Fotografía aérea inmobiliaria: dron, normas y planos
Fotografía aérea inmobiliaria con dron: cuándo compensa, qué exige el RD 517/2024 en zona urbana, el registro en AESA y cómo usar la 360 aérea en el tour.
La fotografía aérea inmobiliaria enseña lo que desde la calle no se ve: la parcela, la piscina, la cubierta y lo que hay alrededor del inmueble. Compensa en chalets, fincas y parcelas, y casi nunca en un piso interior del centro. En zona urbana, el Real Decreto 517/2024 obliga a avisar al Ministerio del Interior con cinco días de antelación y prohíbe sobrevolar casas ajenas. Aquí tienes las normas vigentes en noviembre de 2026, los planos que caben en ellas y cómo llevar las imágenes al anuncio y al tour.
Cuándo compensa el dron y cuándo no
La pregunta útil no es si el dron queda bonito, sino si enseña algo que el comprador necesita para decidir.
| Inmueble | ¿Compensa? | Qué aporta |
|---|---|---|
| Chalet con parcela en una urbanización | Sí | La parcela entera, la piscina, la orientación y los accesos |
| Finca rústica o solar | Sí, a menudo como foto principal | Los linderos, los caminos y el terreno |
| Piso con vistas al mar o en primera línea | Una toma de contexto | La distancia real a la playa |
| Ático con terraza | A veces | La terraza desde arriba, si el propietario del edificio lo autoriza |
| Piso interior en el centro | Casi nunca | Poco que enseñar y las normas urbanas más estrictas |
| Cerca de un aeropuerto | Solo con coordinación | Antes de volar hay que coordinarlo |
En el caso del ático, la autorización es una excepción concreta de la norma que verás más abajo. Junto a un aeropuerto, el artículo 41 del Real Decreto 517/2024 prohíbe volar salvo las excepciones previstas en el propio decreto, que pasan por coordinar el vuelo antes, así que no lo prometas al propietario sin consultarlo.
¿Está el inmueble en zona urbana? Lo que pide el RD 517/2024
El Real Decreto 517/2024, de 4 de junio, está en vigor desde el 25 de junio de 2024. Su artículo 40 es el que más afecta a una inmobiliaria, porque casi todo lo que vendes está en lo que llama "entorno urbano".
Qué es entorno urbano
El artículo 40.1 incluye los núcleos de población con edificación consolidada y las zonas residenciales, comerciales o industriales con calles, viales pavimentados, alcantarillado y alumbrado público, además de algunas zonas recreativas. La mayoría de las urbanizaciones encajan. Si dudas, trátalo como urbano.
Avisar al Ministerio del Interior con cinco días naturales
Según el artículo 40.3.a, los operadores registrados que van a volar en zona urbana o sobre aglomeraciones de personas lo comunican al Ministerio del Interior "con una antelación mínima de cinco días naturales". Una sola comunicación cubre los cinco días naturales siguientes, con la fecha y la franja horaria de cada vuelo. Así puedes planificar varios vuelos de la misma zona con un solo aviso.
La comunicación se presenta en la sede del Ministerio del Interior, con certificado digital o Cl@ve. Revisa allí el formulario vigente antes del primer vuelo: algunos documentos antiguos hablan de otros plazos, y el que manda es el del BOE.
No sobrevolar casas, y las distancias
El artículo 40.3.b prohíbe sobrevolar edificios, construcciones parecidas y casas, y la prohibición alcanza a sus zonas recreativas y patios. Además fija una distancia horizontal mínima a los edificios:
- Drones de clase C1: al menos 5 m.
- Drones de clase C2: al menos 30 m, o 5 m en modo de baja velocidad.
En una urbanización de chalets pegados, estas distancias deciden qué tomas son posibles.
La excepción del propietario
El artículo 40.4 permite que el propietario o el administrador de un edificio o una casa lo exima de la regla de sobrevuelo y de distancias, a petición del operador y antes del vuelo. Para ti es un paso práctico: pide esa autorización por escrito al vendedor cuando firmes el encargo. En un piso, quien la da es el administrador de la comunidad.
Ojo: la autorización cubre solo ese inmueble. Las casas de los vecinos siguen protegidas.
Zonas que hay que mirar en ENAIRE Drones
Antes de cada vuelo, abre ENAIRE Drones, que muestra las zonas geográficas, los avisos y los NOTAM. Fíjate en tres cosas:
- Aeródromos: en las zonas del artículo 41 no se vuela salvo excepción, previa coordinación.
