Custos de vender casa: o que paga e com quanto fica o dono

Os custos de vender casa em Portugal são a comissão da mediadora com IVA, o certificado energético e, se ainda houver crédito, o reembolso ao banco e o distrate. Mais tarde pode vir o IRS sobre a mais-valia. O IMT e o Imposto do Selo da compra são do comprador. Não há uma percentagem certa, porque a comissão é acordada e o ganho de cada um é diferente. A conta que interessa ao dono é outra: com quanto fica? Aqui está ela, feita para um T3 inventado, com o erro mais comum: esquecer que a mais-valia só aparece no IRS do ano seguinte.

A conta de um T3 de 280.000 €

A comissão e os orçamentos são inventados para mostrar a conta: não são valores de mercado.

O IVA a 23% (lido em 6 de novembro de 2026) é a taxa normal no Continente. A calculadora de comissão imobiliária, grátis e sem conta, faz a linha 1 com ou sem IVA, mostra o "Valor líquido do vendedor" antes dos outros custos, e "Copiar como texto" deixa-o pronto para a mensagem.

Certificado energético: tem de existir antes do anúncio

Muitos proprietários só ouvem falar dele na escritura. Segundo a DECO PROteste (29 de janeiro de 2025), o documento é apresentado na assinatura do contrato de compra e venda, mas a classe energética tem de constar desde o anúncio. Quem publicita sem ela arrisca uma coima de 250 € a 3.740 € para pessoas singulares e de 2.500 € a 44.890 € para empresas. Para habitação é válido dez anos.

Os honorários do perito não têm tabela, e por isso os 180 € do exemplo são inventados. Ainda antes de pôr o anúncio, vale a pena perguntar ao dono se o certificado está válido, e pedir a fatura em nome dele: serve mais tarde para o IRS.

O crédito: peça a declaração antes de falar em preço

A linha 3 costuma ser a maior, e só o banco a conhece ao cêntimo. Peça ao proprietário uma declaração de dívida com a data prevista da escritura.

A comissão de reembolso esteve suspensa nos créditos à habitação a taxa variável até ao fim de 2025. Segundo a Doutor Finanças (13 de novembro de 2025, um intermediário de crédito), desde janeiro de 2026 volta a poder ser cobrada: até 0,5% do valor reembolsado em taxa variável e até 2% em taxa fixa. O idealista refere isenção em casos de morte, desemprego ou deslocação profissional. Estas regras mudaram várias vezes, por isso confirme no banco. O exemplo usa 0,5% de 120.000 € (600 €) e 300 € inventados para o distrate.

Mais-valias: a conta que chega só no ano seguinte

Esta parte não sai do preço na escritura, e é a que mais apanha gente de surpresa. O artigo 10.º do Código do IRS (lido em 6 de novembro de 2026) trata como mais-valia o ganho da venda de um imóvel. O artigo 43.º considera, como regra, 50% do saldo. A venda declara-se no Anexo G, e a DECO PROteste (1 de abril de 2026) dá a fórmula: valor de venda menos valor de compra corrigido pelo coeficiente, menos despesas de compra e venda e obras dos últimos 12 anos.

No mesmo T3, comprado em 2018 por 190.000 €, com o coeficiente de 1,17 da tabela publicada pela DECO, 6.000 € de despesas de compra e os 17.400 € da venda:

280.000 € − (190.000 € × 1,17) − 6.000 € − 17.400 € = 34.300 €. A metade, 17.150 €, soma-se aos outros rendimentos. O imposto depende do escalão de cada pessoa. O coeficiente muda com o ano da venda, e por isso é preciso confirmá-lo.

O que pode mudar a conta:

• Reinvestir na habitação própria. O n.º 5 do artigo 10.º exclui o ganho da venda da casa de morada de família quando o valor é reinvestido noutra com o mesmo destino, entre 24 meses antes e 36 meses depois, e é declarado no ano da venda. Reinvestir só parte exclui só a parte proporcional (n.º 12).
• Reinvestir em casas para arrendar. O Decreto-Lei 97/2026 acrescentou o n.º 7: exclusão para vendas entre 2026 e 2029 reinvestidas em imóveis em Portugal para arrendar com renda dentro de limites, com condições de manutenção nos cinco anos seguintes.
• Obras e despesas sem fatura. Só contam as documentadas e em nome do dono, sublinha a DECO.

O consultor não é contabilista. O que pode fazer é pôr o número aproximado na mesa e aconselhar a falar com um antes de assinar o CPCV.

Quando o dinheiro sai

A conta na reunião de angariação

Um proprietário escolhe quem lhe dá confiança, e confiança é ver a própria casa em números. Leve esta tabela preenchida com o crédito dele e, em vez de "vamos pedir 280.000 €", diga "a 280.000 € fica com cerca de 141.700 € antes de IRS; a 270.000 €, com cerca de 132.300 €". A diferença vê-se de imediato, e a conversa sobre o preço fica mais fácil.

Depois mostre o que faz pela sua comissão. Abra no telemóvel um tour de outra casa: o comprador percorre cada divisão a partir de um link. No Pro, o "Relatório para o proprietário" envia ao dono, por email ou em PDF, as visitas ao tour, o tempo, a origem, as divisões mais vistas e os pedidos de contacto, com uma nota sua. Para o resto da reunião, veja a apresentação de angariação e o guia de como angariar imóveis.

Perguntas frequentes

Quem paga o IMT, o vendedor ou o comprador?

Em regra o comprador, tal como o Imposto do Selo da compra. O proprietário não os deve contar nos seus custos, mas convém que os conheça, porque pesam na conta de quem lhe compra a casa.

Quem vende casa paga sempre mais-valias?

Não. Há casos em que o ganho fica excluído, como o reinvestimento noutra habitação própria e permanente dentro dos prazos e condições da lei. Confirme a situação concreta com um contabilista ou nas Finanças.

A comissão da imobiliária reduz as mais-valias?

A DECO PROteste indica as comissões e o certificado energético entre as despesas que se declaram com a venda, com fatura em nome do vendedor. O artigo 51.º do Código do IRS fala em despesas necessárias e efetivamente praticadas.

Quanto custa o certificado energético?

A taxa de registo depende da tipologia e soma-se aos honorários do perito, que não têm tabela. Peça dois ou três orçamentos e guarde a fatura.