Costi di vendita di una casa: chi paga cosa e quanto resta

I costi di vendita di una casa in Italia sono, di solito, la tua parte di provvigione dell'agente, l'APE, il tecnico che verifica la conformità e gli eventuali arretrati del condominio, mentre il mutuo si estingue con il prezzo. Il notaio e le imposte d'acquisto restano in genere all'acquirente. La plusvalenza riguarda chi vende entro cinque anni, con importanti esclusioni. Nessuna percentuale vale per tutti: quello che il proprietario vuole sapere è quanto gli resta. Ecco il conto su un appartamento inventato da 260.000 €, in cui la voce più pericolosa non è la più costosa: è la planimetria.

Il conto su 260.000 €

Provvigione e preventivi sono inventati per mostrare il calcolo: non sono dati di mercato.

Il calcolo della provvigione immobiliare è gratuito e senza account: fa la voce 1 con o senza IVA e mostra il "Netto del venditore" prima degli altri costi. "Copia come testo" lo mette già nel messaggio. L'IVA ordinaria è al 22% (pagina dell'Agenzia aggiornata il 12 dicembre 2020).

La conformità catastale prima di tutto

Parti da qui, perché è la voce che può far saltare il rogito. Dal 2010 gli atti sui fabbricati devono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto, che può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico. Il Consiglio Nazionale del Notariato ne tratta con ampiezza, e il suo Studio 9-2018/C si occupa del caso in cui serve un atto di conferma.

Al primo appuntamento chiedi la planimetria catastale e guardala nelle stanze, con il proprietario. Scoprire oggi un tramezzo spostato anni fa non costa nulla; scoprirlo un mese prima del rogito costa molto. La voce 3 della tabella è un preventivo inventato: se una pratica è necessaria, l'importo può essere molto diverso, e il tecnico è la persona giusta a cui chiederlo.

APE: cosa deve avere il venditore

Il venditore deve avere l'attestato di prestazione energetica. Secondo una nota dell'ANCE del novembre 2014 e il d.lgs. 192/2005 (il notaio può confermare il testo vigente), va allegato all'atto e consegnato all'acquirente, con una sanzione amministrativa a carico di chi non lo fa, ma senza nullità del contratto. Negli annunci va indicata la classe energetica. I 150 € in tabella sono inventati.

Provvigione, mutuo e condominio

• Provvigione. L'articolo 1755 del codice civile la riconosce da ciascuna delle parti, e la misura e la ripartizione seguono l'accordo, poi tariffe o usi. Dillo apertamente, e scrivi la tua parte nell'incarico.
• Estinzione del mutuo. L'articolo 120-ter del Testo unico bancario dichiara nulli i patti che impongono una penale per l'estinzione anticipata dei mutui per l'acquisto o la ristrutturazione di unità adibite ad abitazione, per i casi e i soggetti che indica. Il proprietario chieda alla banca un conteggio scritto alla data del rogito. Per contratti più vecchi o diversi, fa fede il contratto. L'esempio non ha penale.
• Condominio. Chiedi all'amministratore la situazione aggiornata: gli arretrati vanno chiariti tra le parti prima dell'atto.

La plusvalenza: tre domande da fare

L'imposta non è per tutti, e bastano tre domande per capire se conviene parlarne con il notaio. Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate (letta il 6 novembre 2026), la tassazione sostitutiva riguarda le plusvalenze da cessione di fabbricati acquistati, costruiti o donati da non più di cinque anni, e può essere chiesta al notaio al 26%.

1. Da quanto la possiedi? Oltre cinque anni, normalmente, non c'è plusvalenza da tassare. Per una casa ricevuta in donazione i cinque anni decorrono dall'acquisto del donante.
2. Ci hai abitato? Le istruzioni dell'Agenzia (un documento del 2007, con aliquote ormai superate) e la circolare 13/E del 2024 escludono le unità adibite ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, e gli immobili ricevuti per successione.
3. Hai fatto il Superbonus? La circolare 13/E del 2024 tratta regole specifiche per chi ha fatto questi lavori. Qui manda subito il proprietario dal commercialista.

Non fai tu il calcolo fiscale: lo porti al notaio prima di firmare il preliminare, così nessuno lo scopre al rogito.

Il conto all'appuntamento di valutazione

Porta la tabella già compilata con il suo mutuo, e mostra due prezzi. Con 250.000 € invece di 260.000 €, e la stessa percentuale di provvigione, restano circa 9.600 € in meno. È un numero chiaro, che puoi discutere senza dare giudizi sulla casa.

Poi mostra cosa fai in cambio. Apri sul telefono il tour di un'altra casa: gli acquirenti percorrono ogni stanza da un link. Con il piano Pro, il "Report per il proprietario" invia al proprietario, via email o in PDF, le visite al tour, il tempo, la provenienza, le stanze più viste e le richieste di contatto, con una tua nota. Trovi il resto nell'articolo sull'appuntamento di valutazione e nella guida all'acquisizione immobiliare.

Domande frequenti

Chi paga il notaio quando si vende casa?

In genere l'acquirente, come prevede l'articolo 1475 del codice civile salvo patto diverso. Il venditore si occupa dei documenti che servono a stipulare l'atto.

Si paga la plusvalenza vendendo dopo cinque anni?

La tassazione riguarda le cessioni entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, con esclusioni come la casa adibita per la maggior parte del periodo ad abitazione principale. Il notaio può applicare l'imposta sostitutiva del 26%, su richiesta.

Chi paga la provvigione dell'agente?

L'articolo 1755 del codice civile dice che spetta da ciascuna delle parti, e la misura e la proporzione seguono prima di tutto l'accordo. Controlla cosa dice l'incarico firmato.

Che cosa succede se la planimetria catastale non è conforme?

L'atto deve contenere la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, che può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico. Se c'è una difformità, conviene sistemarla prima del rogito.