Kosten huis verkopen: wat betaal je en wat houd je over?
Kosten van een huis verkopen: courtage, energielabel, notaris en hypotheek, plus de bijleenregeling. Een complete som voor je gesprek met de verkoper.
De kosten om een huis te verkopen zijn de courtage van de makelaar en wat er als extra's bij komt, het energielabel, het doorhalen van de hypotheek bij de notaris en soms een boete op je hypotheek. De leveringsakte en de overdrachtsbelasting zijn meestal voor de koper. Geen percentage dat voor iedereen klopt, want makelaars onderhandelen en de hypotheek is die van jezelf. En de grootste post staat niet op de nota van de notaris: de overwaarde die je niet zomaar kunt uitgeven. Hier is de som voor een verzonnen rijtjeshuis van € 450.000, met daarna de vraag waar een Nederlandse verkoper echt over nadenkt: wat betekent dit voor mijn volgende huis?
De som bij € 450.000
De courtage en de offertes zijn verzonnen om de som te laten zien: het zijn geen marktcijfers.
| Nr. | Post | Wie bepaalt het | Bedrag |
|---|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 450.000 | ||
| 1 | Courtage, incl. btw | Opdracht aan de makelaar | −€ 6.000 |
| 2 | Energielabel | Offerte EP-adviseur | −€ 300 |
| 3 | Fotografie, plattegrond, extra's | Offerte makelaar | −€ 500 |
| 4 | Doorhalen hypotheek | Offerte notaris | −€ 250 |
| 5 | Hypotheek aflossen | Aflosnota geldverstrekker | −€ 280.000 |
| Overblijft op je rekening | € 162.950 |
De gratis tool makelaarskosten berekenen rekent post 1 uit, met of zonder btw, en toont "Wat de verkoper overhoudt" vóór de andere kosten. Met "Kopiëren als tekst" staat het zo in je bericht.
Eerst de bijleenregeling, dan de rest
Stel deze vraag vroeg in het gesprek: wil de verkoper daarna weer kopen? Dan is de € 162.950 geen vrij besteedbaar geld. De Belastingdienst (gelezen op 6 november 2026) definieert de overwaarde als "de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning", en noemt als kosten makelaarskosten, het verplichte energielabel, taxatiekosten en advertentiekosten.
In ons voorbeeld: € 450.000 − € 280.000 − € 6.800 (posten 1 tot en met 3) = € 163.200, als de hele hypotheek eigenwoningschuld is. Volgens de Belastingdienst wordt dat de eigenwoningreserve, die na drie jaar vervalt. Koopt de verkoper in die tijd een nieuw huis, dan is de renteaftrek op zijn nieuwe hypotheek lager, alsof hij de overwaarde erin had gestopt.
Een verkoper die de overwaarde in gedachten al aan een verbouwing en een auto had uitgegeven, kan hier schrikken. Het is je werk niet om dit uit te rekenen. Het is wel je werk om te zeggen dat het bestaat, en hem naar zijn hypotheekadviseur te sturen voordat hij de koopovereenkomst tekent.
Courtage en extra's: vraag het op de offerte
Volgens NN (laatst bewerkt 29 juni 2026) is de makelaar meestal de grootste kostenpost en is de courtage een percentage van de verkoopprijs. Daar kunnen opstartkosten bij komen en extra's: fotografie, styling, deelname aan de Open Huizen Route, meetkosten en intrekkingskosten. Vraag ook welk Funda-pakket erbij zit.
Zet ze dus allemaal op één regel per stuk in je voorstel, met en zonder btw. De verkoper die twee makelaars vergelijkt, ziet zo dat jouw voorstel compleet is en wat de andere weglaat. Meteen ook de vraag beantwoord wat er gebeurt als de opdracht wordt ingetrokken.
Hypotheek, energielabel, notaris
- Boeterente. Veel voorwaarden laten boetevrij aflossen toe als de woning verkocht wordt, maar de voorwaarden in de hypotheekakte beslissen, zoals deze geldverstrekker uitlegt. Laat de verkoper de aflosnota op tijd opvragen. Het voorbeeld veronderstelt geen boete.
- Energielabel. De RVO schrijft (gelezen op 6 november 2026): "Een energielabel is 10 jaar geldig." De eigenaar moet het aanvragen, en sinds 29 mei 2026 geldt dat ook voor monumenten. Het hoort ook in de advertentie. Zonder geldig label kun je volgens de Rijksoverheid een boete krijgen. Kijk bij de intake naar de datum "geldig tot".
- Notaris. De brochure van de notarissen (bestand uit 2023) legt uit dat de koper alleen de kosten van zijn aankoop betaalt, en dat de verkoper de kosten van de verkoop betaalt, zoals het doorhalen van de hypotheek. Notarissen hebben geen vaste tarieven, dus vraag vooraf naar de prijs. Een huis zonder doorhaling kan niet hypotheekvrij worden overgedragen.
De som in het verkoopgesprek
Neem deze tabel mee, ingevuld met zijn hypotheek, en laat twee prijzen zien. Bij € 440.000 in plaats van € 450.000 is het verschil ongeveer € 10.000, min iets aan courtage. Zo praat je over een getal en niet over een mening, en je kunt hem vragen wat dat voor zijn volgende huis betekent.
Laat daarna zien wat je voor de courtage doet. Open op je telefoon de tour van een andere woning: kopers lopen via één link door elke kamer. Op Pro krijgt de eigenaar met het "Eigenaarsrapport", per e-mail of als PDF, de bezoeken aan de tour, de tijd, de bron, de meest bekeken kamers en de aanvragen, met een notitie van jou. Lees verder over het verkoopgesprek als makelaar en over acquisitie als makelaar.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de notaris bij verkoop van een huis?
De leveringsakte is meestal voor de koper, tenzij de verkoper de notaris kiest, schrijft NN. De verkoper betaalt de kosten die bij zijn verkoop horen, zoals het doorhalen van de hypotheek.
Moet ik boete betalen als ik mijn hypotheek aflos bij verkoop?
Dat staat in je hypotheekvoorwaarden. Veel voorwaarden staan boetevrij aflossen bij verkoop toe, maar dat is niet overal zo. Vraag het de geldverstrekker op tijd schriftelijk.
Welke kosten tellen mee voor de overwaarde?
De Belastingdienst trekt verkoopkosten af, en noemt als voorbeeld makelaarskosten, het verplichte energielabel, taxatiekosten en advertentiekosten. Bewaar de facturen.
Hoe lang geldt de eigenwoningreserve?
Volgens de Belastingdienst vervalt die na drie jaar. Koop je daarna een nieuwe woning, dan telt de oude overwaarde niet meer mee. Laat dit narekenen door een hypotheekadviseur.
