Estudo de mercado imobiliário: o preço antes da angariação
Como fazer um estudo de mercado imobiliário: escolher comparáveis, ajustá-los em euros, chegar a um intervalo de preço e porque não é uma avaliação.
Um estudo de mercado imobiliário é a estimativa do consultor sobre o preço a que um imóvel se vende, feita a partir de vendas recentes de imóveis parecidos e ajustada às diferenças. Não é uma avaliação: é a prova por trás do preço que propõe ao proprietário. Faz parte do guia de como angariar imóveis, porque é o documento que leva para a reunião.
Estudo de mercado não é avaliação
O proprietário ouve três nomes para "quanto vale a minha casa". Não são a mesma coisa.
| Quem faz | O que estima | Para que serve | |
|---|---|---|---|
| Estudo de mercado | O consultor imobiliário | O preço provável de venda | Fixar o preço com o proprietário |
| Avaliação para crédito | Um perito avaliador registado na CMVM, para o banco | O valor que o banco usa | O crédito à habitação |
| Avaliação online | Um modelo automático, sem visita | Uma estimativa automática | Um ponto de partida |
A linha está na lei. A Lei n.º 153/2015 regula a atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro (banca, seguros, fundos de pensões) e obriga-os a estar registados na CMVM (artigos 1.º e 2.º). A mesma lei impede que a remuneração do perito dependa do valor a que chega.
Quem compra com crédito terá a avaliação que o banco pede, que pode dar outro número: diga-o ao proprietário antes.
Comparáveis quando não há uma base comum de vendas
Em Portugal não existe uma base de vendas partilhada por todas as agências. Trabalhe com três listas, porque cada uma responde a uma pergunta diferente:
- Vendas fechadas: o que se pagou de facto. As escrituras que a sua agência ou rede fechou e a informação de zona do INE (as fontes estão no artigo sobre o preço por metro quadrado). São a base do valor.
- Anúncios ativos: a concorrência que o comprador vai comparar. São preços pedidos, não valores de mercado.
- Anúncios que baixaram de preço várias vezes ou saíram sem venda conhecida: o preço que o mercado recusou.
Para escolher as vendas fechadas:
- mesma zona primeiro, com os limites que os compradores sentem (a avenida, a linha do metro), não um círculo no mapa;
- tipologia e área parecidas;
- vendas recentes primeiro;
- fora as vendas entre familiares ou com condições fora do normal.
Escreva no estudo de onde vem cada comparável: escritura ou anúncio, e a data.
Ajustar cada comparável ao imóvel: a homogeneização
Este é o centro do estudo. A regra que decide cada sinal na grelha:
Ajusta-se o comparável, nunca o imóvel. Se o comparável é melhor num ponto, subtrai-se o valor dessa diferença ao preço dele. Se é pior, soma-se.
Um exemplo, com um T2 no Porto. Os imóveis e todos os valores são inventados para ilustrar o método.
| Imóvel | A | B | C | |
|---|---|---|---|---|
| Preço de venda | 268 000 € | 251 000 € | 279 000 € | |
| Vendido há | 2 meses | 4 meses | 1 mês | |
| Área útil | 85 m² | 82 m² | 88 m² | 85 m² |
| Estacionamento | sim | sim | não | sim |
| Estado | original | original | original | remodelado |
| Ajuste área (ex.: 1 500 €/m² de diferença) | +4 500 € | -4 500 € | 0 | |
| Ajuste estacionamento (par de vendas) | 0 | +15 000 € | 0 | |
| Ajuste estado | 0 | 0 | -18 000 € | |
| Preço ajustado | 272 500 € | 261 500 € | 261 000 € |
A conta: A tem 268 000 € mais 4 500 € pelos 3 m² que lhe faltam. B tem 251 000 €, menos 4 500 € pelos 3 m² a mais, mais 15 000 € pelo estacionamento que não tem. C tem 279 000 € menos 18 000 € pela remodelação que o imóvel não tem. Os preços ajustados vão de 261 000 € a 272 500 €, muito mais perto uns dos outros do que os preços de venda (251 000 € a 279 000 €). É sinal de que os ajustes fazem sentido.
