Quadratmeterpreis berechnen: Formel und Einsatz als Makler
Quadratmeterpreis berechnen: Formel, richtige Fläche, Daten der Gutachterausschüsse, ein Rechenbeispiel und wie Sie die Zahl im Eigentümergespräch nutzen.
Den Quadratmeterpreis berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis durch die Wohnfläche teilen: 384.000 € ÷ 96 m² = 4.000 €/m². Das ist die ganze Formel. Aussagekraft bekommt die Zahl erst, wenn alle Vergleichsobjekte nach derselben Flächenregel gerechnet sind und Sie Kaufpreise mit Kaufpreisen vergleichen. Hier sehen Sie, worauf Sie als Makler achten und wie die Zahl im Eigentümergespräch hilft.
Die Formel in beide Richtungen
| Gesucht | Rechnung | Beispiel |
|---|---|---|
| Quadratmeterpreis | Kaufpreis ÷ Wohnfläche | 384.000 € ÷ 96 m² = 4.000 €/m² |
| Orientierungspreis | Quadratmeterpreis × Wohnfläche | 4.050 €/m² × 96 m² = 388.800 € |
Der Wohnflächen-Rechner von Vistura ist kostenlos und braucht kein Konto. Sie legen je Raum eine Zeile an, nehmen bei Keller oder Garage das Häkchen bei "Zählt zur Wohnfläche" heraus und tragen den "Kaufpreis (optional)" ein. Er zeigt den Preis pro m² Wohnfläche, und "Als Text kopieren" übernimmt die Liste. Einen Balkon setzen Sie mit dem Anteil an, den Ihre Regel vorsieht.
Durch welche Fläche teilen?
Durch die Wohnfläche, und zwar nach einer genannten Regel. Die Wohnflächenverordnung ist die gängige, sie ist aber nicht die einzige. Ein Exposé, das Hobbyraum oder Keller dazurechnet, drückt den Quadratmeterpreis, ohne dass das Objekt günstiger wird:
Bei Eigentumswohnungen reicht das meist für den Vergleich, wenn Lage und Baujahr passen. Beim Haus steckt zusätzlich das Grundstück im Preis: Der Quadratmeterpreis kann hoch aussehen, obwohl nur der Boden wertvoll ist. Vergleichen Sie Häuser mit ähnlichem Grundstück, und prüfen Sie den Bodenwert mit den Bodenrichtwerten bei BORIS-D.
Woher die Vergleichsdaten kommen
Der Vorteil in Deutschland: Es gibt eine amtliche Quelle. Notare schicken nach § 195 BauGB jede Abschrift eines Kaufvertrags an den Gutachterausschuss. Aus dieser Kaufpreissammlung entstehen die Marktberichte Ihrer Stadt oder Ihres Kreises.
- Vergleichsfaktoren. § 20 ImmoWertV nennt sie durchschnittliche Werte je "geeignete Bezugseinheit" für bestimmte Normobjekte. Prüfen Sie im Bericht, welche Fläche und welches Objekt gemeint sind.
- Immobilienrichtwerte. Das sind durchschnittliche Lagewerte, die sich mit Umrechnungskoeffizienten an Objekte anpassen lassen, die vom Standard abweichen. Laut ImmoScout24 sind Richtwerte nicht rechtlich bindend (Stand der Seite: 21. März 2024).
- Angebotspreise der Portale. Sie zeigen Ihre Konkurrenz, nicht den Abschluss.
§ 24 ImmoWertV beschreibt dasselbe Prinzip für das Vergleichswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus einer "ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen" oder aus einem angepassten Vergleichsfaktor, multipliziert mit der Bezugsgröße. Ihre Rechnung im Eigentümergespräch folgt dieser Logik, ist aber kein Gutachten.
Ein Rechenbeispiel mit vier Verkäufen
Sie bereiten ein Gespräch über eine Wohnung mit 96 m² vor und haben vier aktuelle Verkäufe in der Nähe, ähnlich groß. Objekte und Preise sind erfunden.
| Verkauf | Preis | Wohnfläche | €/m² | Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| A | 360.000 € | 90 m² | 4.000 € | Ähnlicher Zustand |
| B | 410.000 € | 100 m² | 4.100 € | Ähnlich, mit Aufzug |
| C | 323.000 € | 85 m² | 3.800 € | Altes Bad, alte Fenster |
| D | 470.000 € | 100 m² | 4.700 € | Kernsaniert |
Die Mitte liegt bei 4.050 €/m², zwischen A und B. Der Median bleibt stabil, wenn ein sanierter Ausreißer wie D den Durchschnitt nach oben zieht. Ohne D reicht die Spanne von 3.800 bis 4.100 €/m².