- Infraestructuras protegidas: el artículo 39 marca distancias de 25 m o 10 m en horizontal y 50 m en vertical.
- ZRVF, zonas restringidas al vuelo fotográfico: el artículo 37.2.c remite al Real Decreto 1180/2018. Si tu zona aparece como ZRVF, necesitas un permiso aparte; consulta el trámite en la circular de ENAIRE antes de comprometer una fecha.
Registro en AESA, formación y seguro
Estos tres requisitos son del operador, no del inmueble. Si contratas a un piloto, pídeselos.
| Requisito | Qué dice la norma |
|---|---|
| Registro como operador | Obligatorio con drones de más de 250 g, o con cámara aunque pesen menos, salvo que sea un juguete. Es gratuito |
| Número de operador | Va en todos los drones del operador |
| Formación A1/A3 | En línea y gratuita: 40 preguntas, 40 minutos, al menos un 75 %, dos intentos, válida 5 años |
| Formación A2 | Solo para drones C2, con un examen adicional de 30 preguntas |
| Seguro | Obligatorio en A2 y en la categoría específica con menos de 20 kg; no en A1 ni A3 |
| Altura máxima | 120 m en la categoría abierta |
El registro y sus condiciones están en la guía de registro de operador de AESA (edición 4, junio de 2024). Un detalle importante para una agencia: el piloto contratado para volar para otro no se registra; se registra la empresa que opera.
La formación está en la página de AESA para la categoría abierta (modificada el 9 de febrero de 2026). Es obligatoria para drones C1 en A1 y C2 a C4 en A3; para un dron de menos de 250 g sin marca de clase comprado antes de 2024, basta con el manual del fabricante.
El seguro lo regula el artículo 8 del Real Decreto 517/2024, y puede ser anual o por operación. Muchas guías siguen diciendo que es obligatorio siempre: no es así. Si vuelas en A2 o en categoría específica, necesitas seguro.
La altura máxima de 120 m es la de la categoría abierta de EASA.
Privacidad: lo que dice la AEPD
La guía "Drones y protección de datos" de la AEPD (mayo de 2019) nombra los "servicios inmobiliarios" entre los usos en los que se captan datos personales sin querer: "viviendas próximas, zonas de recreo, vehículos". Y es directa: "Antes de compartir en internet imágenes o videos capturados con un dron es necesario asegurarse de que no contienen imágenes o datos relativos a personas, vehículos, viviendas u otros objetos que puedan conducir a la identificación de sujetos". Si los contienen, hay que difuminarlos. El artículo 1.2 del Real Decreto 517/2024 deja claro que sus reglas se aplican sin perjuicio de las de privacidad y protección de datos.
En la práctica:
- Avisa a los vecinos del día y la hora del vuelo.
- Encuadra fuera sus patios y piscinas; la nota de prensa de la AEPD menciona expresamente viviendas, jardines y terrazas.
- Difumina caras y matrículas que se cuelen, con la herramienta gratuita para pixelar caras en una foto 360.
- Quita la ubicación de los archivos antes de enviarlos, con eliminar metadatos.
En un tour de Vistura, las fotos nunca guardan la posición GPS, y tú decides si se muestra la dirección exacta o solo la zona. La ubicación de la casa no viaja escondida en las imágenes.
Los planos que caben en esas normas
En España, las normas urbanas deciden la lista de tomas. Cada fila dice qué regla la limita.
| Toma | Altura orientativa | Ángulo | Lo que muestra | Norma que la condiciona |
|---|---|---|---|---|
| Fachada | Baja | Frontal | La casa como la verá el comprador al llegar | Desde la calle o la parcela, no sobre los vecinos |
| Tres cuartos, delantera y trasera | Media | Unos 45 grados | Volumen, jardín y piscina juntos | 5 m (C1) o 30 m (C2) de los otros edificios |
| Cenital de la parcela | Media o alta | Vertical | Linderos, superficie y distribución | Solo sobre la parcela del vendedor, con su autorización |
| Entorno | Alta, por debajo de 120 m | Hacia la playa, el golf o el centro | Distancias y servicios | ZRVF y zonas de ENAIRE |
Para la altura, los pilotos citados por Redfin dicen que hacia los 150 pies (unos 45 m) la cubierta es la superficie más grande del encuadre, y hacia los 200 pies (unos 60 m) ocupa la mitad. Aconsejan reservar la hora antes de la puesta de sol.
