Drohnenaufnahmen für Immobilien: Shots, Regeln, Tipps

Drohnenaufnahmen für Immobilien zeigen, was vom Boden aus keine Kamera zeigt: das Grundstück, das Dach, den Garten und was rund um das Haus liegt. Sie helfen, wenn das Draußen das Objekt verkauft. In Deutschland registriert sich der Pilot beim Luftfahrt-Bundesamt, hat eine Haftpflichtversicherung und braucht die Zustimmung des Eigentümers oder Mieters, um über das Grundstück zu fliegen. Die fertigen Bilder gehören ins Exposé und in den Rundgang.

Dieser Leitfaden zeigt, wann sich ein Flug lohnt, welche Aufnahmen Sie brauchen, welche Regeln vor dem Start erledigt sein müssen und wie das Luftbild in die Tour kommt. Für alle Aufnahmen am Boden gilt der Leitfaden Immobilien fotografieren.

Wann eine Drohnenaufnahme das Inserat besser macht, und wann nicht

Ob sich eine Drohne für Immobilien lohnt, entscheidet das Objekt: Sie lohnt sich dort, wo das Luftbild etwas zeigt, das ein Interessent sonst nicht sieht. Die Tabelle ist eine praktische Einschätzung, keine Statistik.

Objekt	Drohne sinnvoll?	Die Aufnahme, die es zeigt
Freistehendes Haus mit Garten	Ja	Grundstück und Garten in einem Bild
Baugrundstück	Ja, oft als Titelbild	Zuschnitt, Zufahrt, Nachbarbebauung
Haus nahe See, Wald, Park oder Ortskern	Ja	Die Entfernung zum Wasser oder zur Mitte in einem Bild
Mehrfamilienhaus, Wohnung im 3. OG	Selten	Ein Lagebild des Gebäudes, wenn Aussicht oder Lage das Argument ist
Reihenhaus in enger Straße	Selten	Jeder Nachbargarten ist ein Wohngrundstück, siehe Regeln
Objekt nahe einem Flugplatz	Nur mit Zustimmung	§ 21h LuftVO: 1,5 km Abstand, außer mit Zustimmung der Flugsicherung oder des Flugplatzbetreibers

Rechnen Sie Drohnenaufnahmen nicht als kostenlose Beigabe ein. ImmoScout24 schreibt in seinen Foto-Tipps, dass mit Zusatzleistungen wie Drohnenaufnahmen die Preise eines Fotografen steigen. Was ein Shooting kostet, steht im Artikel zu den Preisen der Immobilienfotografie.

Die Shotliste: Höhe, Winkel, Licht

Die Höhen sind Richtwerte. Die Piloten, die Redfin befragt hat, sagen: Ab etwa 45 m (150 Fuß) ist das Dach die größte Fläche im Bild, ab etwa 60 m (200 Fuß) füllt es die Hälfte. Der immowelt-Ratgeber zu Luftbildern hält Flughöhen unter 50 Metern für die meisten Immobilienansichten für ausreichend.

Aufnahme	Höhe (Richtwert)	Winkel	Was sie zeigt
Front, niedrig	etwa Dachhöhe	gerade oder leicht nach unten	die Fassade ohne stürzende Linien
Front schräg	höher	etwa 45 Grad nach unten	Haus, Zufahrt, Garten
Rückseite schräg	höher	etwa 45 Grad nach unten	Garten, Terrasse, Pool
Senkrecht von oben	hoch genug für das ganze Grundstück	90 Grad nach unten	Zuschnitt und Grenzen
Lagebild	noch höher, nie über 120 m	Richtung See, Ortskern, Schule	was in der Nähe liegt
360-Grad-Luftbild	Lagebild-Höhe	ganze Kugel	alles rundum, als Halt der Tour

Licht: die Stunde vor Sonnenuntergang auf der Sonnenseite, oder ein hell bedeckter Tag für gleichmäßige Dächer. Wind und wechselndes Licht verlängern das Shooting, schreibt immowelt.

Vorbereitung: Autos weg von der Einfahrt, Mülltonnen weg, vorher nicht sprengen, denn nasses Pflaster wirkt dunkel (Redfin).

Videobewegungen:

Langsam über das Dach steigen, bis das Grundstück erscheint.
Langsam um das Haus kreisen, nur wenn der Kreis über dem eigenen Grundstück bleibt (siehe Regeln).
Auf die Haustür zufliegen und dort anhalten: Dort beginnt dann der Rundgang.
10 bis 20 Sekunden pro Bewegung.

