Immobilienfotografie Preise: Kosten und Nutzungsrechte

Wer Immobilienfotografie Preise vergleicht, findet bei ImmoScout24 eine Spanne von 200 bis 500 Euro für professionelle Fotos; die meisten Fotografen nennen ihren Preis aber erst im Angebot, und was darin steht (netto oder brutto, wie viele Bilder, welche Nutzungsrechte) entscheidet, was Sie am Ende zahlen. Dieser Artikel zeigt, was den Preis bewegt, wie deutsche Anbieter abrechnen, was ins Angebot gehört und welchen Teil der Arbeit Sie als Makler selbst übernehmen können.

Was ein Immobilienfotograf kostet: die Spanne und was sie bedeutet

Die einzige deutsche Spanne, die wir gefunden haben, stammt von ImmoScout24. In den Foto-Tipps für Vermieter (aktualisiert am 17. August 2026) steht, dass Sie für professionelle Fotos "zwischen 200 und 500 Euro" zahlen. Der Text richtet sich an private Vermieter und sagt nicht, ob die Spanne netto oder brutto gemeint ist. Mit Zusatzleistungen wie Drohnenaufnahmen, virtuellem Home Staging und Video steigen die Preise, schreibt das Portal.

Feste Preislisten sind in Deutschland selten. hausfotografie.de erstellt ein individuelles Angebot nach dem Erstgespräch, und bei BKBN richtet sich der Preis "nach dem gewählten Paket und dem Objekt". Vergleichen Sie deshalb Angebote, nicht Listen.

Was den Preis bestimmt

Kein deutscher Anbieter, den wir gelesen haben, nennt Einzelpreise. Die Tabelle zeigt daher, warum jeder Punkt kostet und was Sie fragen sollten.

Faktor	Warum er kostet	Was Sie fragen
Anzahl der Bilder	Mehr Motive, mehr Bearbeitung	Wie viele Bilder werden geliefert, wie viele zur Auswahl?
Wohnfläche und Zahl der Räume	Längerer Termin	Gilt der Preis bis zu einer bestimmten Fläche?
Anfahrt	Zeit und Kilometer	Pauschale oder pro km, ab welcher Entfernung?
Außenaufnahmen und Dämmerung	Ein zweiter Termin oder Wartezeit	Ist die Dämmerung im Preis oder ein eigener Termin?
Drohne	Ausrüstung, Zustimmung, Versicherung	Wer holt die Zustimmung ein, ist sie im Preis?
Grundriss	Aus Plänen gezeichnet oder vor Ort gemessen	Woher kommen die Maße?
Video	Dreh und Schnitt	Länge, Formate, Musikrechte?
360-Grad-Rundgang	Eigene Aufnahmen pro Raum	Wer erstellt die Tour, wem gehört sie?
Bearbeitung	HDR, stürzende Linien, Himmel, Personen und Kennzeichen unkenntlich	Was ist enthalten, was kostet extra?
Lieferzeit	Eilaufträge binden Zeit	Wann kommen die fertigen Bilder?
Nutzungsrechte	Der Wert der Lizenz	Siehe unten

Zwei Anbieter nennen Leistungen, an denen Sie messen können: BKBN führt HDR, Perspektivkorrektur und Himmelsersatz "ohne Aufpreis" auf und macht Gesichter und Kennzeichen unkenntlich, mit Lieferung in 24 bis 48 Geschäftsstunden. hausfotografie.de liefert die fertigen Bilder "meist innerhalb von 24 Stunden nach dem Termin".

Wenn Sie selbst fotografieren wollen, hilft der Leitfaden Immobilien fotografieren. Wie Sie zu einem Grundriss kommen, steht unter Grundriss, und was ein Objektvideo braucht, unter Immobilienvideo.

Preismodelle: pro Objekt, im Paket, im Rahmenvertrag

Pro Objekt, nach Angebot. Das übliche Modell: Sie beschreiben das Objekt, der Fotograf nennt einen Preis.
Paket. Manche Anbieter staffeln nach Bildzahl oder nach Fläche. Fragen Sie, was passiert, wenn das Objekt größer ist als gedacht.
Rahmenvertrag für Maklerbüros. hausfotografie.de bietet "Ab fünf Objekten im Monat: gestaffelte Preise" und eine "Monatliche Sammelrechnung statt vieler Einzelbelege". Für ein Büro mit regelmäßigen Aufträgen lohnt sich die Frage nach so einem Modell.
Tagessatz. Bei großen Projekten, etwa einem Neubau mit vielen Einheiten, rechnen manche Fotografen pro Tag ab.

Wenn Sie Fotograf sind und Makler als Kunden haben: Weisen Sie Nutzungsrechte und Anfahrt sichtbar aus und schreiben Sie dazu, ob Ihr Preis netto zzgl. 19 % MwSt gilt oder ob Sie Kleinunternehmer sind. Makler vergleichen netto.

