Mietrendite berechnen
Berechnen Sie Brutto- und Nettomietrendite, Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite und Cashflow einer vermieteten Immobilie. Kostenlos, ohne Konto.
Ihre Zahlen bleiben auf Ihrem GerätKostenlos, ohne KontoAktualisiert im
Ergebnis
Geben Sie Kaufpreis und Monatsmiete ein, um das Ergebnis zu sehen.
Schätzungen aus den Zahlen, die Sie eingegeben haben, vor Einkommensteuer. Dies ist keine Finanzberatung.
Um die Mietrendite zu berechnen, teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis: 13.200 € Miete bei einem Kaufpreis von 250.000 € ergeben eine Bruttomietrendite von 5,28 %. Die Nettomietrendite zieht Leerstand und laufende Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Preis hinzu. Geben Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Miete, Leerstand und laufende Kosten ein: Der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite, Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite und Cashflow; mit Darlehen rechnet er die Raten ein. Er liefert Schätzungen aus den Zahlen, die Sie eingeben. Das ist keine Finanzberatung, und er sagt nicht, ob sich ein Kauf lohnt.
Von Vistura, der Plattform für virtuelle Rundgänge für Makler
| Sie geben ein | Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Monatsmiete, Leerstand und laufende Kosten pro Jahr; auf Wunsch Darlehenssumme, Zins und Laufzeit. |
|---|---|
| Sie erhalten | Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite und Cashflow pro Monat und Jahr, jeweils mit der Formel und Ihren Zahlen. |
| Darlehen | Ein Annuitätendarlehen mit fester Monatsrate, die es über die Laufzeit vollständig tilgt. Jeder Zinssatz ab 0 %. |
| Nicht enthalten | Einkommensteuer auf die Miete, Änderungen von Miete oder Preis und ein späterer Verkauf. |
| Datenschutz | Läuft in Ihrem Browser. Nichts von dem, was Sie eingeben, wird gesendet (Datenschutzerklärung). |
| Preis | Kostenlos, ohne Konto. |
Nach den Zahlen: die Immobilie zeigen
Vistura ist eine Software für virtuelle Rundgänge für die Immobilienbranche. Jeder Raum ist ein 360-Grad-Foto, und Kapitalanleger gehen über einen einzigen Link, den Sie teilen, durch das ganze Objekt.
Ein 360-Grad-Foto pro Raum. 
Ziehen Sie im Editor einen Raum auf seine Tür, und die beiden Räume sind verbunden. 
Käufer öffnen den Link auf jedem Smartphone, gehen von Raum zu Raum und können Ihnen direkt aus der Tour eine Frage schicken.
Kostenloser Plan: 3 Touren gleichzeitig online, mit Vistura-Branding. Pro: unbegrenzt viele Touren online, mit Ihrem Logo und Ihren Farben.
So nutzen Sie den Rechner
- Geben Sie den Kaufpreis ein: den Angebotspreis für eine erste Schätzung, später den vereinbarten Preis.
- Ergänzen Sie die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision und Arbeiten vor der ersten Vermietung.
- Geben Sie die Monatsmiete (Nettokaltmiete) und den Leerstand ein: den Teil des Jahres, in dem die Wohnung voraussichtlich leer steht.
- Ergänzen Sie die laufenden Kosten pro Jahr, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden: Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlagefähiges Hausgeld.
- Wählen Sie das Darlehen, wenn Sie finanzieren, und geben Sie Summe, Zins und Laufzeit ein.
- Lesen Sie das Ergebnis und die Formeln darunter. Kopieren Sie es als Text, um es zu verschicken oder aufzubewahren.
Die Formeln, mit einem Beispiel
Eine Immobilie für 250.000 € mit 20.000 € Kaufnebenkosten, 1.100 € Miete im Monat, 5 % Leerstand, 2.400 € laufenden Kosten im Jahr und einem Darlehen über 175.000 € zu 3,5 % auf 30 Jahre:
- Bruttomietrendite: Monatsmiete × 12 ÷ Kaufpreis. 13.200 € ÷ 250.000 € = 5,28 %.
- Reinertrag: Jahresmiete − Leerstand − laufende Kosten. 13.200 € − 660 € − 2.400 € = 10.140 €.
- Cap Rate: Reinertrag ÷ Kaufpreis. 10.140 € ÷ 250.000 € = 4,06 %.
- Nettomietrendite: Reinertrag ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). 10.140 € ÷ 270.000 € = 3,76 %.
- Cashflow im Jahr: Reinertrag − Darlehensraten. Die Rate beträgt 785,83 € im Monat, also 10.140 € − 9.429,94 € = 710,06 €, oder 59,17 € im Monat.
