Calcolo del rendimento da affitto
Calcola il rendimento lordo e netto, il tasso di capitalizzazione, il rendimento del capitale proprio e il flusso di cassa di un immobile in affitto. Gratis, senza account.
I tuoi numeri restano sul tuo dispositivoGratis, senza accountAggiornato a
Risultato
Scrivi il prezzo di acquisto e il canone mensile per vedere il risultato.
Stime a partire dai numeri che hai scritto, prima delle imposte sul canone. Non è una consulenza finanziaria.
Per calcolare il rendimento di un affitto, dividi il canone annuo per il prezzo dell'immobile: 13.200 € di canone su un immobile da 250.000 € danno un rendimento lordo del 5,28%. Il rendimento netto toglie lo sfitto e le spese annuali, e aggiunge al prezzo i costi di acquisto. Scrivi prezzo, costi di acquisto, canone, sfitto e spese, e questo calcolatore mostra il rendimento lordo e netto, il tasso di capitalizzazione, il rendimento del capitale proprio e il flusso di cassa; aggiungi un mutuo per contare le rate. Dà stime a partire dai numeri che scrivi. Non è una consulenza finanziaria, e non dice se un acquisto conviene.
Creato da Vistura, la piattaforma di tour virtuali per le agenzie immobiliari
| Cosa scrivi | Prezzo di acquisto, costi di acquisto, canone mensile, sfitto e spese annuali; se vuoi, importo, tasso e durata del mutuo. |
|---|---|
| Cosa ottieni | Rendimento lordo, rendimento netto, tasso di capitalizzazione, rendimento del capitale proprio, e flusso di cassa mensile e annuale, ciascuno con la formula e i tuoi numeri. |
| Mutuo | Un mutuo con rata mensile costante. Qualsiasi tasso a partire dallo 0%. |
| Fuori dal calcolo | Le imposte sul canone, l'andamento di canone e prezzo, e la vendita dell'immobile. |
| Privacy | Funziona nel tuo browser. Niente di quello che scrivi viene inviato (Informativa privacy). |
| Prezzo | Gratis, senza account. |
Dopo i numeri, mostra l'immobile
Vistura è un software di tour virtuali per il settore immobiliare. Ogni stanza dell'immobile è una foto 360, e l'investitore lo visita da un unico link che condividi.
Una foto 360 per stanza. 
Nell'editor trascina una stanza sulla sua porta e le due stanze sono collegate. 
Gli acquirenti aprono il link da qualsiasi telefono, passano da una stanza all'altra e possono mandarti una domanda dall'interno del tour.
Piano Gratuito: 3 tour online alla volta, con il marchio Vistura. Pro: tour online illimitati, con il tuo logo e i tuoi colori.
Come usare il calcolatore
- Scrivi il prezzo di acquisto: il prezzo richiesto per una prima stima, quello concordato quando lo hai.
- Aggiungi i costi di acquisto: imposte sull'acquisto, notaio, agenzia e lavori prima del primo inquilino.
- Scrivi il canone mensile e lo sfitto: la parte dell'anno in cui prevedi che l'immobile resti vuoto.
- Aggiungi le spese annuali: IMU, condominio a carico del proprietario, assicurazione, manutenzione e gestione.
- Spunta il mutuo se c'è un finanziamento, e scrivi importo, tasso e durata.
- Leggi il risultato e le formule sotto. Copialo come testo per inviarlo o tenerlo con i tuoi appunti.
Le formule, con un esempio
Un immobile da 250.000 € con 20.000 € di costi di acquisto, 1.100 € di canone al mese, 5% di sfitto, 2.400 € di spese all'anno e un mutuo di 175.000 € al 3,5% per 30 anni:
- Rendimento lordo: canone mensile × 12 ÷ prezzo di acquisto. 13.200 € ÷ 250.000 € = 5,28%.
- Reddito netto: canone annuo − sfitto − spese. 13.200 € − 660 € − 2.400 € = 10.140 €.
- Tasso di capitalizzazione: reddito netto ÷ prezzo di acquisto. 10.140 € ÷ 250.000 € = 4,06%.
- Rendimento netto: reddito netto ÷ (prezzo di acquisto + costi di acquisto). 10.140 € ÷ 270.000 € = 3,76%.
- Flusso di cassa annuale: reddito netto − rate. La rata è di 785,83 € al mese, quindi 10.140 € − 9.429,94 € = 710,06 €, cioè 59,17 € al mese.