Wie Sie die Clips mit Aufnahmen vom Boden zu einem Film verbinden, erklärt der Artikel zum Immobilienvideo.

Das 360-Grad-Luftbild

Viele Drohnen setzen in ihrer eigenen App eine ganze Kugel zusammen. Das Handbuch der DJI Mini 4 Pro listet zum Beispiel "Pano: Sphere, 180°, Wide Angle, and Vertical": Die Drohne macht selbst mehrere Fotos und fügt sie zu einem Panorama zusammen.

Nehmen Sie es einmal über dem Grundstück in Lagebild-Höhe auf, das Haus leicht außerhalb der Mitte. Exportieren Sie das fertig zusammengesetzte Panorama und prüfen Sie, ob es doppelt so breit wie hoch ist (2:1). Nur dann ist es ein vollständiges 360-Grad-Foto, das sich in einem Rundgang frei drehen lässt.

Die Regeln in Deutschland: was vor dem Start erledigt sein muss

Für ein Exposé fliegen Sie in der offenen Kategorie der EU. Ob Sie gewerblich oder privat fliegen, spielt dort keine Rolle: Die EASA nennt die offene Kategorie den Rahmen für Freizeitflüge und gewerbliche Einsätze mit geringem Risiko. Was Deutschland dazu verlangt, sind vor allem die Zustimmung für das Grundstück und die Versicherung. Stand: November 2026.

Betreiber registrieren, e-ID an die Drohne

Hat die Drohne eine Kamera oder wiegt sie mehr als 250 g, registrieren Sie sich als Betreiber beim Luftfahrt-Bundesamt und bringen die e-ID an der Drohne an (dipul, Erste Schritte; Durchführungsverordnung (EU) 2019/947, Art. 14). Eine e-ID gilt für alle Ihre Drohnen.

Kompetenznachweis A1/A3, Fernpilotenzeugnis A2

Für A1 und A3 machen Sie die Online-Schulung und den Test für den EU-Kompetenznachweis A1/A3. Für A2 brauchen Sie zusätzlich ein Fernpilotenzeugnis mit einer weiteren Prüfung. Das Mindestalter ist 16 Jahre (EASA, dipul).

Welche Drohne wo fliegen darf

Die Klasse auf der Drohne entscheidet, ob Sie in einem Wohngebiet überhaupt fliegen dürfen (EASA, EU 2019/947).

Klasse	Unterkategorie	Was das am Haus heißt
C0 (unter 250 g), C1 (unter 900 g)	A1	Fliegen nahe Menschen möglich; Überflug unbeteiligter Personen vermeiden, nie über Menschenansammlungen
C2 (unter 4 kg)	A2	30 m waagerechter Abstand zu Unbeteiligten, 5 m im Langsamflug-Modus
C3, C4	A3	150 m Abstand zu Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Erholungsgebieten: im Wohngebiet nicht möglich
Ohne Klassenzeichen, vor 2024 gekauft	unter 250 g A1, sonst A3	Eine ältere große Drohne fliegt nicht am Wohnhaus

C1, C2 und C3 fliegen mit aktiver direkter Fernidentifizierung. Achten Sie auch auf den Akku: Die DJI Mini 4 Pro ist laut Hersteller C0, wiegt aber mit dem größeren Akku "Intelligent Flight Battery Plus" mehr als 249 g. Prüfen Sie das Klassenzeichen mit dem Akku, den Sie tatsächlich verwenden.

Über Wohngrundstücke nur mit Zustimmung

Das ist die Regel, die die meisten übersehen. Nach § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO ist der Betrieb über Wohngrundstücken nur erlaubt, wenn

der betroffene Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte, etwa ein Mieter, ausdrücklich zugestimmt hat, oder
die Drohne höchstens 0,25 kg wiegt und keine Bilder oder Töne aufnehmen oder übertragen kann, oder
die Drohne mindestens 100 m hoch fliegt und weitere Bedingungen erfüllt sind, unter anderem nicht zwischen 22 und 6 Uhr.

