Preço por metro quadrado: como calcular e usar na angariação
Como calcular o preço por metro quadrado de uma casa, que área e que preço usar, onde ver dados do INE e como falar de valor com o proprietário.
Para calcular o preço por metro quadrado, divida o preço pela área: 240.000 € ÷ 60 m² = 4.000 €/m². A conta é simples. O que faz o número valer alguma coisa é usar sempre o mesmo tipo de área e o mesmo tipo de preço em todas as casas que compara. Este guia diz quais, onde os encontrar em Portugal e como usar o número na conversa com o proprietário.
A conta, nos dois sentidos
- Do preço para o número: preço ÷ área. 240.000 € ÷ 60 m² = 4.000 €/m².
- Do número para o preço: preço por m² × área. 4.050 €/m² × 80 m² = 324.000 €.
A calculadora de metros quadrados do Vistura é grátis e sem conta. Some a casa divisão a divisão, desmarque "Conta para a área útil" na garagem, na arrecadação e na varanda, e preencha "Preço pedido (opcional)". Mostra o preço por m² de área útil, e "Copiar como texto" copia a lista. Pode escrever no mesmo campo o preço de uma venda quando estiver a analisar uma comparável.
Em Portugal, sobre que área?
Sobre a área útil, quando vai comparar casas para o anúncio. O Decreto-Lei 68/2004, no texto publicado em 2004, pede no art. 11.º, n.º 1, c), que, onde as casas são vendidas ao público, o profissional tenha informação documentada sobre o "Preço por metro quadrado da área útil da habitação". É o único número com nome na lei.
Só que a caderneta predial traz outra área, a bruta privativa, e os portais podem mostrar qualquer uma. A mesma casa, ao mesmo preço, dá dois números:
Como medir cada uma e onde está definida vem no guia de área útil e área bruta privativa. Quando vir um preço por m² de outra agência, a primeira pergunta é sobre que área foi feita a conta.
Três números que parecem o mesmo
| Número | O que é | Onde o ver |
|---|---|---|
| Preço de transação | O que se pagou | INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, por município, e as vendas que conhece |
| Avaliação bancária | O valor que o banco atribui, para crédito | INE, valor mediano de avaliação bancária, por município e tipo de construção |
| Preço pedido | O que o vendedor espera | Os anúncios da zona: é a concorrência, não um valor de mercado |
O destaque do INE de 23 de outubro de 2026 dá 2 445 €/m² de preço mediano em Portugal no 2.º trimestre de 2026, sobre 37 854 alojamentos transacionados. Serve como contexto: antes de o pôr ao lado da sua conta, veja na nota metodológica sobre que área foi medido.
Um exemplo com quatro vendas
Vai avaliar um T2 com 80 m² de área útil. Junta quatro vendas recentes na mesma zona e com área parecida. As casas e os valores são inventados.
| Venda | Preço | Área útil | €/m² | Nota |
|---|---|---|---|---|
| A | 300.000 € | 75 m² | 4.000 € | Estado parecido |
| B | 328.000 € | 80 m² | 4.100 € | Parecida, com varanda |
| C | 285.000 € | 75 m² | 3.800 € | Cozinha antiga |
| D | 396.000 € | 88 m² | 4.500 € | Remodelada de raiz |
O meio das quatro é 4.050 €/m², entre A e B. Usa-se o meio porque uma casa remodelada puxa a média para cima sem dizer nada sobre um T2 por remodelar. Deixando D de fora, o intervalo vai de 3.800 a 4.100 €/m².
Multiplique pela área: 80 × 3.800 = 304.000 € e 80 × 4.100 = 328.000 €. O intervalo de partida é de 304.000 € a 328.000 €, e pelo meio dá 80 × 4.050 = 324.000 €.
Porque é que a mesma área não dá o mesmo valor
- Tamanho. Veja nas suas vendas se os T1 saem mais caros ao metro do que os T3 da mesma rua, e compare casas de tamanho parecido.
- Andar, elevador e vista. Um 5.º andar sem elevador e um 5.º com vista têm a mesma área e valem coisas diferentes.
- Estado. A conta trata a cozinha antiga de C como a remodelada de D.
- Estacionamento e arrecadação. Se uma venda inclui garagem e outra não, o €/m² engana. Tire-a da conta ou compare casas com o mesmo.
Como falar de preço na angariação
É na angariação que o número se paga (veja como angariar imóveis). Esta ordem evita a discussão de quem tem razão:
- Acerte primeiro a área. Mostre a caderneta, a ficha técnica e a sua medição, antes de falar de preço.
- Mostre vendas, não anúncios. Ponha a tabela em cima da mesa e pergunte ao proprietário com qual das casas a sua se parece mais.
- Dê um intervalo e diga porquê. "A sua cozinha está mais perto de C, mas tem varanda como B."
- Responda ao "o vizinho vendeu por mais". Peça a morada e veja três coisas: que área, que data, que estado.
- Lembre o banco. Se o comprador pedir crédito, a avaliação bancária também conta, e um preço muito acima pode complicar a venda.
- Marque uma data de revisão. Combine quando vão olhar juntos para a resposta do mercado.
Deixe claro que esta é uma análise de mercado para definir o preço de venda, e não a avaliação de um perito.
Se o puser no anúncio
O preço e a área têm de estar corretos: o art. 12.º do DL 68/2004, versão consolidada, pede a "Área útil da habitação" na publicidade. Se indicar o preço por m², diga sobre que área:
4.000 €/m² de área útil (60 m², medida no local).
O resto da descrição é para explicar a diferença em relação à zona, como no guia para fazer um anúncio imobiliário.
O que o comprador vê no tour
O comprador paga mais pela luz, pela disposição e pelo estado, e nada disso entra na divisão. Num tour do Vistura, percorre a casa divisão a divisão a partir de um link, e a "Ficha do imóvel" mostra o preço e a área, por isso percebe sozinho porque é que esta casa vale mais do que a média da rua.
No Pro e no Business, o "Relatório para o proprietário" dá corpo ao passo 6: envia ao dono do imóvel, por email ou em PDF, as visitas ao tour, o tempo, as divisões mais vistas e os pedidos de contacto, com uma nota sua e a sua marca. Na data de revisão, a conversa assenta no que os compradores fizeram. Veja os planos.
Para a próxima angariação
Divida o preço de venda pela área útil, em casas parecidas e da mesma zona. Use um intervalo, e explique onde esta casa fica e porquê. Para a próxima angariação, some as divisões na calculadora.
Perguntas frequentes
O preço por m² conta com a varanda?
Depende da área que usar. Sobre a área útil, a varanda fica de fora e aparece em linha própria. Na área bruta privativa, as varandas fechadas entram. Diga sempre qual das áreas está na conta.
Qual é o preço médio por m² em Portugal?
O INE publica o preço mediano das casas transacionadas, por trimestre, com detalhe por município. Use-o como pano de fundo: uma mediana nacional ou municipal não descreve um prédio nem uma rua.
O preço por m² serve de avaliação?
Serve de ponto de partida para definir o preço de venda, mas não substitui uma avaliação de um perito. Quem pede crédito terá a avaliação do banco, que pode ser diferente.
Porque é que os apartamentos pequenos têm um preço por m² mais alto?
Pode acontecer: um T1 também tem cozinha e casa de banho, repartidas por menos metros. Confirme-o nas suas vendas comparáveis e compare casas de tamanho parecido.