O valor por m² usado para a diferença de área é mais baixo do que o preço médio por m² do apartamento: um imóvel maior não vale proporcionalmente mais. O porquê está no artigo sobre o preço por metro quadrado.
De onde vem cada valor
Os 15 000 € do estacionamento vêm de um par de vendas. Imagine dois T2 no mesmo prédio, com a mesma área, vendidos com semanas de diferença: um com lugar de garagem a 263 000 €, outro sem lugar a 248 000 €. Ali, o lugar vale cerca de 15 000 €. Um par é um indício. Dois ou três pares que dizem o mesmo são prova.
Escreva a origem de cada ajuste no estudo. Um número sem razão é o primeiro que o proprietário contesta.
Do intervalo ao preço de angariação
Não faça a média simples. Dê mais peso ao comparável que precisou de menos correção. Na grelha, A precisou de 4 500 € de ajustes; B de 19 500 € (somando os ajustes sem sinal); C de 18 000 €. Com metade do peso em A e um quarto em cada um dos outros, chega a cerca de 266 875 €, dentro do intervalo e mais perto de A.
O preço a anunciar é uma decisão de estratégia, dentro do intervalo ou perto dele. Como apresentá-lo está na apresentação de angariação. O que fica ao proprietário a esse preço está nos custos de vender casa.
O estudo numa página
O proprietário lê uma página. Use esta ordem:
- O imóvel: morada, área útil e como foi medida (a diferença entre áreas está em área útil, bruta e privativa), data da visita.
- A grelha, com a origem e a data de cada comparável.
- Os anúncios concorrentes, com o preço pedido e há quanto tempo estão no mercado.
- O intervalo e o preço recomendado, uma frase cada.
- O que o mudaria (obras, uma venda nova na zona) e uma data para rever.
- A frase: "Este estudo de mercado serve para fixar o preço de venda. Não é uma avaliação."
A Vistura tem a conta das áreas como ferramenta grátis, sem conta: calcular os metros quadrados de um imóvel soma divisão a divisão, aceita divisões em L e separa a área útil das outras áreas. Preencha o "Preço pedido (opcional)" para ver o preço por m², e "Copiar como texto" cola a lista no estudo. A calculadora de comissão imobiliária mostra quanto fica para o vendedor ao preço recomendado.
O estudo explica o número, mas os compradores reagem às divisões. Leve à reunião um tour 360 de um imóvel que já comercializou; quando mostrá-lo está na apresentação de angariação.
Depois da angariação: rever o estudo com dados
A data de revisão do estudo é quando confronta o preço com o que os compradores fazem. O "Relatório para o proprietário" da Vistura envia ao dono, por email ou em PDF, as visitas ao tour e os pedidos de contacto, em todos os planos; no Pro junta de onde vieram os visitantes, as divisões que mais viram, o tempo no tour e o seu logótipo (ver os planos). Muitas visitas e poucos pedidos na data de revisão: o preço é o primeiro suspeito.
Perguntas frequentes
Quantos comparáveis deve ter um estudo de mercado?
Não há um número fixo para o consultor. Três a seis comparáveis próximos costumam valer mais do que dez soltos: quanto menos diferenças, menos ajustes e menos discussão com o proprietário.
O consultor imobiliário pode fazer uma avaliação?
O consultor faz um estudo de mercado, para fixar o preço de venda. A avaliação de imóveis para entidades do sistema financeiro, como os bancos, é feita por um perito avaliador registado na CMVM, ao abrigo da Lei n.º 153/2015.
Posso usar preços de anúncios como comparáveis?
Como concorrência, sim: são os imóveis com que o comprador vai comparar. Como base do valor, não: um preço pedido não é um preço pago. O valor assenta nas vendas fechadas.
