Consigli di fotografia immobiliare per le foto col telefono

Ecco i consigli di fotografia immobiliare che funzionano con il telefono che hai già: tienilo dritto all'altezza del petto, usa l'obiettivo 0,5x nelle stanze, alza del tutto le tapparelle e raddrizza le pareti storte prima di pubblicare l'annuncio. Quasi tutte le foto deboli di un annuncio nascono da un telefono inclinato e da una stanza buia, e si sistemano entrambe in pochi minuti.

La guida segue l'ordine di un servizio fotografico, dalle impostazioni del telefono al controllo finale prima di caricare le foto su Immobiliare.it, idealista, Casa.it o Subito. Vale per iPhone e Android, senza attrezzatura in più.

Imposta il telefono prima del primo scatto

Due interruttori e tre abitudini fanno quasi tutto il lavoro.

1. Su iPhone apri Impostazioni e, come spiega la guida di Apple, "Tocca Fotocamera, quindi attiva Griglia e “Allineamento orizzontale”". L'Allineamento orizzontale è la livella dell'iPhone: lì si chiama così, non "livella", e ti dice quando il telefono è in bolla.
2. Su Android la griglia si attiva nelle impostazioni dell'app Fotocamera. Nomi e menu cambiano da un produttore all'altro.

Poi, prima di ogni servizio:

• Pulisci l'obiettivo. Un'impronta rende velata ogni foto.
• Usa la modalità Foto, non Ritratto e non Panoramica: la panoramica piega le pareti dritte.
• Tieni il telefono in orizzontale. In un articolo del 2019 idealista scrive che la prima foto dell'annuncio "dovrebbe sempre essere una foto orizzontale": una verticale viene tagliata sopra e sotto.

Prepara la casa in dieci minuti

La fotocamera è più severa dell'occhio. Se devi fotografare casa da vendere, fai un giro delle stanze con questa lista:

• Tapparelle alzate del tutto, persiane e scuri aperti, tende scostate.
• Letti fatti, piani della cucina e tavoli sgombri.
• Stendino e panni stesi via dal balcone.
• Bidoni, cavi, scarpe e ciotole degli animali fuori vista.
• Tavoletta del WC abbassata, asciugamani dritti.
• Foto di famiglia, calamite e fogli sul frigo messi via, con tutto ciò che porta un nome.
• Specchi, vetri del box doccia e schermo della TV controllati dal punto in cui ti metterai, perché non riflettano te.

In una casa indipendente sposta anche le auto dal vialetto.

Dove metterti e a che altezza tenere il telefono

Mettiti in un angolo o sulla porta, inquadra verso l'angolo opposto: si vedono la profondità della stanza e due pareti insieme. Per soggiorno, cucina e camera matrimoniale fai un secondo scatto dall'angolo opposto e scegli dopo.

È il cuore di come fotografare una casa. Gli home stager sentiti da idealista nel 2016 lo riassumevano così: "Rivedere l'inquadratura e mettersi nei panni del potenziale inquilino", con qualche dettaglio in più, come scale, pilastri o pavimenti.

Tieni il telefono all'altezza del petto, con l'obiettivo rivolto dritto davanti a te. In un bagno piccolo o in un angolo cottura puoi scendere un po', verso la vita, per mostrare i piani, purché il telefono resti in bolla.

Perché le pareti escono storte

Quando inclini il telefono verso l'alto per far entrare il soffitto, o verso il basso per il pavimento, le linee verticali della stanza smettono di essere parallele. Pareti, stipiti e armadi pendono verso l'interno o verso l'esterno. I fotografi le chiamano linee cadenti.

La correzione avviene prima dello scatto: telefono in bolla, dritto davanti a te. Se il soffitto non entra, fai un passo indietro o passa allo 0,5x, ma non inclinare. Tre casi tipici delle case italiane:

• Palazzo d'epoca con soffitti alti. Qui la voglia di inclinare è più forte: arretra, invece.
• Soffitti a volta e travi a vista. Non sono verticali e restano come sono: devono stare dritti solo pareti, stipiti e armadi.
• Mansarda. Il soffitto in pendenza non è una verticale: guarda gli stipiti.

