Prijs per vierkante meter: zo bereken en gebruik je hem
Zo bereken je de prijs per vierkante meter van een woning: vraagprijs of koopsom, welke oppervlakte, waar je cijfers vindt en de inzet in je verkoopgesprek.
De prijs per vierkante meter bereken je door de prijs te delen door de woonoppervlakte: € 420.000 ÷ 105 m² = € 4.000 per m². Meer rekenwerk is het niet. Het wordt pas bruikbaar als je steeds dezelfde prijs en dezelfde oppervlakte vergelijkt. In Nederland is dat extra belangrijk, omdat vraagprijs en koopsom ver uit elkaar kunnen liggen. Hieronder lees je waar je op let en hoe je het getal inzet in je verkoopgesprek.
De som, heen en terug
| Je zoekt | Som | Voorbeeld |
|---|---|---|
| De m²-prijs | Prijs ÷ oppervlakte | € 420.000 ÷ 105 m² = € 4.000 |
| Een richtprijs | m²-prijs × oppervlakte | € 4.125 × 105 m² = € 433.125 |
De gratis rekenhulp voor de woonoppervlakte van Vistura werkt zonder account. Maak een regel per kamer of bouwlaag, haal bij schuur en garage het vinkje "Telt mee voor de woonoppervlakte" weg en vul de "Vraagprijs (optioneel)" in. Je ziet de prijs per m² woonoppervlakte, en met "Kopiëren als tekst" neem je de lijst over. Reken je aan een verkochte woning, dan typ je de koopsom in hetzelfde veld.
Vraagprijs of koopsom
De NVM houdt ze apart in haar marktoverzicht. De transactieprijs per m² is de mediane vierkantemeterprijs van de verkochte woningen in een kwartaal, de vraagprijs per m² die van het aanbod aan het eind van het kwartaal. Beide delen door het aantal vierkante meters "gbo wonen".
Het verschil telt in je gesprek. Een buurman die "€ 5.000 per meter vroeg" zegt niets over wat hij kreeg. Vergelijk verkochte woningen met koopsommen, en gebruik de vraagprijzen om te zien tegen wie je woning straks op funda staat.
Welke oppervlakte eronder
Gebruik de gebruiksoppervlakte wonen uit een meetrapport volgens de meetinstructie. Reken je de overige inpandige ruimte mee, zoals een berging of inpandige garage, dan daalt het getal zonder dat de woning veranderd is:
Let daarbij op een valkuil van de openbare bronnen. De BAG registreert één totale gebruiksoppervlakte per woning, en dat cijfer zie je op het WOZ-waardeloket. Dat is dus niet per se de gebruiksoppervlakte wonen uit je meetrapport. Noteer per woning welke oppervlakte je gebruikt.
Waar je de cijfers vandaan haalt
| Bron | Wat je krijgt | Goed om te weten |
|---|---|---|
| Kadaster Koopsominformatie | Koopsom en datum per verkochte woning in een postcodegebied, € 3,70 in de webshop, € 1,50 per adres via sms | Geen woonoppervlakte, wel de perceelgrootte. Zoek de m² er zelf bij |
| WOZ-waardeloket | WOZ-waarde en gebruiksoppervlakte per adres | Een waarde op een peildatum, geen verkoopprijs |
| NVM-marktoverzicht en je eigen dossiers | m²-prijzen per kwartaal, verkopen uit je regio | Het landelijke cijfer is context: voor een woning heb je vergelijkbare verkopen nodig |
Rekenvoorbeeld met vier verkopen
Je bereidt een gesprek voor over een woning van 105 m². Je hebt vier recente verkopen dichtbij, even groot. De woningen en bedragen zijn verzonnen.
| Verkoop | Koopsom | Gbo wonen | Per m² | Opmerking |
|---|---|---|---|---|
| A | € 420.000 | 105 m² | € 4.000 | Vergelijkbare staat |
| B | € 442.000 | 104 m² | € 4.250 | Vergelijkbaar, grotere tuin |
| C | € 384.800 | 104 m² | € 3.700 | Oude keuken en badkamer |
| D | € 520.000 | 104 m² | € 5.000 | Helemaal gerenoveerd |
Het midden ligt op € 4.125, tussen A en B. De mediaan blijft staan als een gerenoveerde woning als D het gemiddelde omhoog trekt. Zonder D loopt de bandbreedte van € 3.700 tot € 4.250.