Eine Drohne für Exposé-Fotos hat eine Kamera. Die 250-g-Ausnahme hilft Ihnen also nicht, auch wenn die Drohne leicht ist. Was Sie tun:

Holen Sie die Zustimmung des Verkäufers schriftlich ein, im Maklerauftrag oder mit einer Zeile auf einem eigenen Blatt.
Ist das Haus vermietet, holen Sie auch die Zustimmung der Mieter ein: § 21h nennt neben dem Eigentümer ausdrücklich die „sonstigen Nutzungsberechtigten“.
Planen Sie den Flug so, dass die Drohne über dem Grundstück des Objekts oder über öffentlichem Grund bleibt, nicht über den Gärten der Nachbarn, außer sie haben zugestimmt.

§ 21h nennt weitere Gebiete: 100 m Abstand zu Bundesfernstraßen, Bundeswasserstraßen und Bahnanlagen, 100 m zu Krankenhäusern, 1,5 km zu Flugplätzen, und über Naturschutzgebieten gelten eigene Einschränkungen.

Haftpflicht ist Pflicht

"Für das Betreiben einer Drohne sind Sie verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen", schreibt dipul. Prüfen Sie, ob die Police die gewerbliche Nutzung abdeckt; immowelt rät, dass die Police sie ausdrücklich nennt.

Vor jedem Flug: die dipul-Karte

Das Map Tool auf dipul.de zeigt die geografischen Gebiete, in denen Einschränkungen gelten. Schauen Sie vor jedem Flug hinein, nicht nur beim ersten. In der offenen Kategorie fliegen Sie höchstens 120 m hoch und immer in Sichtweite (EU 2019/947, Art. 4).

Nachbarn, Mieter und Datenschutz

Luftrecht und Datenschutz sind zwei getrennte Fragen. Die deutschen Datenschutzaufsichtsbehörden (Düsseldorfer Kreis) haben 2015 in einem Beschluss zu Kameradrohnen festgehalten: Drohnen überwinden Mauern und Zäune, und Aufnahmen für eine Veröffentlichung im Internet lassen sich selten rechtfertigen, wenn sie die Interessen anderer berühren. Der Beschluss stammt aus der Zeit vor der DSGVO; lesen Sie ihn als Haltung der Behörden, nicht als aktuelles Gesetz.

In der Praxis heißt das:

Lassen Sie Nachbargärten und Fenster aus dem Bild.
Fliegen Sie, wenn niemand im Nachbargarten ist.
Machen Sie Gesichter und Kennzeichen vor der Veröffentlichung unkenntlich, etwa mit dem kostenlosen Tool Gesichter verpixeln.
Entfernen Sie die GPS-Position, die Drohnen in jedes Foto schreiben, mit dem Tool Metadaten entfernen, bevor Sie die Dateien weitergeben.

Wenn die Drohne nicht fliegen darf: der Teleskopmast

Sagt der Nachbar nein oder liegt das Objekt in einer Zone, hilft ein Teleskopmast mit Kamera. Er hebt die Kamera einige Meter hoch und zeigt Garten und Dachlinie ohne Flug. Weil nichts fliegt, entfallen Registrierung und Zonenprüfung. Die Privatsphäre von Eigentümer und Nachbarn gilt trotzdem. Für Reihenhäuser und Objekte in Sperrzonen ist der Mast oft die bessere Wahl.

Piloten beauftragen oder selbst fliegen?

	Pilot beauftragen	Selbst fliegen
Was Sie brauchen	Eine Buchung	e-ID, A1/A3 oder A2, Haftpflicht, eine Drohne mit Klassenzeichen
Zeit pro Objekt	Die des Piloten	Zustimmung, Kartenprüfung, Flug
Risiko	Seine Versicherung	Ihre Versicherung
Qualität	Portfolio mit Immobilien	Übung

Fragen Sie einen Piloten vor der Buchung:

Wie lautet Ihre e-ID-Nummer?
Welchen Nachweis haben Sie, A1/A3 oder A2?
Können Sie die Haftpflicht für gewerbliche Nutzung belegen?
Welche Klasse hat die Drohne?
Wer holt die Zustimmung des Eigentümers ein?
Was liefern Sie, schriftlich: Fotos als JPEG, das 360-Panorama als ein zusammengesetztes JPEG, Clips als MP4 oder MOV, und das Recht, alles in Exposé, Portal, Tour und Social Media zu nutzen?

Drohnenbilder ins Exposé und in den Rundgang

Das kostenlose Exposé bei ImmoScout24 nimmt laut dem Muster-Exposé für gewerbliche Anbieter bis zu 150 Fotos und ein Video auf. Die Luftbilder laden Sie als normale Fotos hoch, im Querformat, das beste als Foto 2 oder 3. Als Titelbild nur, wenn Grundstück oder Lage das Argument sind.