Nutzungsrechte: was im Angebot stehen muss

Auch einfache Fotos einer Wohnung sind geschützt. § 72 UrhG schützt Lichtbilder entsprechend den Lichtbildwerken; das Recht steht dem Lichtbildner zu, also dem Fotografen, für 50 Jahre ab dem Erscheinen. Sie kaufen also keine Fotos, sondern eine Lizenz. Der immowelt-Ratgeber zu Abmahnungen sagt es so: "Wer Bildrechte kauft, kauft lediglich die Nutzungslizenz".

§ 31 UrhG unterscheidet das einfache vom ausschließlichen Nutzungsrecht und erlaubt Lizenzen, die räumlich, zeitlich oder inhaltlich beschränkt sind. Entscheidend ist Absatz 5: Was der Vertrag nicht ausdrücklich nennt, richtet sich nach dem Vertragszweck, den beide Seiten zugrunde gelegt haben. Eine Lizenz "für das Exposé" deckt also unter Umständen nicht den Instagram-Kanal Ihres Büros, eine gedruckte Broschüre oder eine spätere Vermarktung derselben Wohnung. Nennen Sie jede Nutzung.

Bearbeiten ist ein eigener Punkt. Nach § 39 UrhG darf der Inhaber eines Nutzungsrechts das Werk nicht ändern, wenn nichts anderes vereinbart ist. Zuschnitt für Portale, Retusche oder virtuelles Home Staging gehören deshalb als "Bearbeitung erlaubt" ins Angebot. Was Sie an Fotos selbst bearbeiten können, zeigt Immobilienfotos bearbeiten.

Nach § 13 UrhG hat der Fotograf das Recht auf Anerkennung seiner Urheberschaft und bestimmt, ob und wie er genannt wird. Vereinbaren Sie, wo die Nennung steht.

Anbieter gehen unterschiedlich mit Rechten um. Bei hausfotografie.de sind die Nutzungsrechte "immer inklusive und werden nie im Nachgang erneut berechnet". Andere Fotografen berechnen Nutzungsrechte getrennt.

Das gehört ins Angebot:

Nutzungsarten: Portale, eigene Website, Exposé als PDF, Social Media, Print
Dauer: bis zum Verkauf oder unbefristet
Einfaches oder ausschließliches Nutzungsrecht
Bearbeitung erlaubt, auch Zuschnitt und virtuelles Home Staging
Namensnennung: ja oder nein, und wo
Weitergabe an Eigentümer und Portale
Rohdaten: ja oder nein

Warum das zählt: In Abmahnungen werden laut einem von immowelt zitierten Anwalt etwa 500 Euro pro Foto und Website verlangt, dazu kommen Anwaltskosten. Das ist keine Rechtsberatung; lassen Sie Ihren Vertrag im Zweifel prüfen.

Was kein Fotograf für Sie klärt: Eigentümer und Mieter

Die Lizenz des Fotografen ersetzt nicht die Zustimmung der Menschen, denen die Immobilie gehört oder die darin wohnen.

Der BGH hat am 30. April 2026 (III ZR 164/25) laut einem Bericht von Rödl entschieden, dass das Recht, Fotos einer Immobilie zu machen und gewerblich zu nutzen, grundsätzlich dem Grundstückseigentümer vorbehalten ist. Ein Makler, den nur die Mieterin beauftragt hatte, musste die Veröffentlichung unterlassen. Holen Sie die Zustimmung des Eigentümers deshalb schriftlich im Maklervertrag ein, vor dem Shooting.

Ist die Wohnung bewohnt, kommen die Bewohner dazu. Das LG Frankenthal hat 2024 (3 O 300/23) Fotos bewohnter Räume als personenbezogene Daten behandelt (beck-aktuell). Fragen Sie die Mieter schriftlich, bevor der Fotograf kommt.

Arbeitet der Fotograf in bewohnten Räumen, fragen Sie nach einem Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV). hausfotografie.de bietet ihn "auf Wunsch" an.

Drohnenaufnahmen: Preis und Erlaubnis

Drohnenbilder kosten mehr als Ausrüstung und Flugzeit. Über Wohngrundstücken darf eine Drohne nach § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO nur fliegen, wenn der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte ausdrücklich zugestimmt hat, wenn sie höchstens 0,25 kg wiegt und nichts aufnehmen kann, oder ab 100 m Höhe unter weiteren Bedingungen. Eine Drohne für Fotos hat eine Kamera. Damit zählen auch die Nachbargrundstücke.

Fragen Sie den Fotografen, wer die Zustimmungen einholt, ob das im Preis enthalten ist und wie er Versicherung und Registrierung nachweist. Shotliste und Regeln im Detail stehen im Artikel zu Drohnenaufnahmen für Immobilien.

Kleinunternehmer, netto, brutto: Angebote richtig vergleichen

Der Regelsteuersatz liegt bei 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG). Ein Kleinunternehmer nach § 19 Abs. 1 UStG berechnet keine Umsatzsteuer, wenn sein Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet.

300 Euro von einem Kleinunternehmer und 300 Euro netto von einem anderen Fotografen sind daher nicht dieselbe Rechnung. Was für Ihr Büro günstiger ist, hängt davon ab, ob Sie Vorsteuer abziehen; fragen Sie Ihren Steuerberater. Stellen Sie jedem Anbieter dieselbe Frage: "Netto zzgl. 19 % MwSt, oder Kleinunternehmer nach § 19 UStG?"