Quale obiettivo: 0,5x, 1x o 2x

I pulsanti dell'obiettivo sono le tue focali. Ecco cosa significa ciascuno su un iPhone 17, secondo le specifiche di Apple:

Per la fotografia immobiliare professionale, la guida di Adobe consiglia per gli interni una focale a partire da 14 o 16 mm. Lo 0,5x è già così ampio: per le stanze non ti serve un'altra fotocamera.

Due abitudini tengono oneste le foto grandangolari:

• Tieni i mobili lontani dai bordi. L'ultra-grandangolo stira ciò che sta ai lati.
• Usa i pulsanti, non lo zoom con le dita. Così tutte le stanze dell'annuncio hanno lo stesso aspetto.

L'ampiezza non deve diventare un trucco: il bagno di un bilocale non deve sembrare grande il doppio (vedi più avanti cosa puoi ritoccare). Altri telefoni hanno pulsanti simili, con altri numeri.

Luce: tapparelle, sole e l'HDR del telefono

Fotografa di giorno, con tapparelle e persiane aperte. Per gli interni scegli un'ora in cui il sole non entra dritto dalle finestre; la facciata, invece, quando il sole la illumina. Per idealista la prima foto "dovrebbe apparire il più luminosa possibile" (2019).

• Prima la luce del giorno. Accendi le lampade solo dove non arriva.
• Bagno cieco, corridoio, cantina. Accendi tutte le luci, dello stesso colore.
• Niente flash. Riflette su piastrelle e pareti bianche.

Con una fotocamera, HDR significa scattare più foto a esposizioni diverse e unirle, perché si vedano sia la finestra sia la stanza. Il telefono lo fa da sé: le specifiche dell'iPhone 17 riportano "Smart HDR 5". Non serve il bracketing.

Puoi aiutarlo con due comandi della guida di Apple:

1. Esposizione. Tocca la stanza per mettere a fuoco, poi "Accanto all'area di messa a fuoco, trascina verso l'alto o verso il basso per regolare l'esposizione".
2. Blocco AE/AF. Tieni premuta l'area della messa a fuoco finché non vedi "Blocco AE/AF". L'esposizione resta uguale per tutta la stanza.

Quali foto, in che ordine, e cosa accettano i portali

Le foto per annunci immobiliari funzionano come una visita. Apri con la foto più forte, la stanza migliore o la vista: per idealista la prima "deve essere in grado di attirare l'interesse". Poi segui il percorso di chi entra:

1. Facciata, androne e parti comuni (ascensore, giardino condominiale).
2. Ingresso e soggiorno.
3. Cucina o angolo cottura.
4. Camere e bagni.
5. Balcone o terrazzo, cantina, box auto.
6. La vista, se è un punto di forza.

Aggiungi la planimetria, ma non come prima foto: secondo idealista la prima "non dovrebbe mai essere la pianta della casa".

Prima di caricare, leggi le regole del portale:

• Casa.it le pubblica nelle sue informazioni legali (sezione 9, aggiornate al 20 giugno 2025): niente "immagini ripetute o contenenti qualsiasi tipo di marchio, filigrana, logo o testo", niente "dati di contatto dell'inserzionista". I suoi controlli sono "in grado di riconoscere il testo nelle immagini pubblicate".
• Immobiliare.it e idealista non hanno regole sulle foto in pagine che abbiamo potuto leggere. Prima di caricare, leggi le regole di pubblicazione del tuo portale o chiedi al tuo gestionale.

Una foto pulita va bene ovunque: nessun logo, numero di telefono, indirizzo web o QR code sulle foto dei portali. Quelli vanno sul cartello, sul volantino e in vetrina.

Correggi le foto prima di caricarle

Anche con attenzione, qualche foto pende o porta con sé dati che non vuoi pubblicare.

Raddrizza le pareti storte

La rotazione sistema una foto storta di lato; la correzione della prospettiva sistema le pareti che pendono perché il telefono era inclinato in alto o in basso. Per le pareti serve la seconda:

Nell'app Foto dell'iPhone apri la foto, tocca Modifica, poi Ritaglia. La guida di Apple spiega: "Tocca uno dei pulsanti sotto il fotogramma per raddrizzare, inclinare verticalmente o inclinare orizzontalmente", poi "Trascina il cursore per regolare le impostazioni". Scegli l'inclinazione verticale e allinea gli stipiti alla griglia.