Das 360-Luftbild als erster Halt der Tour. In Vistura laden Sie das zusammengesetzte Panorama zusammen mit den Raumfotos hoch; es erscheint als 360-Grad-Foto. Verbinden Sie es mit einem Navigationspunkt mit dem Foto an der Haustür: Der Interessent beginnt über dem Grundstück und geht dann hinein. Ein normales Luftbild wird zum Halt mit "Normales Foto (kein 360°)" oder zum Bild in einem Infopunkt. Daneben listet das Feld "In der Nähe" "Geschäfte, Schulen, Verkehr und Parks rund um die Immobilie". Das gilt in jedem Tarif. Wie die Tour entsteht, steht in virtuellen Rundgang erstellen.

Das Drohnenvideo in der Tour. Auf Pro fügen Sie mit "Video hinzufügen" einen Clip ein: "MP4 oder MOV von Smartphone, Kamera oder Drohne, auch in 4K", bis zu 6 Minuten. Vistura bereitet ihn so auf, dass er auf Smartphones flüssig läuft, und erstellt das Titelbild. Das Video erscheint als Videopunkt "In diesem Foto", etwa auf dem 360-Luftbild oder dem Gartenfoto, oder als Schaltfläche "Video ansehen". Die Tarife finden Sie unter Preise.

Checkliste vor dem Veröffentlichen

Zustimmung von Eigentümer, Mietern und betroffenen Nachbarn liegt schriftlich vor.
Die dipul-Karte ist für den Flugtag geprüft.
Keine Gesichter und keine Kennzeichen erkennbar.
Die GPS-Position ist aus den Dateien entfernt, die Sie weitergeben. In einer Vistura-Tour gelangt die Position aus den Fotos nie in die Tour: Die Adresse legen Sie selbst fest, genau oder nur als Gegend.
Das 360-Luftbild ist 2:1 und gerade.
Der Clip endet an der Haustür, wo der Rundgang beginnt.

Für die Aufnahmen am Boden, vom Titelbild bis zum Bad, lesen Sie weiter im Leitfaden Immobilien fotografieren.

Häufige Fragen

Darf ich mit einer Drohne unter 250 Gramm ohne Zustimmung über das Grundstück fliegen?

In der Regel nicht. Die Ausnahme in § 21h LuftVO gilt nur für Drohnen bis 0,25 kg, die keine Bilder oder Töne aufnehmen oder übertragen können. Eine Drohne für Exposé-Fotos hat eine Kamera, also braucht sie die ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers oder eines sonstigen Nutzungsberechtigten wie des Mieters oder eine Flughöhe ab 100 m mit weiteren Bedingungen.

Was muss ich vor dem ersten Drohnenflug für ein Exposé erledigen?

In der offenen Kategorie brauchen Sie keine Genehmigung, aber eine Registrierung als Betreiber beim Luftfahrt-Bundesamt, den passenden Kompetenznachweis, eine Haftpflichtversicherung und den Blick in die dipul-Karte. Nahe einem Flugplatz brauchen Sie zusätzlich die Zustimmung der Flugsicherung oder des Flugplatzbetreibers.

Muss ich die Nachbarn fragen?

Wenn die Drohne über ihr Grundstück fliegt, ja: Auch ihr Garten ist ein Wohngrundstück. Einfacher ist es, die Flüge so zu planen, dass die Drohne über dem eigenen Grundstück oder öffentlichem Grund bleibt, und Nachbargärten und Fenster aus dem Bild zu lassen.

In welcher Höhe gelingen Drohnenfotos von Immobilien?

Für die Fassade etwa auf Dachhöhe, für Haus und Garten schräg von oben etwas höher, für Grundstücksgrenzen senkrecht von oben. Immowelt nennt Höhen unter 50 Metern als meist ausreichend. Über 120 Meter dürfen Sie in der offenen Kategorie nie steigen.

Kann ein 360-Luftbild Teil des virtuellen Rundgangs sein?

Ja, wenn die Drohnen-App das Panorama fertig zusammensetzt und das Bild doppelt so breit wie hoch ist. Laden Sie es wie einen Raum hoch und verbinden Sie es mit dem Foto an der Haustür. Dann beginnt der Rundgang über dem Grundstück.