Fotograf für die Fotos, Rundgang selbst gemacht

Den Tag des Fotografen nutzen Sie am besten für die Exposé-Fotos: Licht, Perspektiven, Außenaufnahmen. Beim 360-Grad-Rundgang können Sie sparen, denn den machen Sie selbst, an dem Tag, an dem Sie die Schlüssel haben. Mit Vistura Capture reicht das Handy: "Die App führt Sie durch den Raum, macht die Fotos und fügt sie zu einem 360-Grad-Foto zusammen." Haben Sie eine 360-Kamera, laden Sie deren Fotos hoch; Vistura nimmt jede 360-Kamera. Die Exposé-Fotos des Fotografen können in derselben Tour als "Normales Foto (kein 360°)" erscheinen.

Was ein Rundgang insgesamt kostet, steht in Was kostet ein virtueller Rundgang, und welche Kamera passt, in 360-Grad-Kamera für Immobilien.

Wenn der Fotograf den Rundgang liefert

Buchen Sie den Fotografen auch für die Tour, gibt es in Vistura zwei Wege. Auf Pro laden Sie ihn über "Einem Kollegen Zugang geben" ein: "Laden Sie einen Fotografen oder Kollegen ein, diese Tour zu bearbeiten. Veröffentlichung, Anfragen und Statistiken bleiben bei Ihnen." Er bearbeitet Fotos, Räume und Inhalte und braucht dafür keinen bezahlten Plan. Oder er baut die Tour in seinem eigenen Konto und wählt "An ein anderes Konto übergeben": "Die Tour, ihr Link, die Anfragen und Statistiken gehen an dieses Konto." Der Link bleibt gleich, und die Tour liegt danach bei Ihnen, nicht bei ihm.

Halten Sie im Angebot fest, wer die Fotos der Tour später noch bearbeiten darf. Das ist die Frage aus § 39 UrhG, nur für den Rundgang.

Fragen vor der Buchung

Netto zzgl. 19 % MwSt, brutto oder Kleinunternehmer nach § 19 UStG?
Wie viele Fotos werden gemacht, wie viele geliefert?
Welche Räume, welche Außenaufnahmen, ist die Dämmerung dabei?
Bis zu wie vielen Kilometern ist die Anfahrt enthalten?
Wann kommen die fertigen Bilder?
Welche Bearbeitung ist enthalten: stürzende Linien, Himmel, Personen und Kennzeichen?
Welche Nutzungsrechte, für welche Kanäle, wie lange?
Wer holt die Zustimmung von Eigentümer und Mietern ein?
Wer kümmert sich bei der Drohne um Zustimmung, Versicherung und Registrierung?
Was gilt bei Absage und schlechtem Wetter, und ab wie vielen Objekten gibt es eine Sammelrechnung?

Sind die Fotos geliefert, bleibt die Feinarbeit an der Tour bei Ihnen. Im Editor übernimmt in jedem Tarif ein Klick auf "Automatische Farbe" die Grundkorrektur: Dunkle Räume werden heller, der Farbstich des Innenlichts verschwindet, und das gilt auch für die normalen Exposé-Fotos in der Tour. Schiefe 360-Grad-Aufnahmen richtet "Automatisch begradigen" gerade. Ein einzelnes Foto außerhalb einer Tour hellen Sie mit dem kostenlosen Tool Immobilienfotos aufhellen auf. Die Tarife finden Sie unter Preise.

Häufige Fragen

Wem gehören die Fotos, wenn ich den Fotografen bezahle?

Das Recht an den Fotos bleibt beim Fotografen, auch bei einfachen Objektfotos (§ 72 UrhG). Sie bekommen Nutzungsrechte, und zwar so weit, wie der Vertrag sie beschreibt (§ 31 UrhG). Schreiben Sie deshalb jede geplante Nutzung ins Angebot.

Darf ich die Fotos nach dem Verkauf für meine Referenzen nutzen?

Nur wenn das Angebot diese Nutzung nennt, denn ohne ausdrückliche Regel begrenzt § 31 Abs. 5 UrhG die Rechte auf den Vertragszweck, also meist die Vermarktung. Dazu kommt der Eigentümer: Nach dem BGH-Urteil vom 30. April 2026 steht die gewerbliche Nutzung von Fotos einer Immobilie grundsätzlich ihm zu. Fragen Sie beide.

Darf ich die Fotos des Vormaklers übernehmen?

Nur mit einer Lizenz des Fotografen, der sie gemacht hat. Dass der Verkäufer die Dateien hat, reicht nicht. Der immowelt-Ratgeber empfiehlt, sich vom Verkäufer schriftlich von Ansprüchen freistellen zu lassen, wenn er Fotos liefert. Sicherer ist ein neues Shooting oder eine schriftliche Lizenz.

Muss ich den Fotografen im Inserat nennen?

Der Fotograf entscheidet nach § 13 UrhG, ob und wie er genannt wird. Vereinbaren Sie im Angebot, wo die Nennung steht, zum Beispiel im Text des Inserats, im Exposé oder auf Ihrer Website.