In Snapseed lo strumento Prospettiva corregge la distorsione con i gesti di pizzico, zoom e trascinamento, e può riempire da solo i bordi rimasti vuoti, secondo la guida di Google. Sull'App Store l'app è "Gratis", "senza abbonamenti, acquisti, annunci o filigrane".

In Lightroom apri Ritaglia, poi Geometria, e scegli una modalità Upright: Auto, Verticale o Guidato (guida di Adobe). Secondo Adobe gli strumenti di geometria sono tra le funzioni Premium. Sull'App Store, a ottobre 2026, gli abbonamenti Premium partono da 1,99 € al mese.

Con lo strumento gratuito di Vistura per correggere la prospettiva di una foto, "Raddrizzare le linee verticali", apri la pagina nel browser del telefono o del computer e scegli la foto. Lo strumento trova da solo le linee verticali, oppure le regoli tu con un cursore. Poi ritaglia gli angoli rimasti vuoti mantenendo le proporzioni, e scarichi la foto senza filigrana. La foto non esce dal tuo dispositivo e non serve un account. Accetta JPEG, PNG e WebP.

Togli la posizione GPS

L'iPhone salva il luogo di ogni scatto: "Geotagging delle foto" è tra le specifiche dell'iPhone 17. Una foto dell'annuncio può quindi rivelare la posizione esatta della casa e la data dello scatto. Prima di caricarle, puoi rimuovere la posizione GPS dalle foto gratis, nel browser. Le foto che carichi in un tour Vistura la perdono in automatico, quindi lo strumento serve per i file che mandi altrove.

Persone, targhe e nomi

Nessuno deve comparire nelle foto. L'art. 96 della legge 633/1941 stabilisce che "Il ritratto di una persona non può essere esposto, riprodotto o messo in commercio senza il consenso di questa". Per le auto, la Cassazione ha stabilito nel 2024 (ordinanza n. 4648, riportata da Studio Cataldi) che "la targa di un autoveicolo è da annoverarsi pacificamente tra i dati personali": sposta l'auto o sfoca la targa. Nella foto dell'androne lascia fuori dall'inquadratura i nomi sul citofono e sulle cassette della posta. Se la casa è abitata o affittata, chiedi prima il permesso a chi ci vive, per iscritto se puoi.

Cosa puoi ritoccare e cosa devi dichiarare

Il limite è nel codice del consumo: l'art. 21 considera ingannevole una pratica commerciale che "contiene informazioni non rispondenti al vero" o che "induce o è idonea ad indurre in errore il consumatore medio" su "le caratteristiche principali del prodotto". Per una casa, in pratica:

• Mostrano la stessa casa, meglio: raddrizzare, ritagliare, regolare luce e colore.
• Cambiano quello che l'acquirente riceve: aggiungere mobili, nascondere una crepa, un traliccio o il muro del vicino.

Per l'arredamento fatto con l'intelligenza artificiale c'è anche l'art. 50 dell'AI Act, che dal 2 agosto 2026 chiede di dichiarare le immagini generate o manipolate dall'IA che sembrano autentiche. Euronews riporta che vi rientra la foto di un appartamento "arredato usando l'IA", mentre per i piccoli ritocchi "Non è definito con precisione". Non è un parere legale: verifica con il tuo consulente. Intanto scrivi "arredato virtualmente" nella didascalia o nella descrizione, e lascia nell'annuncio anche la foto reale.

Se preferisci affidare il lavoro, secondo Cronoshare un servizio di fotografia immobiliare costa in media da 70 € a 200 € in Italia (la tabella non dice se l'IVA è inclusa). BoxBrownie, nella sua pagina dei prezzi, a ottobre 2026 indica circa 2 € a foto per il ritocco e 30 € per l'home staging virtuale.

