Immobilienfotos bearbeiten: was erlaubt ist und was nicht

Immobilienfotos bearbeiten heißt: korrigieren, was die Kamera falsch gemacht hat (dunkle Räume, gelbes Licht, stürzende Linien), und verbergen, was nicht öffentlich sein soll, ohne die Immobilie selbst zu verändern. Hier finden Sie die Reihenfolge, die Arbeit spart, ein kostenloses Werkzeug für jeden Schritt und das, was ImmoScout24 und das Gesetz erlauben.

Was Sie korrigieren, in der Reihenfolge, die Arbeit spart

1. Die Fotos auswählen: pro Raum das beste, alle quer.
2. Stürzende Linien geraderichten.
3. Dunkle Räume aufhellen.
4. Den Farbstich entfernen, damit Weiß auch weiß ist.
5. Die Fenster zurückholen, damit der Ausblick zu sehen ist.
6. Bei Außenfotos: den Himmel prüfen, nicht austauschen.
7. Gesichter, Kennzeichen und Persönliches verpixeln.
8. Exportieren, ohne Standortdaten, und eine Kopie mit Wasserzeichen nur dort, wo sie erlaubt ist.

Das Geraderichten kommt zuerst, weil es den Rand beschneidet: So beurteilen Sie das Licht an dem Ausschnitt, der später online steht. Das Verpixeln kommt vor dem Export, und das Wasserzeichen ganz zum Schluss auf eine Kopie, weil ImmoScout24 es auf den Objektbildern nicht annimmt.

Stürzende Linien korrigieren

Wände kippen auf dem Foto nach innen oder außen, wenn das Smartphone beim Auslösen nach oben oder unten geneigt war. ImmoScout24 schreibt in seinen Fototipps: "Ein angekipptes Smartphone erzeugt eine unschöne räumliche Verzerrung."

Drehen hilft hier nicht: Es macht eine Wand gerade und die andere schiefer. Nötig ist eine Perspektivkorrektur. In der Fotos-App des iPhone können Sie das Bild "vertikal oder horizontal neigen". Das kostenlose Werkzeug Stürzende Linien korrigieren findet die senkrechten Linien des Raums selbst, etwa Türrahmen und Wandecken, und stellt die Wände gerade. Welche Smartphone-Apps das können, vergleicht unser Ratgeber Immobilien fotografieren. Beim nächsten Termin halten Sie das Smartphone senkrecht, dann bleibt weniger zu korrigieren.

Dunkle Räume aufhellen, ohne den falschen HDR-Look

Räume wirken auf dem Foto dunkel, weil das helle Fenster die Belichtung nach unten zieht. Drei Regler lösen das meist:

• Helligkeit oder Belichtung für das ganze Foto.
• Schatten für dunkle Ecken und Möbel.
• Lichter nach unten, damit das Fenster nicht weiß ausbrennt.

Zu weit gegangen sind Sie, wenn graue Säume um die Fenster erscheinen, Wände flach und grau wirken, Kanten leuchten oder ein Raum heller ist, als Tageslicht ihn je machen könnte. Der Interessent merkt den Unterschied spätestens bei der Besichtigung.

Erlaubt ist das Aufhellen: ImmoScout24 lässt Helligkeit und Kontrast anpassen, "solange du die Bilder nicht durch Retusche verfälschst und Dinge entfernst oder dazu erfindest". Für viele Fotos auf einmal hilft Immobilienfotos aufhellen: Auto hebt die Schatten, schont die Fenster und nimmt das Gelb aus dem Licht.

Farbstich: gelbes Licht entfernen

Durch das Fenster kommt bläuliches Tageslicht, aus den Lampen gelbes Kunstlicht. Die Kamera wählt einen Weißabgleich für beides, und so wird eine weiße Wand gelb oder blau. immowelt rät Maklern in seinen Fototipps deshalb, keine zusätzlichen Lampen aufzustellen, weil das Mischlicht Farbstiche erzeugt.

Beim Bearbeiten schieben Sie den Regler für die Farbtemperatur oder Wärme so weit, bis eine weiße Wand oder Decke wieder neutral aussieht. Snapseed hat dafür ein eigenes Werkzeug für den Weißabgleich. Prüfen Sie danach, ob Holzböden und Möbel noch ihre echte Farbe haben: Ein warmer Raum soll nicht kalt wirken.

Fenster und Himmel: der echte Ausblick

Ziehen Sie die Lichter herunter, bis im Fenster zu sehen ist, was draußen liegt. Ein rein weißes Fenster hat keine Details mehr, die sich zurückholen lassen: Dann hilft nur ein neues Foto, etwa mit geöffneten Vorhängen oder bei bewölktem Himmel.

