Marketing immobiliare: il piano per vendere ogni immobile
Marketing immobiliare per un singolo immobile: cosa preparare, come lanciarlo sui portali, cosa misurare nei primi mesi e cosa dire al proprietario.
Il marketing immobiliare di un singolo immobile è un piano con le date: cosa prepari prima di pubblicare, cosa fai nella settimana di lancio, quali numeri leggi nei mesi seguenti e cosa riceve il proprietario. In Italia una vendita richiede in media circa cinque mesi, secondo Banca d'Italia, quindi il piano va oltre il primo mese.
Questa guida parte da quando hai l'incarico. Per come ottenerlo, leggi la guida all'appuntamento di valutazione.
Il piano in una pagina
Scrivi il piano in una tabella e allegala al materiale dell'incarico, con date vere al posto delle righe generiche.
| Quando | Cosa fai | Cosa vede il proprietario |
|---|---|---|
| Prima della pubblicazione | APE, foto, tour, planimetria, testo, prezzo per iscritto | La data di uscita e la data della prima verifica del prezzo |
| Giorno 1 | Portali, contatti in archivio, cartello e vetrina | Il link dell'annuncio e del tour |
| Settimana 1 | Social, primo blocco di visite o open house | Il primo report |
| Settimane 2 a 4 | Leggi i numeri e cambi una cosa a settimana | Un report a settimana |
| Mese 2 | Verifica del prezzo con i numeri | Una proposta scritta |
| Mese 3 | Bilancio: cosa ha funzionato e cosa cambia | Un incontro |
| Poi, ogni due settimane | Report e una decisione | Visite, contatti, pareri, prossimo passo |
Prima di pubblicare: l'APE, poi le immagini
APE e classe energetica
Il primo controllo è l'attestato di prestazione energetica. L'articolo 6, comma 8, del D.Lgs. 192/2005 chiede che, nell'offerta di vendita o di locazione, gli annunci "tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali" riportino gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale e la classe energetica. Fanno eccezione solo le locazioni residenziali usate meno di quattro mesi all'anno.
Chi sbaglia rischia: l'articolo 15, comma 10 prevede una sanzione da 500 € a 3.000 € per il responsabile dell'annuncio. Quindi l'APE entra in tutto: portale, cartello, vetrina, volantino e post.
Due dettagli da sapere. Casa.it chiede nelle sue condizioni un'immagine dell'APE quando indichi la classe. Per gli annunci diversi da internet e stampa, come la vetrina, il DM 26 giugno 2015 prevede un riquadro con un formato fisso, secondo la nota dell'ANCE; se vale anche per il cartello vendesi, verificalo con la tua associazione di categoria. Alcune regioni hanno regole proprie sull'APE: verifica nella tua regione.
Foto, tour, planimetria, testo
- Foto. La prima deve essere orizzontale e mai la planimetria, come consiglia idealista. Il resto è nei consigli di fotografia immobiliare.
- Tour. Un virtual tour immobiliare pronto il giorno 1, non a metà incarico.
- Planimetria. Come presentarla nella guida alla planimetria nell'annuncio.
- Testo. Come scriverlo nella guida all'annuncio immobiliare, con la superficie commerciale calcolata bene.
- La casa. Se serve, un passaggio di home staging prima delle foto.
Il prezzo, per iscritto
Parti dal prezzo al metro quadro degli immobili simili e scrivi il prezzo di partenza nel piano. Poi di' al proprietario cosa dice il sondaggio sullo scarto tra prezzo richiesto e prezzo finale: Banca d'Italia lo mette in media al 7 per cento, con il 5 per cento nel Nord-Est e il 9 per cento nel Sud e Isole. Fissa ora la data della prima verifica del prezzo, così quella conversazione è già in calendario e non arriva come una sorpresa.
La settimana di lancio
Giorno 1: i portali
Pubblica su Immobiliare.it, Idealista e Casa.it, spesso dal gestionale. Immobiliare.it indica Getrix come gestionale integrato: se pubblichi dal gestionale, controlla sul portale che tutti i campi arrivino, APE compreso.
