Come calcolare il rendimento di un affitto, con un esempio
Come calcolare il rendimento lordo e netto di una casa in affitto, con un esempio, canoni OMI, imposte d'acquisto e come presentare i numeri a un investitore.
Per calcolare il rendimento di un affitto, dividi il canone annuo per il prezzo di acquisto: 8.400 € all'anno su un appartamento da 150.000 € fanno il 5,60% lordo. Togliendo sfitto e spese restano 6.480 €, cioè il 4,32% di tasso di capitalizzazione e il 4,13% netto, con i costi di acquisto inclusi. Il calcolo è semplice, ma l'investitore ti chiederà subito da dove viene il canone, e in Italia hai una fonte ufficiale da mettergli accanto. L'esempio è inventato per mostrare i conti: non è un dato di mercato, e questo articolo non raccomanda alcun investimento.
I conti, su un appartamento di esempio
Un appartamento da 150.000 €, 7.000 € di costi di acquisto, 700 € di canone mensile, 5% di sfitto, 1.500 € di spese annuali e un mutuo di 100.000 € al 3,5% in 25 anni.
| Numero | Il calcolo | Risultato |
|---|---|---|
| Rendimento lordo | Canone × 12 ÷ prezzo: 8.400 € ÷ 150.000 € | 5,60% |
| Reddito netto annuo | Canone annuo − sfitto − spese: 8.400 € − 420 € − 1.500 € | 6.480 € |
| Tasso di capitalizzazione | Reddito netto ÷ prezzo: 6.480 € ÷ 150.000 € | 4,32% |
| Rendimento netto | Reddito netto ÷ (prezzo + costi di acquisto): 6.480 € ÷ 157.000 € | 4,13% |
| Flusso di cassa annuale | Reddito netto − rate: 6.480 € − 6.007,48 € | 472,52 € |
Il calcolo del rendimento da affitto è gratuito e senza account: inserisci i tuoi numeri, e vedi ogni formula con i tuoi valori. "Copia come testo" ti dà il risultato pronto per un'email.
Da dove prendere il canone: la banca dati OMI
La banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dà per ogni zona un minimo e un massimo al metro quadro, sia per i valori di mercato sia per quelli di locazione. Ultimo semestre pubblicato: il primo del 2026 (pagina aggiornata al 15 ottobre 2026).
Usala per verificare il canone, senza farla diventare il canone. Se il tuo 700 € è fuori dalla forchetta di zona, l'investitore lo vedrà, quindi spiega tu il perché: lo stato dell'immobile, l'arredo, il contratto in corso. Un intervallo OMI accanto a tre contratti veri di appartamenti simili vale più di una sola cifra.
Quanto costa comprare: registro, ipotecaria, catastale
Il rendimento netto divide per tutto quello che si paga per comprare, e in Italia dipende da chi vende e da chi compra. Per un acquisto da privato senza agevolazioni prima casa, la guida dell'Agenzia delle Entrate (letta il 6 novembre 2026) indica il 9% di imposta di registro, con minimo di 1.000 €, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Chi compra come persona fisica può chiedere il prezzo-valore, che calcola la base sulla rendita catastale. Per questo i 7.000 € dell'esempio sono inventati: chiedi la cifra al notaio per quell'immobile. Aggiungi la provvigione se è a carico dell'acquirente, e i lavori prima del primo inquilino.
Il mutuo cambia tutto, tranne il tasso di capitalizzazione
Il tasso resta al 4,32%. Il flusso di cassa scende da 6.480 € a 472,52 € all'anno, circa 39 € al mese. Sono due risposte a due domande diverse, e l'investitore le vuole entrambe. Il flusso conta l'intera rata come uscita, anche se una parte rimborsa il debito: dillo, così non sembra un errore.
Fai anche la prova del caso peggiore: con il 10% di sfitto e 2.250 € di spese, il reddito netto scende a 5.310 €, il tasso al 3,54% e il flusso a −697 € all'anno. Mandare entrambe le versioni costa un minuto.
L'imposta sui canoni, a parte
Le formule si fermano prima delle imposte. L'investitore però te lo chiederà: con la cedolare secca (scheda letta il 6 novembre 2026), l'Agenzia delle Entrate indica il 21% sul canone annuo, e il 10% per i contratti a canone concordato alle condizioni previste. È una scelta del locatore, con le sue regole. Mostrala come riga a parte, se vuoi, e rimanda al commercialista per il caso concreto. Ricorda anche l'IMU e le spese che restano al proprietario: chiedi l'ultimo bollettino e il riparto del condominio, e separa la quota dell'inquilino.
Dopo i numeri, la casa
Chi da Milano guarda un bilocale a Bari o a Torino non prende il treno per un foglio di calcolo. Prima vuole vedere cosa compra. In un tour virtuale Vistura ogni stanza è una foto a 360°, e percorre tutta la casa da un link, sul telefono o sul computer, prima di organizzare il viaggio.
Con il piano Pro, "Prima di chiamare" ti mostra le stanze viste da ogni persona, il tempo e la provenienza, così la telefonata parte da quello che ha guardato davvero. Per trovare più proprietari, leggi la guida all'acquisizione immobiliare. E quando l'investitore rivende, ecco i costi di vendita di una casa.
Domande frequenti
Quanto deve rendere una casa in affitto?
Non c'è un numero valido per tutti. Cambia con la zona, il tipo di immobile e il periodo, e un rendimento più alto può riflettere un rischio più alto. Confronta immobili simili nella stessa zona, con la stessa formula.
La cedolare secca entra nel calcolo?
No, queste formule si fermano prima delle imposte sul reddito. Puoi però mostrarla a parte, come riga finale, ricordando che dipende dal contratto e dalla scelta del proprietario.
L'agente può garantire un rendimento?
Il tuo ruolo è mostrare il calcolo e da dove viene ogni numero, lasciando che l'investitore cambi le ipotesi. Una previsione o un consiglio di investimento è altra cosa, e spetta a un consulente finanziario.
Le spese condominiali vanno tolte tutte?
Togli solo quello che resta a carico del proprietario. La parte che il contratto mette a carico dell'inquilino non riduce il reddito, quindi conviene separarle voce per voce.