Die Grenze ist einfach: Ein helles Fenster dürfen Sie abdunkeln, einen schöneren Ausblick einsetzen dürfen Sie nicht.

Wir haben keine deutsche Regel gefunden, die den Himmel ausdrücklich nennt. § 5 UWG verbietet aber irreführende Angaben über "wesentliche Merkmale" einer Ware, darunter ihre "Beschaffenheit". Ein ausgetauschter Himmel ist eine Änderung, die der Käufer bei der Besichtigung sieht, und damit ein Risiko. Wenn Sie ihn trotzdem tauschen, schreiben Sie es ins Exposé. Am sichersten ist es, die Außenaufnahmen an einem klaren Tag zu machen.

Gesichter, Kennzeichen und Familienfotos verpixeln

Ein Inserat ist öffentlich, und jeder kann die Fotos speichern. Suchen Sie auf jedem Foto nach:

• Gesichtern: Eigentümer, Mieter, Sie selbst im Spiegel;
• Familienfotos an der Wand, Briefen, Bildschirmen und Dokumenten;
• Kennzeichen in der Einfahrt oder auf der Straße.

ImmoScout24 verlangt, Kennzeichen "unleserlich verfremden" zu lassen. Für Luftaufnahmen rät immowelt, Personen, persönliche Gegenstände und Kennzeichen "nach Möglichkeit nicht" abzulichten. Für Menschen gilt § 22 KUG: "Bildnisse dürfen nur mit Einwilligung des Abgebildeten verbreitet oder öffentlich zur Schau gestellt werden."

Auch die Räume selbst sind heikel. Laut beck-aktuell hat das LG Frankenthal Fotos bewohnter Räume als personenbezogene Daten nach der DSGVO eingeordnet. ImmoScout24 sagt Vermietern klar: "Du brauchst auf jeden Fall die Erlaubnis deiner Mieter:innen." Holen Sie diese Erlaubnis schriftlich ein. Für die Details fragen Sie im Zweifel einen Anwalt; dieser Artikel ist keine Rechtsberatung.

Zum Verbergen eignet sich Gesichter und Kennzeichen in Exposéfotos verpixeln. Grobe Blöcke verbergen besser als eine leichte Unschärfe, gerade bei Kennzeichen und Dokumenten.

Standort und Kameradaten entfernen

Ein Smartphone speichert im Foto den GPS-Standort, das Datum und das Modell. Wenn Ihr Inserat nur die Gegend nennt, verrät die Datei womöglich trotzdem die Adresse. Metadaten entfernen zeigt GPS-Standort, Datum, Kamera und Namen, die ein Foto enthält, und entfernt sie. Am wichtigsten ist das für Fotos, die Sie direkt vom Smartphone hochladen. In einem Vistura-Rundgang braucht weder dieser Schritt noch das Aufhellen ein eigenes Werkzeug: Beim Hochladen verliert das Foto die Kameradaten samt GPS-Standort, und „Automatische Farbe für alle Fotos“ korrigiert alle Räume, in jedem Tarif. Das Werkzeug bleibt richtig für eine Datei, die Sie an ein Portal oder per E-Mail schicken.

Was ImmoScout24 erlaubt und was nicht

ImmoScout24 hat seine Regeln für Fotos schriftlich veröffentlicht. Die wichtigsten Punkte aus den Fototipps für private Anbieter, den Nutzungs-AGB und den Tipps für gewerbliche Anbieter:

Hochformatige Fotos werden in der Ergebnisliste beschnitten. Wenn Sie als gewerblicher Anbieter eigene Vorgaben in Ihrem Vertrag oder Konto haben, prüfen Sie die jeweils aktuelle Bildrichtlinie. Für immowelt und Kleinanzeigen haben wir keine schriftlichen Regeln zu Logos oder bearbeiteten Fotos gefunden: Prüfen Sie dort die Nutzungsbedingungen.

KI-Bilder. Seit dem 2. August 2026 verlangt der EU AI Act in Art. 50, dass täuschend echte KI-Inhalte ("Deepfakes") offengelegt werden. Euronews liest das so, dass virtuell eingerichtete Wohnungsfotos darunterfallen; ob auch kleine Bearbeitungen gemeint sind, ist "noch offen". Prüfen Sie es für Ihre Inserate. ImmoScout24 zeigt in ausgewählten Exposés selbst virtuell eingerichtete Räume, mit der KI-Wohnvision zusammen mit IKEA. Wie Sie eigene virtuell eingerichtete Fotos ehrlich einsetzen, steht in unserem Artikel zu Virtual Staging.

Ein Beispiel für eine Regel, die ins Detail geht, kommt aus Kalifornien: Dort sind seit dem 1. Januar 2026 Licht- und Farbkorrekturen ausgenommen, veränderte Fotos aber zu kennzeichnen, mit dem Original daneben.

