Appuntamento di valutazione: come ottenere l'incarico
Come gestire l'appuntamento di valutazione: planimetria, OMI, quanto resta al proprietario, incarico firmato in casa e il tour sul telefono che fa decidere.
All'appuntamento di valutazione il proprietario sceglie chi venderà la sua casa, e ti giudica da quello che controlli prima di parlare di soldi. Parti dalla planimetria catastale, porta i confronti e fagli vedere quanto gli resterà. Qui trovi il metodo, passo per passo, con la presentazione dell'agenzia in fondo alla lista. Per arrivare a questo appuntamento, leggi la guida all'acquisizione immobiliare.
Parti dalla planimetria, non dal prezzo
Chiedi al proprietario la planimetria catastale e confrontala stanza per stanza mentre visitate la casa. L'atto deve contenere la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, come spiega il Consiglio Nazionale del Notariato. Il proprietario capisce subito due cose: che sai cosa può bloccare il rogito e che non vuoi scoprirlo all'ultimo. Non serve altro per farsi ricordare. Chiedi anche se c'è l'APE, se il condominio è in regola e se ci sono altri proprietari.
L'incontro, passo per passo
- Ascolta. Perché vende, entro quando, chi decide con lui, chi ha già incontrato.
- Visita con la planimetria in mano.
- Il prezzo, con i confronti. Vendite reali simili e la forchetta della banca dati OMI (primo semestre 2026). Spiega che OMI è un riferimento di zona, non la stima di quella casa.
- Quello che gli resta. I costi di vendita con il suo mutuo: è il conto che sta già facendo in silenzio.
- Il piano, sul telefono.
- Il report. Un esempio, una data. Poi chiedi l'incarico e aspetta.
Passagli il telefono
Con la planimetria ancora sul tavolo, apri da un link un tour Vistura di un appartamento simile, e lascia che il proprietario giri da solo per le stanze sul tuo telefono. Capisce subito cosa vede un acquirente prima di telefonare. Da lì il suo vantaggio si spiega in una frase: chi chiede la visita sa già com'è fatta la casa, e la domenica gli entrano in soggiorno meno curiosi.
Poi mostragli la strada: da "Condividi il tour", su tutti i piani, scarichi il QR per il cartello "Vendesi" e la vetrina. Chi passa entra in casa dal telefono, anche di sera.
L'esclusiva come scambio scritto
| Cosa chiedi | Cosa dai, con la data |
|---|---|
| Una sola agenzia per un tempo definito | Foto e tour prima della pubblicazione |
| Che ti giri ogni contatto | Cartello e volantini con QR nella prima settimana |
| Rivedere il prezzo a 30 giorni | Un report ogni settimana |
Se rifiuta, proponi una durata più breve. Meglio tre mesi convinti di sei contro voglia.
L'incarico firmato in casa sua
Lo firmi spesso sul tavolo della cucina, e questo conta. L'articolo 52 del Codice del consumo dà al consumatore quattordici giorni per recedere da un contratto negoziato fuori dei locali commerciali, e il comma 1-bis li porta a trenta per alcuni contratti, come quelli nati da una visita a domicilio non richiesta. Se l'incarico nasce in casa sua, valuta con il tuo legale come si applica, e cosa devono dire i tuoi moduli. Anche le clausole di penale sono state contestate: una nota di Euroconference del 2020, sulla sentenza Cass. 19565/2020, tratta la vessatorietà del compenso al mediatore in caso di recesso.
Dillo tu per primo: "Hai quattordici giorni per ripensarci, o trenta se la visita non l'hai chiesta tu." Il proprietario lo troverà comunque su Internet, e meglio che lo senta da te. La provvigione spetta da ciascuna delle parti secondo l'articolo 1755 del codice civile: scrivi quanto, e parlane con la stessa chiarezza.
Il report che risponde alla paura del silenzio
Dopo la firma, molti proprietari temono di non sentirti più. Mostragli ora quello che riceverà, senza nomi. Con il piano Pro, il "Report per il proprietario" gli invia via email o in PDF le visite al tour, il tempo, la provenienza, le stanze più viste e le richieste di contatto, con una tua nota e il tuo marchio. Con l'"Accesso del proprietario" ha una pagina in sola lettura con i numeri, senza mai vedere chi sono gli acquirenti.
Quando a trenta giorni dovrai parlare di prezzo, avrai già i dati su quante persone hanno visto la casa e da dove.
Le obiezioni in soggiorno
- "L'altra agenzia dice di più." Chiedi su quali vendite si basa, e metti le tue sul tavolo.
- "Mio cugino la vende senza agenzia." Non discutere. Lascia il conto, l'elenco dei documenti e la planimetria da controllare, e fissa quando richiami.
- "La provvigione è alta." Mostra cosa copre, voce per voce e con le date.
Lo stesso giorno, manda una pagina di riepilogo con obiettivi, prezzo, conto e piano, utile anche a chi decide con lui e non era presente.
Domande frequenti
Devo dare subito un prezzo al proprietario?
Meglio se porti i confronti. Puoi anche vedere la casa, controllare planimetria e OMI, e tornare con una valutazione scritta. Una cifra detta in piedi nel corridoio resta impressa, e dopo è difficile correggerla.
Che cosa rispondo a chi non vuole l'esclusiva?
Spiega cosa riceve in cambio, per iscritto e con le date. Se rifiuta, proponi una durata più breve o una data per riparlarne, senza insistere.
L'incarico firmato a casa si può annullare?
Il Codice del consumo prevede 14 giorni per recedere dai contratti negoziati fuori dei locali commerciali, e 30 in alcuni casi, come le visite a domicilio non richieste. Fai controllare i tuoi moduli da un legale e informa il proprietario.
Posso mostrare il tour di un altro cliente?
Sì, se è pubblico e il cliente è d'accordo, senza suoi dati né quelli degli acquirenti.
