Plan marketing immobilier : chaque bien, semaine par semaine
Le marketing immobilier d'un bien, semaine par semaine : ce que le mandat exclusif doit dire, quoi publier, quoi mesurer et quel compte rendu envoyer.
Le marketing immobilier d'un bien, c'est un plan daté : ce que vous préparez avant la mise en ligne, ce que vous publiez la première semaine, les chiffres que vous lisez ensuite et le compte rendu que le vendeur reçoit. Sous mandat exclusif, la loi vous demande de l'écrire. Ce guide vous donne le plan prêt à copier, semaine par semaine. Pour le convaincre de signer, voyez d'abord le rendez-vous d'estimation.
Le plan, tel que le mandat le demande
L'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 demande à tout mandat de préciser « les moyens employés » pour diffuser les annonces. Quand le mandat comporte une clause d'exclusivité, il précise aussi « les actions que le mandataire s'engage à réaliser » et « les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte ».
L'INC ajoute que ce compte rendu se fait « selon une périodicité déterminée par les parties ». Le plan marketing immobilier d'un bien, c'est donc cette clause rendue concrète. Ce n'est pas un conseil juridique : faites relire votre modèle de mandat par votre réseau ou votre juriste.
Voici un tableau à reprendre dans le mandat ou dans son annexe.
| Quand | Action | Ce que le vendeur reçoit |
|---|---|---|
| Avant la mise en ligne | Mentions obligatoires, photos, visite virtuelle, plan, texte de l'annonce | Les visuels et l'annonce à valider |
| Jour 1 | Diffusion sur les portails, envoi aux acquéreurs qui l'ont demandé | Les liens des annonces en ligne |
| Semaine 1 | Vitrine, panneau, réseaux sociaux, premières visites | Un premier point écrit |
| Semaines 2 à 4 | Lecture des chiffres, un changement par semaine | Le compte rendu, avec ce qui change |
| Chaque lundi ou tous les quinze jours | Le rythme que vous choisissez ensemble | Le compte rendu périodique |
| Avant le jour 75 | Bilan complet et proposition | Les chiffres, les retours de visite, une proposition écrite |
Une ligne à ajouter, avec tact : pendant l'exclusivité, le propriétaire ne peut pas « publier d'annonce par voie de presse », rappelle l'INC. Dites-le dans le plan, pour éviter la surprise d'une annonce en double.
Avant la mise en ligne : les mentions d'abord, les images ensuite
Les mentions obligatoires
- DPE. Dans une annonce en agence ou en ligne, les étiquettes énergie et climat s'affichent « de façon lisible et en couleur », avec le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie et l'année de référence des prix. Un logement classé F ou G porte en plus la mention « logement à consommation énergétique excessive ». L'amende va jusqu'à 3 000 €, 15 000 € pour une société, selon service-public.gouv.fr.
- Honoraires. Si l'acquéreur les paie, le prix figure honoraires inclus et exclus, et les honoraires en pourcentage TTC du prix hors honoraires, « quel que soit le support utilisé (vitrines, site internet...) », d'après l'INC.
- Copropriété. Pour un lot, l'annonce porte les mentions de copropriété listées par service-public.gouv.fr, avec la superficie et la composition. Pour la surface, voyez notre guide sur la loi Carrez.
Photos, visite, plan, annonce
- Les photos : l'édito de SeLoger conseille « activez la grille » et rappelle que « l'objectif est de séduire, pas de tromper ».
- La visite virtuelle, prise le même jour que les photos.
- Le plan du logement, pour l'acquéreur qui veut placer ses meubles.
- Le texte : rédiger l'annonce avant la séance photo, pour savoir quoi montrer.
- La préparation des pièces : nos conseils de home staging.
Le vendeur valide les visuels avant la mise en ligne. Une photo refusée après la diffusion coûte une semaine.
Le prix, par écrit
Fixez le prix avec des références : le calcul du prix au m² sur les ventes du quartier, puis les frais de vente pour que le vendeur sache ce qu'il touchera. Convenez dès maintenant de la date du premier point sur le prix.