En vídeo, tres movimientos bastan: acercamiento desde el entorno, giro alrededor de la casa y final en la puerta. Más ideas en el vídeo inmobiliario.
La 360 aérea
Algunos drones hacen la foto esférica solos. El DJI Mini 4 Pro, por ejemplo, tiene el modo panorámico Esfera, junto a 180°, gran angular y vertical. Exporta el JPEG ya unido, no las fotos sueltas. Si no sabes si el archivo es una 360 válida, compruébalo con Comprobar una foto 360: debe tener proporción 2:1. Qué es exactamente una 360 lo tienes en qué es una foto 360.
Del dron al anuncio y al tour
Elige una foto aérea para las primeras posiciones de la galería solo si el terreno es el argumento de venta; si no, va después de la fachada.
En el tour, la 360 aérea funciona como primera parada. En Vistura la subes en "Fotos 360°" como cualquier otra, y con un "Punto en la foto" sobre la puerta llevas al visitante del aire a la entrada. Las fotos aéreas planas también caben: activa "Foto normal (no 360°)" y "se muestra plana, sin girar". Si un archivo no tiene proporción 2:1, el editor te avisa: "No parece una foto 360°". Junto a la toma de entorno, añade "Qué hay cerca", que lista a pie los supermercados, colegios, transporte y parques de la zona. Todo esto, en todos los planes. Los pasos completos están en cómo hacer un tour virtual.
En Pro, "Añadir vídeo" acepta "MP4 o MOV del móvil, cámara o dron, incluso en 4K", de hasta 6 minutos, y lo prepara para que se vea bien en móviles, con su imagen de portada. Lo colocas "En esta foto", con un botón "Ver vídeo" en pantalla o en la barra de acciones del tour. También puedes enlazar un vídeo de YouTube o Vimeo.
Contratar a un piloto: qué pedirle
Las tarifas varían según la zona y lo que incluye cada encargo, así que pide presupuesto a dos o tres pilotos y compara lo mismo. Antes de cerrar, pide:
- El número de operador de AESA, el que va en el dron.
- El certificado A1/A3 o A2, según el dron que use.
- El seguro, si vuela en A2 o en categoría específica.
- Quién presenta la comunicación a Interior y para qué días.
- El modelo de autorización del artículo 40.4 para que la firme el propietario.
- Los archivos que entrega: fotos fijas en JPEG, la 360 unida en JPEG y el vídeo en MP4 o MOV.
- El derecho a usar las imágenes en portales, tour y redes, por escrito. Qué debe decir esa cesión lo explicamos en los precios de fotografía inmobiliaria.
Para las fotos del interior, sigue con los consejos de fotografía inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Puedo volar un dron de menos de 250 g sobre una urbanización sin avisar a nadie?
No. Si lleva cámara, tienes que registrarte como operador en AESA, salvo que sea un juguete. En zona urbana, el operador avisa al Ministerio del Interior con cinco días naturales de antelación, y la prohibición de sobrevolar casas y sus patios también se aplica.
¿Con cuánta antelación hay que avisar al Ministerio del Interior?
Al menos cinco días naturales antes del vuelo, según el artículo 40.3 del Real Decreto 517/2024. Una comunicación cubre los cinco días naturales siguientes, con la fecha y la franja horaria de cada vuelo.
¿Necesito seguro para hacer fotos aéreas de un chalet?
Depende de la subcategoría. Con drones de menos de 20 kg, el seguro es obligatorio en A2 y en la categoría específica; en A1 y A3 no lo exige el artículo 8 del Real Decreto 517/2024. Aun así, pregunta siempre al piloto qué póliza tiene.
¿Puedo grabar la piscina del vecino con el dron?
Evítalo. No puedes sobrevolar las casas vecinas ni sus patios, y la AEPD pide que las imágenes que compartes no muestren viviendas o personas identificables. Encuadra solo la parcela que vendes y difumina lo que se cuele.
¿Sirve una foto 360 hecha con dron para un tour virtual?
Sí, si es una foto ya unida en un solo archivo con proporción 2:1. Algunos drones la crean en su modo panorámico esférico. Una foto plana o recortada no gira bien en un tour.