Keer 105 m² geeft dat € 388.500 tot € 446.250, en vanuit het midden € 433.125. Dat is je vertrekpunt.
Wat het getal niet ziet
- Grond. Bij een vrijstaande woning zit het perceel in de prijs. Vergelijk woningen met een vergelijkbaar perceel.
- Label en onderhoud. Een oude cv en een energielabel G zitten niet in de deling.
- Grootte. Controleer in je verkopen of kleine woningen per meter duurder uitkomen, en vergelijk woningen van ongeveer dezelfde maat.
- Erfpacht en VvE. Bij een appartement kunnen ze de prijs flink raken, terwijl de meters gelijk blijven.
In het verkoopgesprek
Hier betaalt het getal zich uit (zie ook acquisitie voor makelaars). De verkoper komt vaak met een bedrag van een waardecheck of van de buren. Deze volgorde houdt het gesprek zakelijk:
- Begin bij de meters. Laat het meetrapport zien en zeg welke oppervlakte je gebruikt.
- Laat verkopen zien, geen vraagprijzen. Leg de tabel neer en vraag op welke woning de zijne het meest lijkt.
- Geef een bandbreedte met redenen. "Je keuken lijkt op C, je tuin op B."
- Antwoord op "de buren kregen meer". Vraag om het adres en check de oppervlakte, de datum en de staat.
- Noem de taxatie. De taxateur van de koper kijkt ook naar verkopen, en een bod boven de taxatiewaarde moet de koper zelf kunnen betalen.
- Spreek een evaluatiedatum af. Kijk samen wanneer je de reacties uit de markt bespreekt.
Zeg erbij dat dit een marktanalyse is om de vraagprijs te bepalen, geen taxatierapport.
In de woningtekst
Kopers rekenen zelf ook. Noem je het getal, zeg dan waarop het is gebaseerd:
€ 4.000 per m², op basis van 105 m² gebruiksoppervlakte wonen (meetrapport van [datum]).
De rest van de tekst legt uit waarom de woning staat waar hij staat. Daarvoor is er woningtekst schrijven.
Wat kopers in de tour zien
Kopers betalen ook voor licht, indeling en staat, en daar zit geen rekensom op. In een Vistura-tour lopen ze vanuit één link van kamer naar kamer, met de prijs en de oppervlakte bij de hand onder "Woninggegevens". Zo zien ze al voor de bezichtiging waarom deze woning boven het straatgemiddelde zit.
In Pro en Business vult het "Eigenaarsrapport" stap 6 met cijfers: je stuurt de verkoper per e-mail of als pdf de bezoeken aan de tour, de tijd, de meest bekeken kamers en de aanvragen, met je eigen notitie en huisstijl. Op de evaluatiedatum praat je dan over wat kopers echt deden. Bekijk de abonnementen.
Kort samengevat
Deel de koopsom door de gebruiksoppervlakte wonen, bij woningen die lijken in maat en plek. Werk met een bandbreedte en leg uit waar de woning daarin valt. Voor je volgende gesprek tel je de kamers op in de rekenhulp.
Veelgestelde vragen
Is de prijs per m² op basis van de vraagprijs of de koopsom?
Beide bestaan. De NVM publiceert ze apart: de vraagprijs per m² voor het aanbod en de transactieprijs per m² voor wat is verkocht. Voor een waardebepaling kijk je naar de transactieprijzen.
Kan ik de WOZ-waarde gebruiken?
Als grove controle. De WOZ-waarde is een waarde op een peildatum, en de oppervlakte op het WOZ-waardeloket is de totale gebruiksoppervlakte. Reken die niet zomaar naast de woonoppervlakte uit een meetrapport.
Telt de garage mee?
Niet in de gebruiksoppervlakte wonen. Een inpandige garage kan wel in de overige inpandige ruimte zitten. Noem hem apart en reken met de gebruiksoppervlakte wonen.
Wat is een goede prijs per vierkante meter?
Dat zegt alleen iets naast recente verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, gemeten op dezelfde manier. Een los landelijk gemiddelde helpt je daarbij niet.
