Prezzo al metro quadro: come si calcola e come si usa
Come calcolare il prezzo al metro quadro di una casa, su quale superficie, come leggere le quotazioni OMI e come usarlo nella valutazione col proprietario.
Per calcolare il prezzo al metro quadro, dividi il prezzo della casa per la sua superficie: 270.000 € ÷ 90 m² = 3.000 €/m². Il conto è questo. Il dato serve solo se confronti sempre la stessa superficie e lo stesso tipo di prezzo. Vediamo come farlo in Italia, come leggere le quotazioni OMI e come portarlo nella valutazione con il proprietario.
Le quotazioni OMI: cosa dicono e cosa no
La fonte pubblica è la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate. Dà ogni semestre valori minimi e massimi in euro al metro quadro, per zona OMI di ogni comune, tipologia e stato di conservazione. L'ultimo semestre pubblicato è il primo del 2026 (pagina aggiornata il 15 ottobre 2026).
Tre cose da ricordare prima di citarla:
- È un intervallo, non un prezzo. La stessa pagina avverte che "le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale".
- Vale per le case ordinarie. Il Manuale dell'Osservatorio esclude gli immobili "di particolare pregio o degrado". La tua mansarda rifatta può stare fuori dall'intervallo, ed è normale.
- Controlla la superficie. L'Osservatorio ragiona sulla superficie commerciale. Prima di confrontare, controlla che il tuo conto sia sulla stessa superficie del valore che leggi nella tabella.
Il conto, in avanti e all'indietro
- Prezzo ÷ superficie dà il prezzo al metro quadro: 270.000 € ÷ 90 m² = 3.000 €/m².
- Prezzo al metro quadro × superficie dà un prezzo indicativo: 3.100 €/m² × 90 m² = 279.000 €.
Il calcolatore dei metri quadri di Vistura è gratuito e non chiede un account. Inserisci una riga per stanza, togli la spunta a "Conta nella superficie calpestabile" per cantina e box, e compila "Prezzo richiesto (facoltativo)". Mostra il prezzo al m² conteggiato. Per un balcone puoi indicare la quota che la tua regola prevede, e con "Copia come testo" hai la lista.
Calpestabile o commerciale
La stessa casa, allo stesso prezzo, dà due numeri:
Di solito in Italia si parla di commerciale, che pesa balconi e accessori con i loro coefficienti: il calcolo è nella guida alla superficie commerciale. Quando un collega ti dice un numero, chiedi per prima cosa su quale superficie l'ha fatto.
Un esempio con quattro vendite
Valuti un appartamento di 90 m² commerciali. Trovi quattro vendite recenti vicine, di taglio simile. Case e prezzi sono inventati.
| Vendita | Prezzo | Commerciali | €/m² | Nota |
|---|---|---|---|---|
| A | 255.000 € | 85 m² | 3.000 € | Stato simile |
| B | 297.600 € | 93 m² | 3.200 € | Simile, con ascensore |
| C | 246.400 € | 88 m² | 2.800 € | Da ristrutturare |
| D | 342.000 € | 90 m² | 3.800 € | Ristrutturato di recente |
Il centro delle quattro è 3.100 €/m², tra A e B. Si usa il centro perché una casa ristrutturata come D alza la media senza dire nulla del tuo appartamento. Senza D, l'intervallo va da 2.800 a 3.200 €/m².
Moltiplica per la superficie: 90 × 2.800 = 252.000 € e 90 × 3.200 = 288.000 €. Dal centro ottieni 90 × 3.100 = 279.000 €. Poi metti il risultato accanto all'intervallo OMI della zona, come controllo.
Cosa non vede il numero
- Piano e ascensore, a parità di metri.
- Classe energetica, che incide sui lavori che l'acquirente dovrà fare.
- Taglio dell'appartamento. Verifica nelle tue vendite se i piccoli tagli escono più cari al metro, e confronta case di dimensione simile.
- Box e cantina, quando sono nel prezzo di una vendita e non di un'altra.
Nella valutazione con il proprietario
Qui il prezzo al metro quadro ti aiuta a prendere l'incarico (vedi la guida all'acquisizione immobiliare). Spesso il proprietario arriva con il numero di un portale. Procedi così:
- Parti dalla superficie. Fai vedere come l'hai calcolata, prima di parlare di prezzo.
- Mostra vendite, non annunci. Metti la tabella sul tavolo e chiedi a quale casa somiglia di più la sua.
- Dai un intervallo, con le ragioni. "La tua cucina è più vicina a C, l'ascensore a B."
- Rispondi a "il vicino ha venduto a di più". Chiedi l'indirizzo e controlla superficie, data e stato.
- Usa l'OMI come controllo. Se sei fuori dall'intervallo, spiega perché, ad esempio per una ristrutturazione.
- Fissa una data di verifica. Decidete quando guardare insieme la risposta del mercato.
Di' chiaramente che è un'analisi di mercato per fissare il prezzo di vendita, non una perizia.
Nell'annuncio
Se scrivi il dato, indica anche la base:
3.000 €/m² su 90 m² commerciali (75 m² calpestabili).
Il resto del testo spiega perché la casa sta dove sta: lo trovi in come scrivere un annuncio immobiliare.
Quello che l'acquirente vede nel tour
Chi compra paga anche la luce, la disposizione e lo stato, e il conto non li vede. In un tour Vistura l'acquirente percorre la casa stanza per stanza da un solo link, con prezzo e superficie a portata di mano in "Dettagli dell'immobile", e capisce da solo perché questa casa vale più della media della via, prima di chiedere una visita.
Con Pro e Business, il "Report per il proprietario" dà sostanza al punto 6: mandi al proprietario, per email o in PDF, le visite al tour, il tempo, le stanze più viste e le richieste di contatto, con la tua nota e il tuo marchio. Alla data di verifica parlate di quello che hanno fatto gli acquirenti. Confronta i piani.
In breve
Dividi il prezzo di vendita per la stessa superficie, in case simili per taglio e zona. Ragiona per intervalli e spiega dove si colloca la casa. Per la prossima valutazione, somma le stanze nel calcolatore.
Domande frequenti
Le quotazioni OMI sono il prezzo di vendita?
No. Sono un intervallo di valori minimo e massimo per una zona, una tipologia e uno stato di conservazione. L'Agenzia delle Entrate ricorda che non sostituiscono la stima di un singolo immobile.
Il prezzo al metro quadro si calcola sulla superficie commerciale o calpestabile?
In Italia di solito sulla commerciale, ed è quella delle quotazioni OMI. Se fai il conto sulla calpestabile ottieni un numero più alto: scrivi sempre quale hai usato.
Il box entra nel conto?
Se la vendita lo comprende, il prezzo al metro quadro sale. Togli un valore ragionevole per il box, o confronta solo con case che ne hanno uno.
Quanto pesa il piano?
Non c'è una regola valida ovunque. Guarda le vendite del palazzo o della via, a parità di superficie e di stato: la differenza tra primo e ultimo piano con ascensore si legge lì.
