Precio por metro cuadrado: cómo calcularlo en una vivienda
Cómo calcular el precio por metro cuadrado de una vivienda, sobre qué superficie, dónde ver precios reales en España y cómo usarlo en la captación.
Para calcular el precio por metro cuadrado, divide el precio de la vivienda entre su superficie: 240.000 € ÷ 75 m² = 3.200 €/m². La división es fácil. El número solo sirve si comparas siempre el mismo tipo de superficie y el mismo tipo de precio. Aquí tienes cuáles usar en España, dónde encontrarlos y cómo llevarlo a una conversación con el propietario.
La fórmula y su inversa
- Precio ÷ superficie te da el precio por m²: 240.000 € ÷ 75 m² = 3.200 €/m².
- Precio por m² × superficie te da un precio orientativo: 2.900 €/m² × 90 m² = 261.000 €.
La calculadora de metros cuadrados de Vistura es gratis y sin cuenta. Suma la vivienda estancia a estancia, desmarca "Cuenta en la superficie útil" en el garaje y el trastero, y rellena "Precio de venta (opcional)". Te da el precio por m² útil, y "Copiar como texto" copia la lista. Si ya sabes los metros construidos, escríbelos en una sola fila como superficie conocida.
Útil o construida: la pregunta que cambia el número
En España conviven las dos, y la misma vivienda da dos resultados.
Las estadísticas suelen ir por construida: según la metodología del Ministerio, el valor de tasación se divide entre la superficie construida. Si comparas tu cifra en útiles con esa, tu piso parecerá más caro de lo que es. Elige una y úsala en todas las viviendas. La diferencia exacta, y cómo medir cada una, está en la guía de superficie útil y construida.
Dónde mirar precios en España
| Fuente | Qué mide | Cómo usarla |
|---|---|---|
| Portal Estadístico del Notariado | Compraventas ante notario: precio medio por m², superficie media y número de operaciones, por zona, con datos de los últimos doce meses | La mejor referencia de lo que se ha pagado. Fíjate en cuántas operaciones hay detrás |
| Estadística de valor tasado del Ministerio | El valor medio de las tasaciones por m² (según su metodología, construido) | Contexto, y una pista de lo que verá el tasador |
| Portales | Precios pedidos | Tu competencia hoy, no lo que se ha pagado |
Un dato medio de zona orienta y nada más: mezcla pisos reformados y sin reformar, grandes y pequeños. Para el precio de una vivienda concreta necesitas viviendas concretas.
Un ejemplo con cuatro ventas
Valoras un piso de 90 m² construidos. Reúnes cuatro ventas recientes cerca, de tamaño parecido. Las viviendas y los precios son inventados.
| Venta | Precio | Construidos | €/m² | Nota |
|---|---|---|---|---|
| A | 252.000 € | 90 m² | 2.800 € | Estado parecido |
| B | 279.000 € | 93 m² | 3.000 € | Parecido, con terraza |
| C | 229.500 € | 85 m² | 2.700 € | Sin reformar |
| D | 323.000 € | 95 m² | 3.400 € | Reforma integral |
El centro de las cuatro es 2.900 €/m², entre A y B. Usa el centro y no la media, porque la reforma de D tira de la media hacia arriba. Sin D, el rango va de 2.700 a 3.000 €/m².
Multiplica por la superficie: 90 × 2.700 = 243.000 € y 90 × 3.000 = 270.000 €. Ese es tu rango de partida, y el centro da 90 × 2.900 = 261.000 €.
Por qué los mismos metros no valen lo mismo
- Altura y ascensor. Un cuarto sin ascensor y un cuarto con él tienen los mismos metros.
- Orientación y luz. No entran en la división, y el comprador las nota. Lo explicamos en la guía de orientación de un piso.
- Garaje y trastero. Si una venta los incluye y otra no, el resultado engaña.
- Tamaño. Compara viviendas parecidas: comprueba en tus ventas si los pisos pequeños salen más caros por metro, y no apliques su cifra a uno grande.
Cómo hablar de precio en la captación
Aquí es donde el precio por m² te hace ganar la vivienda (mira la guía de captación inmobiliaria). Un propietario suele llegar con una cifra de un portal. Sigue este orden:
- Fija primero la superficie. Enseña la que has medido y la de la documentación, y di cuál usas.
- Compara con ventas, no con anuncios. Pon la tabla delante y pregúntale a qué vivienda se parece más la suya.
- Da un rango con sus motivos. "Tu cocina está como la de C, pero tienes terraza como B."
- Responde al "mi vecino lo vendió más caro". Pide la dirección y mira qué superficie, qué fecha y qué estado.
- Recuerda la hipoteca. Si el comprador la pide, una tasación por debajo del precio frena la venta.
- Acuerda una fecha de revisión. Di cuándo miraréis juntos la respuesta del mercado.
Deja claro que es un análisis de mercado para fijar el precio de salida, no una tasación.
Si lo pones en el anuncio
La mayoría de los anuncios no necesitan el dato: los compradores saben dividir. Si lo pones, di de qué superficie hablas:
3.200 €/m² útiles (75 m² útiles, medidos en la vivienda).
Usa el resto del texto para explicar por qué está donde está, como en la guía para redactar un anuncio inmobiliario.
Lo que el comprador ve en el tour
El comprador paga de más por la luz, la distribución y el estado, y un tour 360 se los muestra. En un tour de Vistura recorre el piso estancia a estancia desde un enlace, con la "Ficha del inmueble" con precio y superficie a mano, y entiende por qué este piso está por encima de la media de la calle antes de pedir visita.
En Pro y Business, el "Informe para el propietario" refuerza el paso 6: le envías por email o en PDF las visitas al tour, el tiempo, las estancias más vistas y las peticiones de contacto, con tu nota y tu marca. Llegada la fecha, habláis de lo que han hecho los compradores. Mira los planes.
Para tu próxima captación
Divide el precio de venta entre la misma superficie, en viviendas parecidas y de la misma zona. Trabaja con un rango y explica dónde encaja la vivienda. Para la próxima captación, suma las estancias en la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿El precio por metro cuadrado se calcula sobre superficie útil o construida?
Se puede sobre las dos, y da números distintos. La estadística de valor tasado del Ministerio trabaja, según su metodología, con la construida. Lo importante es comparar siempre con la misma, y decir en el anuncio cuál es.
¿Dónde veo a cuánto se ha vendido en mi zona?
El Portal Estadístico del Notariado muestra precios medios de compraventa por m² y número de operaciones en una zona. Los portales te enseñan precios pedidos, que no son lo mismo.
¿La plaza de garaje entra en el cálculo?
Si la venta la incluye, el precio por m² sale más alto de lo que es. Quítala de la cuenta con un valor razonable, o compara solo con viviendas que tengan una también.
¿Esto sustituye a una tasación?
No. Sirve para fijar un precio de salida con el propietario. Si hay hipoteca, el banco pedirá una tasación oficial con sus propias reglas.