Il tour conta: su Immobiliare.it chi cerca casa può filtrare gli annunci che offrono un Virtual Tour, come spiegava nel marzo 2024 la guida "Usare i filtri di ricerca" del suo centro assistenza. Su Casa.it le condizioni escludono immagini con marchio, filigrana, logo, testo o dati di contatto: carica foto pulite. Come ogni portale mostra il link di un tour, chiedilo al tuo referente del portale o controllalo nel gestionale.
Giorno 1: chi in archivio cerca proprio questa casa
Scrivi ai clienti che ti hanno chiesto una casa simile, prima che la trovino sul portale. Solo a chi ha chiesto di ricevere proposte: per il consenso, verifica con il tuo consulente privacy.
Giorni 1 e 2: cartello e vetrina
Sul cartello vendesi e in vetrina metti la classe energetica e il codice QR del tour. Dimensioni e posizione sono nella guida al QR code sul cartello. Il generatore di QR code immobiliare è gratuito e crea il codice per qualsiasi link.
Giorni 2 e 3: social e reel
Un post e un reel con le stanze migliori, come spiegano le guide ai social media immobiliari e al video immobiliare. Un post con la casa e il prezzo è un annuncio fatto "tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali" (art. 6 c. 8): classe e indici vanno nella didascalia.
Giorni 5 a 7: le prime visite
Raggruppa le visite in uno o due blocchi, oppure prova un open house. Chi ha già visto il tour arriva sapendo cosa cerca.
Un tour, tutti i canali
Con Vistura un solo tour alimenta ogni canale. Il "Codice QR del tour", pensato "per vetrine, volantini e cartelli vendesi", è già nell'app per ogni tour, senza passare dal generatore. Le "Immagini per i social" sono "pronte da pubblicare su Instagram, Facebook o LinkedIn", e il codice QR e il link breve aprono il tour. Il "Reel verticale" crea una panoramica di ogni stanza nell'ordine del tour. Il "Link per i portali" ti dà un link per ciascun portale, e su Pro "Per portale" ti mostra le visite di ogni portale a parte. QR, link, immagini e reel ci sono su ogni piano; su Pro immagini e reel portano il tuo logo e i tuoi colori. Per una casa in Toscana o in Puglia con acquirenti stranieri conta anche un'altra cosa: pulsanti e menu del tour si mostrano nella lingua del visitatore, in sette lingue.
Un piano su cinque mesi, non su quattro settimane
Il lancio è solo l'inizio. Con tempi medi di vendita attorno ai cinque mesi (Banca d'Italia, sondaggio del secondo trimestre 2026, su circa 1.500 agenzie), il piano deve dire cosa succede dopo.
- Settimane 2 a 4. Leggi i numeri ogni settimana e cambia una cosa sola, così sai cosa ha funzionato. La tabella della sezione seguente dice da dove partire.
- Mese 2. Verifica del prezzo, alla data già fissata. Porta i numeri e una sola proposta: un nuovo prezzo, una nuova foto di copertina o un'informazione da aggiungere.
- Mese 3. Bilancio con il proprietario: da dove sono arrivati i contatti, cosa hai cambiato, cosa fai adesso. Se l'incarico sta per scadere, è l'incontro in cui lo rinnovi.
- Mesi 4 e 5. Il ritmo continua: un report, una decisione. I cinque mesi sono una media, non una promessa, e il proprietario lo deve sapere dal primo giorno.
Cosa misurare e cosa cambiare
Ogni numero dice dove si ferma l'acquirente. Cambia la cosa che sta in quel punto.
| Cosa vedi | Dove si ferma l'acquirente | Cambia prima |
|---|---|---|
| Poche visualizzazioni sui portali | Non trova l'annuncio | Campi incompleti, fascia di prezzo, zona |
| Visualizzazioni, poche visite al tour | La prima foto e il prezzo non convincono | Foto di copertina, titolo, prezzo |
| Molto tempo nel tour, pochi contatti | Qualcosa lo blocca | Prezzo, un'informazione mancante (spese condominiali, box, APE), il modo di contattarti |
| Contatti, poche visite in casa | Il ricontatto | I tempi di risposta: leggi la guida ai lead immobiliari |
| Visite, nessuna proposta | La casa vista dal vivo o il prezzo | Il parere di ogni visitatore, poi il prezzo |
Confronta i numeri con quelli dei tuoi immobili simili, non con una media nazionale: nelle fonti che abbiamo letto un riferimento nazionale per questi numeri non esiste.
