Vergleichswertverfahren: so nutzen Makler es beim Preis

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab, die an Zeitpunkt und Merkmale des Bewertungsobjekts angepasst werden. Die ImmoWertV regelt es als eines der drei Verfahren der Verkehrswertermittlung (§ 6 ImmoWertV), und Makler nutzen dieselbe Logik für ihre Preiseinschätzung. Dieser Artikel zeigt beides, mit einem durchgerechneten Beispiel, und wo sich Einschätzung und Gutachten trennen. Er gehört zu unserem Leitfaden zur Immobilien-Akquise, denn mit der Preiseinschätzung gehen Sie ins Gespräch mit dem Eigentümer.

Was die ImmoWertV vorschreibt

Das Verfahren steht in § 24 ImmoWertV und läuft in drei Schritten:

1. Grundlage. Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen (§ 25) ermittelt oder aus einem objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor.
2. Vorläufiger Vergleichswert. Er ergibt sich statistisch aus den Vergleichspreisen oder als Vergleichsfaktor mal Bezugsgröße (etwa Wohnfläche). Marktangepasst entspricht er dem vorläufigen Verfahrenswert nach § 7.
3. Vergleichswert. Er ergibt sich daraus unter Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, also dessen, was nur dieses Objekt hat und die Vergleichsobjekte nicht.

Welche Verkäufe zählen, regelt § 25 ImmoWertV: Kaufpreise von Grundstücken mit "hinreichend übereinstimmende[n] Grundstücksmerkmale[n]", verkauft zeitnah zum Wertermittlungsstichtag, auf ihre Eignung geprüft und angepasst.

Wie angepasst wird, steht in § 9 ImmoWertV:

• Zeitliche Unterschiede über "geeignete Indexreihen".
• Unterschiede in den Merkmalen über "Umrechnungskoeffizienten", marktübliche "Zu- oder Abschläge" oder ein anderes geeignetes Verfahren.
• Nach Abs. 2 bleiben Kaufpreise außen vor, die durch "ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse" beeinflusst sind. Das wird vermutet, wenn ein Preis erheblich von vergleichbaren Fällen abweicht.

Woher Vergleichsfaktoren und Richtwerte kommen, erklärt unser Artikel zum Quadratmeterpreis.

Preiseinschätzung oder Verkehrswertgutachten

Der Eigentümer hört drei Arten von "Was ist meine Wohnung wert?". Sie sind nicht dasselbe.

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nach rechtlichen Gegebenheiten, Eigenschaften und Lage, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Beim Finanzamt zählt der Nachweis. Wer einen niedrigeren Wert als den festgestellten belegen will, braucht nach § 198 BewG in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle bestellt oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist. Alternativ zählt ein Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen regelt § 36 GewO, durch Stellen, die die Länder bestimmen.

Für Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Gericht verweisen Sie an einen Sachverständigen. Ihre Preiseinschätzung dient dem Angebotspreis. Schreiben Sie das auch so aufs Papier.

Vergleichsobjekte auswählen

Arbeiten Sie mit drei Listen, denn jede beantwortet eine andere Frage:

• Verkaufte Objekte: was tatsächlich gezahlt wurde. Ihre eigenen Abschlüsse, dazu der Marktbericht und die Vergleichsfaktoren Ihres Gutachterausschusses. Welche Auskünfte Sie dort als Makler bekommen, fragen Sie am besten direkt beim Gutachterausschuss nach. Das ist die Basis des Werts.
• Aktuelle Angebote: die Konkurrenz, mit der Interessenten vergleichen. Angebotspreise, keine Kaufpreise.
• Zurückgezogene oder mehrfach reduzierte Inserate: der Preis, den der Markt abgelehnt hat.

Die Regeln aus § 25 und § 9 Abs. 2, in Maklersprache:

• gleiche Lage zuerst, mit den Grenzen, die Käufer spüren (die Hauptstraße, die Bahnlinie), nicht ein Kreis auf der Karte;
• ähnliche Größe, ähnliches Baujahr, ähnlicher Zustand;
• zeitnahe Verkäufe zuerst;
• Verkäufe unter Verwandten und Notverkäufe raus.

Notieren Sie zu jedem Vergleichsobjekt die Quelle (eigener Abschluss, Marktbericht, Inserat) und das Datum.

Ein Rechenbeispiel

Die Regel, die jedes Vorzeichen in der Tabelle bestimmt:

Angepasst wird das Vergleichsobjekt, nie das Bewertungsobjekt. Ist das Vergleichsobjekt in einem Punkt besser, gibt es einen Abschlag auf seinen Preis. Ist es schlechter, einen Zuschlag.

Ein Beispiel mit einer Eigentumswohnung in Leipzig. Die Wohnungen und alle Zahlen sind erfunden, um das Verfahren zu zeigen.

Die Rechnung: A kostet 312.000 €, plus 6.240 €, weil die Preise seit dem Verkauf um 2 % gestiegen sind, plus 3.600 € für die 2 m², die A fehlen. B kostet 298.000 €, minus 3.600 € für 2 m² mehr, plus 12.000 € für den fehlenden Balkon. C kostet 335.000 €, minus 22.000 € für die Sanierung, die das Bewertungsobjekt nicht hat. Die angepassten Preise liegen zwischen 306.400 € und 321.840 €, deutlich enger als die Kaufpreise (298.000 € bis 335.000 €). Das zeigt, dass die Anpassungen stimmig sind.