Foto 360: le stesse regole, un passo in più

Tutto questo vale anche per le foto 360: stessa preparazione, stessa altezza in ogni stanza, telefono in bolla. Solo che una foto 360 non ha un fuori campo: si vede anche chi resta nella stanza. La guida foto 360 con iPhone confronta tutti i modi per farla, passo dopo passo.

Vistura Capture fa la foto 360 di ogni stanza nel browser del telefono, "senza installare nulla". Per scattare non serve un account; per inviare le foto accedi con un account Vistura gratuito, e "Invia a Vistura" "Crea un tour con queste stanze, nell'ordine in cui le hai catturate". Se una foto 360 pende, lo strumento gratuito per raddrizzare una foto 360 la sistema in automatico o a mano. Nell'editor, "Raddrizza in automatico" fa lo stesso in ogni piano, senza altri strumenti.

Foto normali e 360 nello stesso tour

In un tour Vistura selezioni una foto nell'editor, apri "Avanzate" e attivi "Foto normale (non a 360°)": la foto è "Mostrata piatta, senza ruotare", accanto alle stanze a 360°. Il dettaglio del camino resta così accanto alla sua stanza. Condividi tutto il tour con un link, o con il "Codice QR del tour", pensato "Per vetrine, volantini e cartelli vendesi", mai per le foto dei portali.

Da controllare prima di caricare le foto

• Telefono in bolla in ogni foto, pareti e stipiti dritti (corretti se serve).
• Tapparelle su, luce uniforme, nessun mobile tagliato ai bordi.
• Nessuna persona, nessun animale, nessun tuo riflesso.
• Posizione GPS rimossa da ogni file.
• Targhe sfocate, nomi del citofono fuori dall'inquadratura.
• Chi abita la casa è d'accordo.
• Solo ritocchi che mostrano la stessa casa; arredamento virtuale dichiarato, con la foto reale accanto.
• Foto orizzontali, la migliore per prima, la planimetria non per prima.
• Nessun logo, testo o contatto sulle immagini.
• Classe energetica e indici di prestazione energetica nel testo dell'annuncio: l'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 li chiede negli annunci "tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali", e l'art. 15 prevede da 500 € a 3.000 € di sanzione per "il responsabile dell'annuncio". Se la tua regione ha una sua legge sull'APE, verifica quella.
• Su Casa.it, un'immagine dell'APE se indichi la classe energetica.

Dieci minuti di preparazione, un telefono dritto e un giro di correzioni dopo lo scatto: è tutto il metodo. Provalo nella prossima casa da fotografare.

Domande frequenti

Basta il telefono per fare le foto di una casa?

Per la maggior parte degli annunci sì, se la tecnica è giusta: telefono in bolla, luce del giorno, l'obiettivo adatto alla stanza. Sull'iPhone 17 lo 0,5x è un 13 mm con un angolo di campo di 120°, già più ampio dei 14 o 16 mm che la guida di Adobe indica per gli interni. Un fotografo ha senso per una villa grande, per le riprese con il drone o per le foto al tramonto.

Quanto costa un fotografo immobiliare?

Secondo Cronoshare, in Italia un servizio costa in media da 70 € a 200 €: da 70 € a 95 € per la tariffa base e da 175 € a 210 € per la premium; un pacchetto base comprende da 10 a 12 foto, uno deluxe fino a 40. La tabella non dice se l'IVA è inclusa. Per il solo ritocco, BoxBrownie indica circa 2 € a foto e 30 € per l'home staging virtuale (ottobre 2026).

Quante foto mettere in un annuncio immobiliare?

Le pagine dei portali che abbiamo letto non danno un numero. Una regola pratica: una o due viste d'insieme per stanza, la facciata, gli spazi esterni e la planimetria, mai come prima foto. I pacchetti dei fotografi vanno da 10 a 12 foto per un servizio base fino a 40 per uno deluxe, secondo Cronoshare: è quello che consegnano, non una regola dei portali.

In che ora della giornata conviene fotografare casa?

Di giorno, con le tapparelle alzate del tutto. Gli interni rendono meglio quando il sole non entra dritto dalle finestre, così i vetri non diventano bianchi e gli angoli non restano bui. La facciata invece va fotografata quando il sole la illumina, non quando le sta dietro. La prima foto dell'annuncio deve essere la più luminosa.