La semaine de lancement
- Jour 1 : les portails. L'annonce part sur SeLoger, leboncoin et Bien'ici, souvent depuis votre logiciel de transaction si vous diffusez par lui. Sur leboncoin, les annonces immobilières sont classées par pertinence depuis octobre 2026, avec parmi les critères « le niveau de complétion de l'annonce » et « la fraîcheur de l'annonce ». L'aide conseille d'ajouter « une visite virtuelle ou une vidéo lorsque cela est possible » (leboncoin). Remplissez chaque champ dès le premier jour.
- Jour 1 : pas de QR code sur les photos de leboncoin. Ses règles refusent les photos avec un « Lien vers un site internet ou présence d'un QR code », et le texte ne doit pas rediriger vers un autre site.
- Jour 1 : vos acquéreurs. Envoyez le bien par e-mail à ceux qui ont demandé à recevoir des biens de ce type. La CNIL demande leur consentement avant toute prospection par e-mail ou SMS. Pour le téléphone, un appel commercial demande un consentement préalable depuis le 11 août 2026 (service-public.gouv.fr). La question des rappels demandés par l'acquéreur reste débattue : vérifiez avant d'appeler.
- Jours 1 et 2 : vitrine et panneau. La fiche en vitrine porte l'étiquette DPE en couleur et les honoraires. Le panneau « À vendre » porte le QR code de la visite : voyez comment placer un QR code sur le panneau.
- Jours 2 et 3 : réseaux sociaux. Une publication et un reel : voyez nos guides sur les réseaux sociaux immobilier et la vidéo immobilière. Une publication qui montre un bien et son prix est une annonce : mettez la classe énergie, la classe climat, le montant estimé des dépenses d'énergie et les honoraires dans la légende. La fiche du DPE ne cite pas les réseaux sociaux, mais la règle des honoraires vaut pour tout support : la prudence coûte une ligne.
- Jours 5 à 7 : les premières visites, une par une ou en visite groupée.
Avec Vistura, une seule visite virtuelle alimente tous ces canaux, dans toutes les offres. Le « QR code de la visite » sert « pour les vitrines, les flyers et les panneaux « À vendre » », et l'application le crée pour chaque visite, comme l'outil gratuit QR code immobilier. Les « Images pour les réseaux sociaux » sont « prêtes à publier sur Instagram, Facebook ou LinkedIn » ; le QR code et le lien court ouvrent la visite. Le « Reel vertical » fait un panoramique de chaque pièce dans l'ordre de la visite. Le « Lien pour les portails » donne un lien distinct par portail. Avec l'offre Pro, les images et le reel portent votre logo et vos couleurs.
Le compte rendu, au rythme écrit dans le mandat
Le vendeur juge votre travail sur ce qu'il reçoit. Mettez dans chaque compte rendu, dans cet ordre :
- Les consultations de l'annonce sur les portails, d'après les statistiques de votre espace pro.
- Les contacts reçus.
- Les visites faites et prévues.
- Les retours de chaque visite, avec les mots des acquéreurs.
- Votre avis en deux phrases.
- La prochaine action et sa date.
Envoyez-le aussi les mauvaises semaines, avec ce que vous changez. Un vendeur sans nouvelles imagine le pire.
Le rythme est celui du mandat, fixé par les parties selon la loi Hoguet. Beaucoup d'agents choisissent chaque semaine le premier mois, puis tous les quinze jours : c'est votre choix, à écrire noir sur blanc. Gardez chaque envoi. C'est la trace des « actions effectuées » dont la loi vous demande de rendre compte.
Dans Vistura, le « Rapport propriétaire » rassemble « les visites de la visite virtuelle, leur provenance et ce qui a été le plus regardé, à vos couleurs ». Vous le téléchargez en PDF ou l'envoyez par e-mail, avec « Votre mot pour le propriétaire ». Toutes les offres y mettent les visites et les contacts ; l'offre Pro ajoute la provenance des visiteurs, les pièces les plus regardées, le temps passé et votre logo. Sur l'offre Pro, le menu « Propriétaire du bien » (« Accès propriétaire ») invite le vendeur sur une page avec ses chiffres : il suit lui-même combien de personnes ont parcouru le logement, sans jamais voir qui sont les contacts. Et chaque lundi matin, le « Rapport hebdomadaire par e-mail » vous donne les visites et contacts de la semaine pour commencer le vôtre.
