Immobilie verkaufen: Kosten, Steuern und was übrig bleibt
Immobilie verkaufen: welche Kosten der Verkäufer trägt, Provision nach § 656c BGB, Spekulationssteuer, Grundschuld und eine Rechnung fürs Gespräch.
Wer eine Immobilie verkaufen will, zahlt in der Regel seinen Anteil an der Maklerprovision, den Energieausweis, die Löschung der Grundschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel trägt nach § 448 BGB der Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes sagt. Die Grunderwerbsteuer schulden nach § 13 GrEStG die Vertragsparteien, im Kaufvertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer. Innerhalb von zehn Jahren kann außerdem Spekulationssteuer fällig werden. Eine pauschale Prozentzahl hilft dem Eigentümer wenig. Er will wissen, was auf seinem Konto ankommt. Hier ist die Rechnung für eine ausgedachte Wohnung für 420.000 €, mit den drei Stellen, an denen das Gespräch mit dem Eigentümer meist hakt.
Die Rechnung für 420.000 €
Provisionssatz und Angebote sind ausgedacht, um die Rechnung zu zeigen: Das sind keine Marktwerte.
| # | Posten | Wer ihn bestimmt | Betrag |
|---|---|---|---|
| Verkaufspreis | 420.000 € | ||
| 1 | Maklerprovision, Verkäuferanteil 3,57 % inkl. 19 % MwSt. | Maklervertrag | −14.994 € |
| 2 | Energieausweis | Angebot des Ausstellers | −400 € |
| 3 | Löschung der Grundschuld | Notar und Grundbuchamt | −200 € |
| 4 | Restschuld | Ablöseschreiben der Bank | −180.000 € |
| 5 | Vorfälligkeitsentschädigung | Berechnung der Bank | −4.000 € |
| Bleibt dem Eigentümer, vor Steuern | 220.406 € |
Der kostenlose Rechner für die Maklerprovision rechnet Posten 1 ohne Konto, mit netto und brutto, und zeigt den "Nettoerlös des Verkäufers" vor den übrigen Kosten. Mit "Als Text kopieren" geht das Ergebnis direkt in die E-Mail. Die 19 % stehen in § 12 UStG (gelesen am 6. November 2026).
§ 656c BGB: was Eigentümer oft falsch im Kopf haben
Viele Eigentümer glauben, der Käufer zahle ohnehin alles, oder das Gesetz schreibe 50:50 vor. Tatsächlich sagt § 656c BGB (gelesen am 6. November 2026): Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Lohn versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Wird er für eine Seite unentgeltlich tätig, kann er auch von der anderen nichts verlangen. Ein abweichender Vertrag ist unwirksam. Der Maklervertrag braucht nach § 656a BGB Textform.
Eine Höhe nennt das Gesetz nicht, und deshalb steht in unserer Tabelle ein Beispielsatz. Erklären Sie dem Eigentümer, dass er nicht "die Hälfte der Kosten" spart, wenn Sie für ihn gratis arbeiten sollen: Dann fällt die Provision auf beiden Seiten weg. Das erklärt in einem Satz, warum Sie Ihren Anteil verlangen. Halten Sie außerdem fest, wenn der Vertrag mit einem Käufer zustande kommt, der kein Verbraucher ist: Nach § 656b BGB gilt die Regel nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Lassen Sie Sonderfälle rechtlich prüfen.
Grundschuld und Vorfälligkeit: früh anrufen
Der Käufer und seine Bank wollen in der Regel ein lastenfreies Grundbuch. Laut ImmoScout24 (2. Januar 2026, ein Portal, keine Behörde) kostet die Löschung etwa 100 bis 300 €, je nach Höhe der Grundschuld. Die Löschung kostet wenig, die Vorfälligkeitsentschädigung oft deutlich mehr. Die Verbraucherzentrale Hamburg (Stand 9. Januar 2024) schreibt, dass Kreditinstitute oft zu hohe Beträge verlangen, und bietet eine Nachberechnung für 125 € je Darlehensvertrag an.
Raten Sie dem Eigentümer, das Ablöseschreiben schon vor dem Inserat anzufordern, und nicht erst beim Notartermin. Die 4.000 € in der Tabelle sind eine Annahme: Bei einem laufenden Festzins kann der Betrag ganz anders ausfallen.
Spekulationssteuer: die Zehn-Jahres-Frage
Stellen Sie sie im ersten Gespräch. § 23 EStG erfasst Verkäufe, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt wurden.
Für eine vermietete Wohnung, die vor sieben Jahren gekauft wurde, kann deshalb das Warten auf den zehnten Jahrestag mehr bringen als jede Preisverhandlung. Sie berechnen die Steuer nicht. Sie stellen die Frage und schicken den Eigentümer zum Steuerberater, bevor er unterschreibt.
Der Energieausweis liegt beim Termin auf dem Tisch
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. § 80 Abs. 4 verpflichtet Verkäufer und Makler, den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach dem Kaufvertrag unverzüglich zu übergeben. Lassen Sie alte Vorlagen, die noch "GEG" nennen, gegenlesen. Die 400 € in der Tabelle sind ein ausgedachtes Angebot; holen Sie eines für das Objekt ein.
Die Rechnung im Akquisegespräch
Bringen Sie die Tabelle ausgefüllt mit und zeigen Sie zwei Preise. Bei 400.000 € statt 420.000 € bleibt nach einem gleichen Provisionssatz rund 19.300 € weniger. Das gibt dem Gespräch über den Preis eine Grundlage, die beide sehen.
Danach zeigen Sie, wofür die Provision steht: einen 360°-Rundgang einer anderen Immobilie auf Ihrem Smartphone, durch den Käufer Raum für Raum gehen. Im Pro-Tarif schickt der "Eigentümerbericht" dem Eigentümer per E-Mail oder als PDF die Besuche der Tour, die Zeit, die Quellen, die meistgesehenen Räume und die Anfragen, mit Ihrer Notiz. Wie das Gespräch insgesamt läuft, zeigt der Artikel zum Akquisegespräch, und mehr zur Objektgewinnung steht bei der Immobilien-Akquise.
Häufige Fragen
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch, sofern der Vertrag nichts anderes sagt. Der Verkäufer zahlt in der Regel die Löschung seiner Grundschuld.
Muss der Verkäufer die Maklerprovision zahlen?
Das hängt vom Maklervertrag ab. Lässt sich der Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten.
Wann fällt keine Spekulationssteuer an?
Nach § 23 EStG bei mehr als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf, oder bei Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Den konkreten Fall klärt der Steuerberater.
Braucht der Verkäufer einen Energieausweis?
Ja, er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach dem Kaufvertrag zu übergeben. Die Pflicht steht seit Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz, in § 80 Abs. 4.
