe o que foi feito. É assim que o consultor mantém o imóvel em vez de o perder para a agência seguinte. Quanto às condições de renovação, veja o que diz o seu contrato.

E o plano de marketing do ano?

O plano de cada imóvel encaixa num plano maior, o seu:

• Uma zona onde é conhecido, como explica o guia de como angariar imóveis.
• O Perfil da Empresa no Google atualizado, com fotos e avaliações: veja o guia do perfil para imobiliárias.
• Redes sociais com ritmo, não apenas quando há imóvel novo.
• A carteira de compradores organizada, para o dia 1 de cada lançamento.
• Este plano de 4 semanas repetido em cada imóvel.

Cada casa vendida com datas cumpridas é a prova que leva à próxima angariação.

Perguntas frequentes

É preciso o certificado energético antes de anunciar?

Sim. Segundo a DECO, o certificado é obrigatório a partir do momento em que a casa é colocada no mercado, e quem publicita a venda ou o arrendamento sem a classe energética arrisca uma multa de 250 € a 3740 € (particulares) ou de 2500 € a 44 890 € (empresas). Se o certificado ainda não existe, o primeiro anúncio espera por ele.

Quanto tempo fica um imóvel anunciado em Portugal?

Segundo dados do idealista citados pela Executive Digest, no 1.º trimestre de 2026 os apartamentos até 300 mil € ficaram anunciados, em média, 80 dias; entre 300 mil e 600 mil €, 82 dias; acima de 600 mil €, 119 dias. São dias de anúncio no portal, não dias até à escritura.

Quando devo propor ao proprietário baixar o preço?

Quando os números o justificam, e não antes de os ver. Uma reunião marcada ao dia 30 dá tempo para mudar o rumo muito antes de o anúncio parecer velho. Se as visitas ao anúncio são poucas, o preço ou a primeira foto são os primeiros suspeitos; se há visitas mas ninguém pede contacto, olhe primeiro para as fotos e para a descrição. Mude uma coisa de cada vez.

O que deve levar o relatório semanal ao proprietário?

Números primeiro: quantas pessoas viram o anúncio e o tour, quantas pediram contacto e quantas visitaram a casa. Depois, o que os visitantes disseram, o que vai mudar nessa semana e a data do próximo passo. Envie-o também nas semanas fracas, sempre no mesmo dia.