Mal 96 m²: 364.800 € bis 393.600 €, aus der Mitte 388.800 €. Das ist Ihr Ausgangspunkt, keine Punktlandung.
Was die Zahl nicht zeigt
- Größe. Die Gutachterausschüsse arbeiten mit Umrechnungskoeffizienten, weil Merkmale wie die Fläche den Wert pro Quadratmeter verschieben. Vergleichen Sie ähnlich große Objekte.
- Baujahr und Sanierung. Energieklasse, Heizung und Bad trennen C und D im Beispiel.
- Lage im Haus. Dachgeschoss mit Aufzug und Erdgeschoss zur Straße haben dieselbe Fläche.
- Stellplatz. Ist er im Preis, rechnen Sie ihn heraus oder vergleichen Sie mit Objekten, die ebenfalls einen haben.
- Kaufnebenkosten. Sie gehören nicht in die Rechnung, damit alle Zahlen vergleichbar bleiben.
Im Eigentümergespräch
Hier zahlt sich die Zahl aus (siehe auch Immobilien-Akquise). Viele Eigentümer kommen mit einem Wert aus dem Portal. Mit dieser Reihenfolge bleibt das Gespräch sachlich:
- Fläche klären. Zeigen Sie die Wohnflächenberechnung und sagen Sie, nach welcher Regel sie gemacht ist.
- Abschlüsse statt Angebote zeigen. Legen Sie die Tabelle hin und fragen Sie, welchem Objekt die Immobilie am ehesten gleicht.
- Eine Spanne nennen, mit Gründen. "Ihr Bad liegt näher an C, Ihr Aufzug an B."
- Auf "der Nachbar hat mehr bekommen" antworten. Fragen Sie nach Adresse und prüfen Sie Fläche, Datum und Zustand.
- An die Bank denken. Die Finanzierung des Käufers hängt auch am Beleihungswert der Bank.
- Einen Prüftermin vereinbaren. Legen Sie fest, wann Sie die Reaktion des Marktes gemeinsam ansehen.
Sagen Sie klar, dass dies eine Marktanalyse für den Angebotspreis ist und kein Gutachten.
Im Inserat und im Exposé
Die meisten Interessenten rechnen selbst. Wenn Sie den Wert nennen, nennen Sie auch die Grundlage:
4.000 €/m² bezogen auf 96 m² Wohnfläche nach WoFlV (Berechnung vom [Datum]).
Der übrige Text erklärt, warum das Objekt dort steht, wo es steht. Wie Sie das formulieren, zeigt der Ratgeber zum Exposé.
Was Interessenten im Rundgang sehen
Licht, Grundriss und Zustand bezahlt der Käufer mit, und sie stehen in keiner Formel. In einem Vistura-Rundgang gehen Interessenten von einem Link aus durch alle Räume und haben Preis und Fläche unter "Details zur Immobilie" griffbereit. So sehen sie schon vor dem Termin, warum diese Wohnung über dem Schnitt der Straße liegt.
In Pro und Business füllt der "Eigentümerbericht" Schritt 6 mit Zahlen: Sie schicken dem Eigentümer per E-Mail oder als PDF die Aufrufe, die Dauer, die meistgesehenen Räume und die Anfragen, mit Ihrer Notiz und Ihrer Marke. Beim Prüftermin sprechen Sie dann über das Verhalten der Interessenten. Die Tarife zeigen, was jeder enthält.
Kurz gesagt
Teilen Sie Kaufpreise durch dieselbe Flächenart, bei Objekten mit ähnlicher Größe und Lage. Nennen Sie eine Spanne und begründen Sie, wo die Immobilie darin liegt. Für den nächsten Termin rechnen Sie die Räume im Wohnflächen-Rechner zusammen.
Häufige Fragen
Zählt der Balkon beim Quadratmeterpreis?
Wenn Sie durch die Wohnfläche teilen, zählt er so viel wie in der Berechnung: nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel. Prüfen Sie deshalb bei jeder Vergleichsimmobilie, nach welcher Regel die Fläche ermittelt wurde.
Wie berechne ich den Quadratmeterpreis eines Hauses?
Genauso: Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche. Beim Haus steckt aber auch das Grundstück im Preis. Vergleichen Sie deshalb Häuser mit ähnlich großem Grundstück und schauen Sie auf den Bodenrichtwert.
Wo finde ich Vergleichspreise?
Die Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen und veröffentlichen Marktberichte, oft mit Vergleichsfaktoren und Immobilienrichtwerten. Portale zeigen dagegen Angebotspreise.
Ersetzt das ein Wertgutachten?
Nein. Es ist eine Marktanalyse für den Angebotspreis. Wenn das Finanzamt, ein Gericht oder eine Erbengemeinschaft einen belastbaren Wert braucht, ist das Gutachten eines Sachverständigen der richtige Weg.
