Kaufpreisfaktor und Mietrendite: brutto, netto, mit Beispiel
Kaufpreisfaktor und Mietrendite berechnen: Rechnung mit Beispiel, was umlagefähig ist und wie Makler die Zahlen Kapitalanlegern zeigen, ohne Anlageberatung.
Die Mietrendite berechnen Sie, indem Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis teilen: 12.000 € Miete bei 320.000 € Kaufpreis ergeben 3,75 % Bruttomietrendite. Der Kaufpreisfaktor ist derselbe Bruch umgekehrt, hier 26,7. Ziehen Sie Leerstand und nicht umlagefähige Kosten ab und rechnen Sie die Kaufnebenkosten mit ein, bleiben 2,88 % Nettomietrendite. Für Makler entscheidet sich das Gespräch mit Kapitalanlegern an der Frage, was in die Kosten gehört. Das Beispiel ist ausgedacht, um die Rechnung zu zeigen: Es ist kein Marktwert, und dieser Artikel empfiehlt keine Kapitalanlage.
Die Rechnung an einer Beispielwohnung
Eine Wohnung für 320.000 €, 32.000 € Kaufnebenkosten, 1.000 € Monatsmiete (kalt), 3 % Leerstand, 1.500 € laufende Kosten pro Jahr und ein Darlehen über 250.000 € zu 3,8 % auf 30 Jahre.
| Kennzahl | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Monatsmiete × 12 ÷ Kaufpreis: 12.000 € ÷ 320.000 € | 3,75 % |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete: 320.000 € ÷ 12.000 € | 26,7 |
| Reinertrag pro Jahr | Jahresmiete − Leerstand − laufende Kosten: 12.000 € − 360 € − 1.500 € | 10.140 € |
| Cap Rate | Reinertrag ÷ Kaufpreis: 10.140 € ÷ 320.000 € | 3,17 % |
| Nettomietrendite | Reinertrag ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten): 10.140 € ÷ 352.000 € | 2,88 % |
| Cashflow pro Jahr | Reinertrag − Darlehensraten: 10.140 € − 13.978,72 € | −3.838,72 € |
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Der Kaufpreisfaktor (so erklärt ihn etwa das Maklerhaus Von Poll, 8. Oktober 2025) ist die Bruttomietrendite umgedreht und sagt deshalb nichts über Kosten.
Umlagefähig oder nicht: die Zahl, die alles verändert
Ein deutscher Mieter zahlt Betriebskosten meist zusätzlich zur Kaltmiete. In die Rechnung gehören deshalb nur Kosten, die beim Eigentümer bleiben. § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nimmt zwei Posten ausdrücklich aus den Betriebskosten heraus: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Fragen Sie den Eigentümer also nach der Hausgeldabrechnung und markieren Sie, welche Teile nicht umgelegt werden. Wer das Hausgeld ganz abzieht, rechnet die Rendite zu klein; wer gar nichts abzieht, zu groß. Schreiben Sie dazu, was Sie gezählt haben, und auch die Rücklage: Ob und wie sie in die Rechnung kommt, ist eine Annahme, die der Käufer sehen sollte.
Die Miete hat in vielen Städten eine Obergrenze
Rechnen Sie nur mit einer Miete, die der Eigentümer verlangen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses nach § 556d BGB (gelesen am 6. November 2026) die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die Landesverordnungen dazu laufen spätestens zum 31. Dezember 2029 aus. Bei einer leeren Wohnung gehört deshalb der Mietspiegel neben die Miete in Ihr Blatt, und bei einer vermieteten der Mietvertrag.
Die Kaufnebenkosten sind der zweite regionale Hebel: Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Nehmen Sie den aktuellen Satz des Landes und nicht den Wert aus einem alten Exposé.
Ein Darlehen ändert alles außer der Cap Rate
Die Cap Rate bleibt bei 3,17 %. Der Cashflow fällt von 10.140 € auf −3.838,72 € pro Jahr, rund 320 € Zuschuss im Monat. Dabei zählt die ganze Rate als Ausgabe, obwohl ein Teil davon das Darlehen tilgt. Sagen Sie das dazu, sonst sagt es der Käufer, und zeigen Sie ihm vor allem den monatlichen Betrag, bevor er ihn selbst findet.
Noch ein Probelauf vor dem Versand: Mit 10 % Leerstand und 2.250 € Kosten sinkt der Reinertrag auf 8.550 €, die Cap Rate auf 2,67 %, und der Cashflow auf −5.429 € im Jahr. Beide Fassungen zu schicken, kostet nichts und schafft Vertrauen.
Was die Rechnung nicht zeigt
Die Einkommensteuer fehlt, und mit ihr die Abschreibung: Beides hängt vom Käufer ab und gehört zum Steuerberater. Auch der spätere Verkauf steht nicht darin. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann § 23 EStG greifen, und was sonst vom Preis abgeht, zeigt unser Artikel Immobilie verkaufen: Kosten.
Nach den Zahlen die Wohnung
Wer aus München eine Kapitalanlage in Leipzig prüft, hat die Rechnung fertig, bevor er anreist. Bleibt die Frage, was er für das Geld bekommt. In einem virtuellen 360°-Rundgang von Vistura ist jeder Raum ein 360-Foto, und er geht die ganze Wohnung über einen Link durch, auf dem Smartphone oder am Computer, bevor er eine Reise plant.
Im Pro-Tarif zeigt "Vor dem Anruf", welche Räume jede Person angesehen hat, wie lange und woher sie kam. So beginnt Ihr Anruf mit der Küche, die jemanden interessiert hat, statt mit einer Nachfrage. Wie Sie an mehr solche Objekte kommen, steht im Artikel zur Immobilien-Akquise.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Mietrendite sein?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Sie hängt von Lage, Objektart und Zeitpunkt ab, und eine höhere Rendite kann mehr Risiko bedeuten. Vergleichen Sie ähnliche Objekte in derselben Lage mit derselben Formel.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis ausmacht. Die Bruttomietrendite ist derselbe Bruch umgekehrt. Faktor 26,7 und 3,75 % beschreiben also dasselbe Verhältnis.
Darf ein Makler eine Rendite versprechen?
Zeigen Sie die Rechnung und woher jede Zahl stammt, und lassen Sie den Käufer die Annahmen ändern. Eine Prognose oder Anlageempfehlung ist etwas anderes und gehört zu einem Finanz- oder Steuerberater.
Gehört die Grunderwerbsteuer in die Rendite?
In die Nettomietrendite ja, zusammen mit Notar, Grundbuch und einer etwaigen Provision, denn sie erhöht, was der Käufer insgesamt zahlt. Die Bruttomietrendite rechnet nur mit dem Kaufpreis.