Die Indexzeile ist § 9 in der Praxis: Die 2 % sind ein Beispiel. Den echten Index entnehmen Sie dem Marktbericht Ihres Gutachterausschusses, wo er veröffentlicht ist. Der Betrag pro m² für den Flächenunterschied liegt unter dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis der Wohnung, denn eine größere Wohnung ist nicht proportional mehr wert.

Umrechnungskoeffizienten

Viele Marktberichte veröffentlichen Umrechnungskoeffizienten, etwa für Wohnfläche oder Baujahr. Mit ihnen rechnen Sie einen Vergleichsfaktor auf Ihr Objekt um. Nehmen Sie die Koeffizienten Ihres eigenen Gutachterausschusses, nie eine Tabelle aus einer anderen Stadt.

Woher die Beträge kommen

Die 12.000 € für den Balkon stammen aus einem Paarvergleich. Angenommen, zwei Wohnungen im selben Haus, gleich groß, wurden kurz nacheinander verkauft: eine mit Balkon für 305.000 €, eine ohne für 293.000 €. Dort ist der Balkon etwa 12.000 € wert. Bevor der Betrag in Ihre Tabelle kommt, prüfen Sie ihn an einem zweiten Paar aus der Nachbarschaft; ergibt es einen ähnlichen Betrag, hält die Zahl auch im Gespräch mit dem Eigentümer stand.

Schreiben Sie zu jeder Anpassung ihre Herkunft in die Einschätzung. Eine Zahl ohne Begründung ist die erste, die der Eigentümer anzweifelt.

Vom Vergleichswert zum Angebotspreis

Bilden Sie nicht einfach den Durchschnitt. Gewichten Sie das Objekt am stärksten, das die wenigsten Anpassungen brauchte. Ohne Vorzeichen summiert brauchte A 9.840 €, B 15.600 € und C 22.000 €. Mit der Hälfte des Gewichts auf A und je einem Viertel auf B und C kommen Sie auf rund 315.770 €, innerhalb der Spanne und näher an A.

Der Angebotspreis ist dann eine Strategiefrage, in der Spanne oder nahe daran. Wie Sie ihn präsentieren, steht im Artikel zum Akquisegespräch. Was dem Eigentümer bei diesem Preis bleibt, zeigt der Artikel zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Die Preiseinschätzung auf einer Seite

Ein Eigentümer liest eine Seite. Diese Reihenfolge funktioniert:

1. Das Objekt: Adresse, Wohnfläche und wie sie gemessen wurde (die Regeln stehen im Artikel zur Wohnflächenverordnung), Datum der Besichtigung.
2. Die Tabelle, mit Quelle und Datum jedes Vergleichsobjekts.
3. Die Konkurrenzangebote, mit Angebotspreis und Vermarktungsdauer.
4. Die Spanne und der empfohlene Angebotspreis, je ein Satz.
5. Was ihn ändern würde (eine Renovierung, ein neuer Verkauf in der Nähe) und ein Datum zur Prüfung.
6. Der Satz: "Diese Preiseinschätzung dient der Festlegung des Angebotspreises. Sie ist kein Verkehrswertgutachten."

Vistura hat die Flächenrechnung als kostenloses Werkzeug eingebaut, ohne Konto: Wohnfläche berechnen rechnet Raum für Raum in m², auch L-förmige Räume, zählt Balkone anteilig und trennt Wohnfläche und Nebenflächen. Tragen Sie den "Kaufpreis (optional)" ein, sehen Sie den Preis pro m², und "Als Text kopieren" setzt die Raumliste in Ihre Einschätzung. Maklerprovision berechnen zeigt den Nettoerlös des Eigentümers beim empfohlenen Preis.

Die Einschätzung erklärt die Zahl, aber Käufer reagieren auf die Räume. Bringen Sie zum Termin einen 360-Grad-Rundgang eines Objekts mit, das Sie vermarktet haben; wann Sie ihn zeigen, steht im Artikel zum Akquisegespräch.

Nach dem Auftrag: die Einschätzung mit Daten prüfen

Der Prüftermin in Ihrer Einschätzung ist der Moment, den Preis an dem zu messen, was Interessenten tun. Der "Eigentümerbericht" von Vistura schickt dem Eigentümer per E-Mail oder als PDF die Besuche des Rundgangs und die Kontaktanfragen, in jedem Tarif. Mit Pro kommen hinzu: woher die Besucher kamen, die meistgesehenen Räume, die Zeit in der Tour und Ihr Logo (Tarife ansehen). Zeigt der Prüftermin viele Besuche und wenige Anfragen, schauen Interessenten nur und melden sich nicht. Sprechen Sie dann zuerst über den Preis, erst danach über Fotos oder Exposé.

Häufige Fragen

Wie viele Vergleichsobjekte braucht das Vergleichswertverfahren?

Die ImmoWertV nennt keine feste Zahl, sondern eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen. Für die Preiseinschätzung des Maklers gilt: wenige gut passende Verkäufe sind mehr wert als viele lose.

Darf ein Makler ein Wertgutachten erstellen?

Ein Makler gibt eine Preiseinschätzung für den Angebotspreis ab. Wo das Finanzamt einen niedrigeren Wert nachgewiesen haben will, verlangt § 198 BewG in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. In solchen Fällen verweisen Sie an einen Sachverständigen.

Wann reicht das Vergleichswertverfahren nicht?

Wenn es nicht genug vergleichbare Verkäufe gibt, etwa bei einem Einzelstück. Vermietete Mehrfamilienhäuser werden oft im Ertragswertverfahren bewertet.