Frais de vente d'une maison : ce que paie le vendeur
Frais de vente côté vendeur : honoraires, diagnostics, état daté, mainlevée, plus-value, avec un calcul du net vendeur pour le rendez-vous d'estimation.
Les frais de vente d'une maison, côté propriétaire, sont les diagnostics, l'état daté si le bien est en copropriété, la mainlevée de l'hypothèque, d'éventuelles indemnités de remboursement anticipé, et les honoraires d'agence si le mandat les met à sa charge. Les frais d'acquisition, dits frais de notaire, reviennent en principe à l'acheteur, et la plus-value sur la résidence principale est exonérée. Aucun pourcentage ne résume ça. Ce que veut savoir le vendeur, c'est son net. Voici le calcul pour un appartement inventé à 350 000 €, et la façon de l'utiliser au rendez-vous d'estimation.
Du prix affiché au net vendeur
Les montants sont inventés pour montrer le calcul, sauf le plafond de l'état daté : ce ne sont pas des chiffres de marché.
| N° | Ligne | Qui la fixe | Montant |
|---|---|---|---|
| Prix de vente, honoraires inclus | 350 000 € | ||
| 1 | Honoraires d'agence à la charge du vendeur (TTC) | Mandat | −15 000 € |
| 2 | Diagnostics | Devis du diagnostiqueur | −500 € |
| 3 | État daté | Syndic, plafond légal | −380 € |
| 4 | Mainlevée | Notaire | −900 € |
| 5 | Capital restant dû | Décompte de la banque | −150 000 € |
| 6 | Indemnités de remboursement anticipé | Offre de prêt | −1 500 € |
| Reste au vendeur | 181 720 € |
Pour la ligne 1, l'outil gratuit de calcul des frais d'agence donne le partage et le « Net vendeur » avant les autres frais, sans compte. « Copier en texte » le met dans votre message.
La plus-value : deux cas à séparer d'emblée
Posez d'abord une question : est-ce la résidence principale ? Service-Public (vérifié le 15 avril 2026) répond clairement : dans ce cas, le vendeur est totalement exonéré, dépendances comprises.
Pour une résidence secondaire ou un bien loué, la même page indique 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, après abattements pour durée de détention. Exonération d'impôt au-delà de 22 ans, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-dessus de 50 000 € de plus-value imposable. C'est le notaire qui calcule, déclare et paie : la somme part donc avant que le vendeur reçoive son prix. Ajoutez une ligne au tableau et demandez au notaire le chiffre avant de signer le mandat : un vendeur qui l'apprend le jour de la signature de l'acte ne l'oublie pas.
Le dossier de diagnostic : à lancer avant la mise en vente
Service-Public (vérifié le 7 mars 2025) liste ce que le vendeur annexe à la promesse ou à l'acte : DPE, plomb pour un bien d'avant 1949, amiante pour un permis d'avant juillet 1997, gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans, état des risques, et selon les cas assainissement, termites, bruit. Sur une maison classée E, F ou G au DPE, il faut aussi un audit énergétique. En copropriété, la surface privative s'ajoute. Une étude notariale, GHd Notaires (17 juin 2026), les met à la charge du vendeur. La page officielle ne donne pas de prix : demandez un devis pour ce bien-là.
Copropriété et crédit : deux plafonds utiles
- État daté. Service-Public (vérifié le 18 février 2026) le limite à 380 € TTC et le syndic doit le facturer au vendeur. Si on vous annonce plus, le vendeur peut contester.
- Remboursement anticipé. Selon Service-Public (vérifié le 16 septembre 2026), les indemnités ne peuvent dépasser ni six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. Dans notre exemple, 150 000 € à 2 % : six mois d'intérêts font 1 500 €, moins que les 4 500 € des 3 %. Et rien n'est dû si la vente fait suite à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d'activité ou à un décès, pour l'emprunteur ou son conjoint. Demandez au vendeur pourquoi il vend : cette question peut lui faire économiser cette ligne.
- Taxe foncière. L'acheteur rembourse la part qui correspond à la période après la vente, écrit GHd Notaires. C'est une petite rentrée à ne pas oublier.
Le calendrier, pour éviter les mauvaises surprises
Le net vendeur au rendez-vous d'estimation
Les vendeurs comparent souvent les agences sur le prix qu'elles annoncent. Présentez donc le net à trois prix : le vôtre, plus bas, plus haut. À 340 000 € au lieu de 350 000 €, avec les mêmes honoraires, il reste 171 720 € au lieu de 181 720 €. Ces 10 000 € sont une vraie décision à prendre à deux, et aussi un moyen de sortir du « l'autre agence m'annonce plus ».
Montrez ensuite ce que le mandat vous engage à faire. Ouvrez sur votre téléphone la visite d'un autre bien : les acheteurs parcourent chaque pièce depuis un lien. Avec l'offre Pro, le « Rapport propriétaire » envoie au vendeur, par e-mail ou en PDF, les consultations, le temps, la provenance, les pièces les plus vues et les demandes de contact, avec votre note. Le reste de ce rendez-vous est détaillé dans notre article sur le rendez-vous d'estimation et notre guide de prospection immobilière.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire lors d'une vente ?
En principe l'acquéreur. Le vendeur ne supporte en général que les frais liés à la levée d'une garantie et aux documents qu'il doit fournir, comme les diagnostics et l'état daté.
Le vendeur paie-t-il une plus-value sur sa résidence principale ?
Non. Service-Public indique une exonération totale pour la vente de la résidence principale et de ses dépendances. Pour un autre bien, le notaire calcule et déclare l'impôt lors de la vente.
Peut-on éviter les indemnités de remboursement anticipé ?
Elles ne sont pas dues quand le remboursement fait suite à la vente du logement pour un changement de lieu de travail, une cessation forcée d'activité ou un décès, selon Service-Public. Dans les autres cas, l'offre de prêt fixe leur montant, dans les plafonds légaux.
Les honoraires d'agence sont-ils toujours à la charge du vendeur ?
Non, le mandat le précise : vendeur, acquéreur ou partage. La charge influe aussi sur le prix affiché et les frais d'acquisition de l'acheteur, ce qui mérite d'être expliqué au vendeur.
