Gastos de vender un piso: quién paga qué y cuánto te queda
Gastos de vender un piso en España: plusvalía municipal, IRPF, comisión, certificado energético e hipoteca, con una cuenta completa para la cita de captación.
Los gastos de vender un piso en España son la comisión de la agencia con IVA, el certificado energético, la plusvalía municipal y, si hay hipoteca, su cancelación. Después puede llegar el IRPF sobre la ganancia. El ITP, la notaría y el registro, en general, los paga el comprador. No hay un porcentaje que valga para todos, porque la comisión se pacta y cada ayuntamiento fija sus tipos. Lo que un propietario quiere saber es cuánto le queda en la cuenta. Aquí tienes esa cuenta en un piso de 240.000 €, con un dato que suele faltar: la ganancia de la renta se calcula después de restar lo que ya pagaste.
La cuenta de un piso de 240.000 €
La comisión, los presupuestos y el valor del suelo son inventados para enseñar la cuenta: no son datos de mercado.
| # | Línea | Quién la fija | Importe |
|---|---|---|---|
| Precio de venta | 240.000 € | ||
| 1 | Comisión del 3 % + IVA del 21 % | Nota de encargo | −8.712 € |
| 2 | Certificado energético | Presupuesto del técnico | −100 € |
| 3 | Plusvalía municipal | Ordenanza del ayuntamiento | −3.600 € |
| 4 | Hipoteca pendiente | Certificado del banco | −90.000 € |
| 5 | Cancelación registral de la hipoteca | Presupuesto | −500 € |
| Te queda, antes del IRPF | 137.088 € |
La calculadora de comisión inmobiliaria, gratis y sin cuenta, hace la línea 1 con o sin IVA y muestra "Lo que le queda al vendedor" antes del resto de gastos. "Copiar como texto" te deja el resultado listo para enviarlo. El IVA del 21 % es el tipo general (leído el 6 de noviembre de 2026).
La plusvalía municipal, paso a paso
Es el gasto que más sorprende, porque no depende del precio de venta. El texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (artículos 104 a 110, leídos el 6 de noviembre de 2026) dice lo siguiente:
- Quién. En una venta, el sujeto pasivo es quien transmite (art. 106.1.b). El Ayuntamiento de Madrid lo resume así: corresponde a la persona vendedora, salvo pacto en contrario.
- Cómo se calcula. El valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia (art. 107), con un máximo de 0,30 a partir de veinte años. El ayuntamiento aplica su tipo, con un máximo del 30 % (art. 108).
- Si la ganancia real es menor. Si se acredita que el incremento real es inferior a esa base, se tributa por el real (art. 107.5). Sin incremento, no hay impuesto (art. 104.5).
- Plazo. Treinta días hábiles desde la venta (art. 110.2).
En el ejemplo: 60.000 € de valor catastral del suelo × 0,30 × un tipo inventado del 20 % = 3.600 €. Los coeficientes se actualizan y cada ayuntamiento decide, así que busca la ordenanza del municipio y pide el recibo del IBI para ver el valor del suelo.
El IRPF: la cuenta llega con la renta
La Agencia Tributaria (27 de marzo de 2026) recuerda que quien vende tiene que incluir una ganancia o pérdida en la declaración de la renta. Sus reglas generales de cálculo restan al precio los gastos y tributos de la venta que paga quien vende, y suman al de compra los que pagó al comprar. La plusvalía municipal es uno de esos tributos de la venta, y por eso la cuenta la resta.
Mismo piso, comprado por 150.000 € más 12.000 € de gastos:
(240.000 € − 8.712 € − 100 € − 3.600 €) − 162.000 € = 65.588 € de ganancia.
Con la escala conjunta de la base del ahorro del manual de 2025 (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €), serían unos 13.965 €. Es la suma de los tramos estatal y autonómico. Compruébala con su asesor para su caso.
Lo que puede evitarlo:
- Reinvertir en otra vivienda habitual. El manual da un plazo de dos años, antes o después de la venta. Reinvertir parte exime solo la parte proporcional, y el préstamo pendiente se descuenta.
- Tener más de 65 años. La Agencia Tributaria deja fuera la ganancia por vender la vivienda habitual.
Hipoteca, comunidad y certificado: pídelos antes del anuncio
- Certificado energético. El Ayuntamiento de Madrid dice que debe entregarse antes de formalizar la compraventa. Pide presupuesto a un técnico.
- Comunidad. La persona vendedora debe aportar un certificado de estar al corriente, porque la vivienda responde de los gastos del año en curso y de los tres anteriores. Pídelo pronto si hay recibos pendientes.
- Compensación por amortizar antes. La Ley 5/2019, art. 23 (leído el 6 de noviembre de 2026), solo la permite con límites: en variable, hasta un 0,15 % los cinco primeros años o un 0,25 % los tres primeros; en fijo, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después, y nunca más que la pérdida del banco. Pide al banco la cifra por escrito. El ejemplo supone cero.
Cuándo sale cada euro
La cuenta en la cita de captación
Lleva esta tabla ya rellena con su hipoteca y su recibo del IBI, y enseña dos precios. Baja 10.000 € y mira con el propietario lo que cambia en su bolsillo. Con esa cuenta delante hablarás del precio sin discutir de opiniones.
Luego enseña qué harás a cambio de tu comisión. Abre en el móvil un tour de otra casa: el comprador recorre cada estancia desde un enlace. En Pro, el "Informe para el propietario" le envía, por correo o en PDF, las visitas al tour, el tiempo, el origen, las estancias más vistas y las solicitudes de contacto, con una nota tuya. Sigue con la guía sobre la presentación de captación y con la de captación inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La ley hace sujeto pasivo a quien transmite, y el Ayuntamiento de Madrid recuerda que corresponde a la persona vendedora, salvo pacto en contrario. Si se ha pactado otra cosa, tiene que constar en el contrato.
¿Se paga plusvalía si se vende con pérdidas?
Si no hay incremento de valor del terreno, la ley prevé que no se aplica el impuesto, y hay que declarar la transmisión y aportar los títulos. Se compara el valor de adquisición y el de transmisión del suelo.
¿Quién paga el notario al vender un piso?
El Ayuntamiento de Madrid indica que, con carácter general, la persona compradora asume notaría y registro. Lo que se pacte en el contrato manda, y conviene revisarlo antes de firmar.
¿Los mayores de 65 pagan IRPF al vender su vivienda?
La Agencia Tributaria recoge que la ganancia por vender la vivienda habitual queda fuera si se tienen más de 65 años. Hay requisitos sobre qué es vivienda habitual, y conviene comprobarlos.