Die Faustregel: Korrigieren Sie die Kamera, nicht das Haus.

Wasserzeichen: wohin Ihr Logo gehört

Ein Logo auf den Fotos schützt vor Kopien und zeigt Ihre Marke. Auf den Objektbildern bei ImmoScout24 gehört es nach den AGB und den Tipps oben aber nicht hin. Halten Sie deshalb saubere Originale für das Portal bereit und setzen Sie das Logo auf Kopien: für das Exposé-PDF, für Social Media und für Nachrichten an Interessenten.

Wasserzeichen für Immobilienfotos setzt Ihr Logo oder eine Textzeile auf diese Kopien und lässt die Originale unverändert.

Ihre Marke reist auch im virtuellen Rundgang mit: Auf Pro trägt ein Vistura-Rundgang Ihr Logo und Ihre Farben, ohne den Hinweis „Erstellt mit Vistura“ (Preise).

Kostenlose Werkzeuge für jede Korrektur

Die Vistura-Werkzeuge sind kostenlos, brauchen kein Konto und setzen kein Vistura-Zeichen auf Ihre Fotos. Sie laufen auf Ihrem Gerät, die Fotos werden also nicht hochgeladen, und die neuen Dateien enthalten keinen Standort. Snapseed ist im App Store "Kostenlos", von Google.

Alle Fotos eines Exposés auf einmal

Wer jedes Foto einzeln bearbeitet, bekommt ungleiche Farben: Das Wohnzimmer wirkt warm, die Küche kalt. Zwei Vistura-Werkzeuge nehmen deshalb alle Fotos einer Immobilie auf einmal. Beim Aufhellen bekommt jedes Foto sein eigenes Auto, und die Regler, die Sie bewegen, gelten für alle; Sie laden die Fotos einzeln oder als ZIP herunter. Das Wasserzeichen setzen Sie einmal, ein Klick überträgt es mit gleicher Position und Größe auf alle Fotos, und Logo und Einstellungen bleiben auf Ihrem Gerät für das nächste Objekt gespeichert.

Checkliste vor dem Hochladen

• Alle Fotos quer, im Format 4:3 für ImmoScout24.
• Wände und Türrahmen senkrecht.
• Räume hell, Fenster nicht weiß.
• Weiße Wände sehen weiß aus, nicht gelb.
• Echter Himmel und echter Ausblick, oder ein Hinweis im Exposé.
• Keine Gesichter, Kennzeichen, Familienfotos oder Dokumente erkennbar; Erlaubnis der Mieter liegt vor.
• Keine Standortdaten in den Dateien, Originale gesichert.
• Kein Logo auf den Portalfotos, Wasserzeichen nur auf Kopien.

Für 360-Grad-Fotos kommen ein paar Schritte dazu, etwa Horizont und Stativ: 360-Grad-Fotos bearbeiten.

Wenn die Fotos fertig sind, gehören sie mit Text und Grundriss ins Exposé: So geht es in unserem Leitfaden Exposé erstellen.

Häufige Fragen

Darf ich mein Logo auf die Fotos bei ImmoScout24 setzen?

Nein. Die Nutzungs-AGB von ImmoScout24 werten Kontaktdaten oder ein Logo des Anbieters im Objektbild als Missbrauch, der zur sofortigen Deaktivierung führen kann, und die Tipps für gewerbliche Anbieter sagen "keine Wasserzeichen, Rahmen oder Logos". Setzen Sie Ihr Logo auf das Exposé-PDF und auf Kopien für Social Media.

Muss ich mit KI bearbeitete Immobilienfotos kennzeichnen?

Für KI-Bilder, die echte Orte täuschend echt zeigen, verlangt der EU AI Act seit dem 2. August 2026 einen Hinweis. Ein virtuell eingerichteter Raum gehört nach Lesart von Euronews dazu; ob kleine Korrekturen gemeint sind, ist noch offen. Kennzeichnen Sie im Zweifel und prüfen Sie es für Ihre Inserate.

Darf ich Fotos einer vermieteten Wohnung im Exposé zeigen?

Holen Sie die Erlaubnis der Mieter ein, am besten schriftlich. ImmoScout24 sagt das ausdrücklich, und das LG Frankenthal hat Fotos bewohnter Räume als personenbezogene Daten nach der DSGVO eingeordnet. Verpixeln Sie Familienfotos, Post und alles Persönliche.

Welches Format brauchen Fotos für ImmoScout24?

ImmoScout24 nennt für gewerbliche Anbieter PNG oder JPG im Format 4:3 quer. Hochformatige Fotos werden in der Ergebnisliste beschnitten, also fotografieren und exportieren Sie quer.