Semaines 2 à 4 : lire les chiffres, changer une chose
Chaque chiffre faible montre l'endroit où l'acquéreur décroche. Commencez par là.
| Ce que vous voyez | Où l'acquéreur décroche | À changer d'abord |
|---|---|---|
| Peu de consultations sur les portails | Il ne trouve pas l'annonce | Champs incomplets, tranche de prix, fraîcheur de l'annonce |
| Des consultations, peu de visites de la visite virtuelle | La première photo et le prix ne donnent pas envie | Photo principale, titre, prix |
| Beaucoup de temps dans la visite, peu de contacts | Quelque chose bloque | Le prix, une information manquante (charges, stationnement, DPE), le chemin vers le contact |
| Des contacts, peu de visites sur place | Le suivi | Le délai de réponse : voyez comment relancer ses leads |
| Des visites, pas d'offre | Le bien vu en vrai, ou le prix | Les retours de chaque visite, puis le prix |
Comparez avec vos propres biens semblables des derniers mois, pas avec une moyenne nationale : nous n'en avons trouvé aucune. Et ne changez qu'une chose par semaine, sinon vous ne saurez pas laquelle a marché.
Vistura compte les visites et les contacts de chaque annonce dans toutes les offres. Sur Pro, les statistiques avancées montrent « D'où viennent les visiteurs » (QR code, WhatsApp et messageries, réseaux sociaux, portails immobiliers, e-mail, votre site web), le détail « Par portail », le « Temps moyen », « Les pièces qui retiennent l'attention » et le passage « De la consultation au contact ». Chaque contact avance par étapes : Nouveau, Contacté, Visite réservée, Offre, Gagné, Perdu.
Baisser le prix : avec des chiffres et par écrit, avant le jour 75
Une baisse de prix se prépare. Apportez au vendeur les consultations et les contacts, les retours de visite, puis une seule proposition chiffrée. Faites confirmer le nouveau prix par écrit par le vendeur ; demandez à votre réseau la forme qu'il recommande.
Faites ce point avant la fin du troisième mois. D'après l'INC, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat exclusif peut être dénoncé par lettre recommandée avec avis de réception, avec un préavis de quinze jours au moins. Un vendeur qui reçoit un bilan clair au jour 75 a une raison de rester. Celui qui l'attend encore au jour 90 a une raison de partir.
Le plan marketing de votre agence sur l'année, en bref
Depuis que le démarchage téléphonique demande un consentement préalable (service-public.gouv.fr), le plan annuel d'une agence mise sur ce qui fait venir les vendeurs :
- une fiche Google tenue à jour, avec des avis ;
- un rythme de publications chaque mois ;
- le lien avec vos anciens clients ;
- le secteur que vous connaissez mieux que personne, comme l'explique notre guide de la prospection immobilière ;
- et ce plan, répété pour chaque bien. Chaque compte rendu bien tenu est un vendeur qui vous recommandera.
Questions fréquentes
Que doit contenir un mandat exclusif sur les actions de l'agent ?
La loi Hoguet demande qu'un mandat avec clause d'exclusivité précise les actions que l'agent s'engage à réaliser et la façon dont il en rend compte au vendeur, à une fréquence fixée par les deux parties. Écrivez des actions datées plutôt que des promesses générales, et faites relire votre modèle par votre réseau ou votre juriste.
À quelle fréquence envoyer un compte rendu au vendeur ?
À la fréquence écrite dans le mandat : c'est vous et le vendeur qui la fixez. Beaucoup d'agents choisissent un compte rendu chaque semaine le premier mois, puis tous les quinze jours. L'essentiel est de tenir le rythme promis, y compris les semaines sans bonne nouvelle.
Faut-il mettre le DPE dans une publication Instagram ?
Service-public ne cite pas les réseaux sociaux dans sa fiche sur le DPE des annonces. Les règles sur les honoraires, elles, s'appliquent quel que soit le support. Par prudence, une publication qui montre un bien et son prix reprend la classe énergie, la classe climat, le montant estimé des dépenses d'énergie et les honoraires dans sa légende.
Quand proposer une baisse de prix au vendeur ?
Quand les chiffres le montrent, et avant la fin du troisième mois d'un mandat exclusif : passé ce délai, le vendeur peut y mettre fin avec quinze jours de préavis. Venez avec les consultations, les contacts, les retours de visite et une proposition, et faites confirmer le nouveau prix par écrit.