- Cash-on-Cash-Rendite: Cashflow im Jahr ÷ eingesetztes Eigenkapital. 710,06 € ÷ (270.000 € − 175.000 €) = 0,75 %. Anders als bei der üblichen Eigenkapitalrendite zählt hier die ganze Rate, also auch die Tilgung.
Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Cap Rate: der Unterschied
Die vier Werte beantworten verschiedene Fragen. Vergleichen Sie Objekte deshalb immer mit demselben Wert.
| Wert | Was zählt | Geteilt durch | Die Frage dahinter |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Die volle Miete | Kaufpreis | Wie hoch ist die Miete im Verhältnis zum Preis, vor allen Kosten? |
| Cap Rate | Miete minus Leerstand und laufende Kosten | Kaufpreis | Was erwirtschaftet das Objekt im Verhältnis zum Preis, ohne Darlehen? |
| Nettomietrendite | Miete minus Leerstand und laufende Kosten | Kaufpreis plus Nebenkosten | Was erwirtschaftet es im Verhältnis zu allem, was der Kauf gekostet hat? |
| Cash-on-Cash-Rendite | Reinertrag minus Darlehensraten | Eingesetztes Eigenkapital | Was bringt das eigene Geld in einem Jahr? |
Was die Werte nicht zeigen
- Einkommensteuer: Mieteinnahmen werden in der Regel versteuert, und die Regeln hängen vom Land und vom Eigentümer ab. Eine Steuerberatung kann sagen, was gilt.
- Änderungen von Preis und Miete: Die Werte beschreiben ein Jahr mit den Zahlen, die Sie eingegeben haben, und sagen nichts über den künftigen Wert des Objekts.
- Tilgung als Vermögensaufbau: Der Cashflow zählt die ganze Rate als Ausgabe, obwohl ein Teil davon die Schuld senkt.
- Ihre Annahmen: Mehr Leerstand oder eine große Reparatur ändern das Ergebnis. Rechnen Sie auch mit den Kosten, die Sie befürchten, nicht nur mit denen, die Sie erhoffen.
An Kapitalanleger verkaufen: erst die Zahlen, dann das Objekt
Als Makler wissen Sie: Kapitalanleger rechnen, bevor sie einen Besichtigungstermin anfragen. Schicken Sie die Werte mit den Zahlen dahinter, damit sie jede Annahme selbst ändern können, und sagen Sie, woher Miete und Kosten stammen.
Danach wollen Anleger sehen, was sie kaufen, und wohnen vielleicht in einer anderen Stadt. In einem virtuellen Rundgang mit Vistura ist jeder Raum ein 360-Grad-Foto, und sie gehen über einen einzigen Link durch das ganze Objekt, am Handy oder am Computer, bevor sie eine Besichtigung vor Ort planen. Sie erstellen den Rundgang aus Ihren 360-Grad-Fotos und teilen den Link zusammen mit den Zahlen.
Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Leerstand und laufende Kosten von der Miete ab und teilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Geben Sie oben Ihre Zahlen ein, und der Rechner zeigt beide.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Cap Rate?
Die Bruttomietrendite nimmt die volle Miete, ohne Kosten. Die Cap Rate zieht zuerst Leerstand und laufende Kosten ab. Die Nettomietrendite zieht dieselben Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Preis hinzu, liegt also etwas unter der Cap Rate.
Welche Mietrendite ist gut?
Einen einzelnen Richtwert gibt es nicht. Die Rendite hängt von Markt, Objektart und Zeitpunkt ab, und ein höherer Wert kann ein höheres Risiko bedeuten. Der Rechner zeigt die Zahlen und bewertet sie nicht: Vergleichen Sie mit ähnlichen Objekten in derselben Lage.
Zählt das Darlehen zur Cap Rate?
Nein. Darlehensraten gehören nicht zum Reinertrag, die Cap Rate bleibt also bei jeder Finanzierung gleich. Das Darlehen zeigt sich im Cashflow und in der Cash-on-Cash-Rendite.
Warum zeigt die Cash-on-Cash-Rendite einen Strich?
Das Darlehen deckt Kaufpreis und Kaufnebenkosten, es gibt also kein Eigenkapital, durch das man teilen könnte. Der Cashflow wird weiter angezeigt.
Ist das eine Finanzberatung?
Nein. Der Rechner liefert Schätzungen aus den Zahlen, die Sie eingeben, und empfiehlt keine Anlage. Eine Finanz- oder Steuerberatung kann Ihre eigene Situation ansehen.
Werden meine Zahlen gespeichert oder gesendet?
Sie werden in diesem Browser gespeichert, damit Sie sie beim nächsten Mal wiederfinden, und nichts wird an Vistura oder anderswohin gesendet. "Zahlen löschen" entfernt sie.
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