La foto di copertina dai dati
Cambiare la prima foto è la modifica più rapida, ma spesso si sceglie a occhio. Meglio sceglierla da dove guardano davvero i visitatori nelle foto 360 del tour.
Su Vistura Pro le statistiche del tour mostrano proprio questo. "Da dove arrivano i visitatori" divide le visite tra codice QR, WhatsApp e messaggi, social network, portali immobiliari, email e il tuo sito, e "Per portale" le separa portale per portale. Vedi anche il "Tempo medio", le "Stanze che attirano l'attenzione" e "Dove guardano i visitatori", con un consiglio chiaro: "Mostra prima quei punti quando fai vedere la casa e nelle foto dell'annuncio." I contatti hanno le loro fasi, da Nuovo a Concluso. Le visite e i contatti di ogni annuncio ci sono su ogni piano; provenienza, stanze, mappa degli sguardi, tempo e fasi sono su Pro.
L'incarico e il report al proprietario
Consegna il piano scritto insieme all'incarico. I servizi che prometti valgono di più se sono scritti: fai verificare il modulo dalla tua associazione di categoria prima di aggiungerli.
Poi manda un report una volta a settimana nel primo mese e ogni due settimane dopo. Ogni report ha sei righe:
- Visite all'annuncio e al tour.
- Contatti ricevuti.
- Visite in casa.
- Il parere di chi ha visto la casa.
- La tua nota: cosa ne pensi.
- Il prossimo passo, con una data.
Mandalo anche nelle settimane brutte. Il proprietario sopporta un numero basso; non sopporta il silenzio.
In Vistura il "Report per il proprietario" raccoglie "le visite del tour, da dove sono arrivate e cosa hanno guardato di più, con il tuo brand", da scaricare in PDF o inviare via email, con "La tua nota per il proprietario". Su ogni piano porta visite e contatti; Pro aggiunge provenienza, stanze più viste, tempo e il tuo logo. Su Pro, il menu "Proprietario dell'immobile" ("Accesso del proprietario") invita il proprietario su una pagina con i suoi numeri: vede quante persone hanno visitato la casa, mai chi sono i contatti. Tu ricevi il "Report settimanale via email" il lunedì mattina. E quando la casa è venduta, "Segna come venduto" porta i vecchi link al tuo profilo.
Il piano marketing della tua agenzia per l'anno, in breve
Se cercavi il marketing immobiliare dell'agenzia e non del singolo immobile, il piano annuale sta in cinque righe:
- Una zona. Scegli dove vuoi essere l'agente di riferimento: la guida all'acquisizione immobiliare spiega come.
- Il profilo Google. Aggiornato, con recensioni e foto.
- Un ritmo di post. Pochi post al mese, sempre.
- I clienti passati. Un contatto all'anno, anche solo per gli auguri.
- Questo piano per ogni immobile. I report ai proprietari di oggi sono gli incarichi di domani.
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole in media per vendere casa in Italia?
Secondo il sondaggio di Banca d'Italia sulle agenzie immobiliari del secondo trimestre 2026, i tempi medi di vendita sono attorno ai 5 mesi e lo sconto medio sul prezzo richiesto è del 7 per cento. È una media nazionale: la tua zona e il tuo prezzo possono dare tempi diversi, quindi non presentarla al proprietario come una promessa.
L'APE va indicato anche nei post sui social?
Sì. Il D.Lgs. 192/2005, all'articolo 6, chiede che gli annunci di vendita o di locazione fatti tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportino gli indici di prestazione energetica e la classe energetica. Un post con la casa e il prezzo è un annuncio: metti classe e indici nella didascalia.
Quando proporre al proprietario di abbassare il prezzo?
Fissa la data della prima verifica del prezzo già all'incarico, di solito al secondo mese. A quella data porta i numeri: visualizzazioni, visite al tour, contatti, visite in casa e il parere di chi ha visto la casa. Se l'interesse c'è ma le proposte no, il prezzo è la prima cosa da rivedere.
Ogni quanto mandare un report al proprietario?
Una volta a settimana nel primo mese, quando succedono più cose, poi ogni due settimane. Il ritmo lo scegli tu, ma scrivilo nel piano che consegni con l'incarico e rispettalo anche nelle settimane senza notizie: il silenzio preoccupa il proprietario più di un numero basso.