- Rendimento del capitale proprio: flusso di cassa annuale ÷ capitale investito. 710,06 € ÷ (270.000 € − 175.000 €) = 0,75%.
Rendimento lordo, netto e tasso di capitalizzazione: cosa cambia
I quattro valori rispondono a domande diverse, quindi confronta due immobili usando sempre lo stesso.
| Valore | Cosa conta | Diviso per | A cosa risponde |
|---|---|---|---|
| Rendimento lordo | Il canone, per intero | Prezzo di acquisto | Quanto pesa il canone rispetto al prezzo, prima di ogni costo? |
| Tasso di capitalizzazione | Canone meno sfitto e spese | Prezzo di acquisto | Quanto rende l'immobile rispetto al prezzo, senza contare il mutuo? |
| Rendimento netto | Canone meno sfitto e spese | Prezzo più costi di acquisto | Quanto rende rispetto a tutto ciò che è stato pagato per comprarlo? |
| Rendimento del capitale proprio | Reddito netto meno rate | Capitale che hai messo | Quanto rende in un anno il denaro che hai messo di tasca tua? |
Cosa i valori lasciano fuori
- Le imposte sul canone: gli affitti di solito sono tassati, e le regole dipendono dal paese e dal proprietario. Un commercialista può dirti cosa si applica.
- L'andamento di prezzo e canone: i valori descrivono un anno con i numeri che hai scritto, e non dicono nulla di quanto varrà l'immobile.
- La quota di rata che rimborsa il capitale: il flusso di cassa conta tutta la rata come uscita, anche se una parte riduce il debito.
- Le tue ipotesi: più sfitto o un lavoro importante cambiano il risultato. Rifai il calcolo con i costi che temi, non solo con quelli che speri.
Vendere a investitori: i numeri e poi l'immobile
Se sei un agente immobiliare, l'investitore fa questi conti prima di chiedere una visita. Mandagli i valori con i numeri che ci stanno dietro, così può cambiare lui stesso ogni ipotesi, e digli da dove vengono canone e spese.
Poi l'investitore vuole vedere cosa compra, e magari vive in un'altra città. In un tour virtuale Vistura ogni stanza è una foto 360, e visita l'intero immobile da un unico link, sul telefono o sul computer, prima di organizzare un sopralluogo. Crei il tour con le tue foto 360 e condividi il link insieme ai conti.
Domande
Come si calcola il rendimento di un immobile in affitto?
Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo di acquisto. Il netto toglie dal canone lo sfitto e le spese annuali, e divide per il prezzo più i costi di acquisto. Scrivi i numeri qui sopra e il calcolatore mostra entrambi.
Che differenza c'è tra rendimento lordo, netto e cap rate?
Il lordo usa il canone intero, senza costi. Il tasso di capitalizzazione (cap rate) toglie prima lo sfitto e le spese. Il netto toglie le stesse spese e in più aggiunge i costi di acquisto al prezzo, quindi resta un po' sotto il tasso di capitalizzazione.
Qual è un buon rendimento da affitto?
Non esiste un valore unico. Il rendimento varia con il mercato, il tipo di immobile e il momento, e un valore più alto può riflettere un rischio più alto. Questo calcolatore mostra i conti e non li giudica: confronta con immobili simili nella stessa zona.
Il mutuo entra nel tasso di capitalizzazione?
No. Le rate non fanno parte del reddito netto, quindi il tasso di capitalizzazione resta lo stesso con qualsiasi finanziamento. Il mutuo compare nel flusso di cassa e nel rendimento del capitale proprio.
Perché il rendimento del capitale proprio mostra un trattino?
Il mutuo copre il prezzo e i costi di acquisto, quindi non c'è capitale investito per cui dividere. Il flusso di cassa resta visibile.
È una consulenza finanziaria?
No. Dà stime a partire dai numeri che scrivi e non raccomanda alcun investimento. Un consulente finanziario o un commercialista può guardare la tua situazione.
I miei numeri vengono salvati o inviati?
Vengono salvati in questo browser, così li ritrovi quando torni, e niente viene inviato a Vistura o altrove. "Cancella i numeri" li elimina.
Il tuo prossimo immobile, in un tour
Una foto 360 per stanza, collegate tra loro e condivise con un solo link.
Piano Gratuito: 3 tour online alla volta, con il marchio Vistura. Pro: tour online illimitati, con il tuo logo e i tuoi colori.