Avis de valeur : comment le rédiger en agent immobilier

Un avis de valeur est l'estimation écrite qu'un agent immobilier remet au propriétaire : le prix auquel le bien devrait se vendre, justifié par des ventes comparables et des corrections. Ce n'est pas une expertise, et le code de déontologie vous demande de le dire. Ce guide porte sur le document lui-même. Le déroulé du rendez-vous est dans notre article sur le rendez-vous d'estimation immobilière, et la façon d'arriver jusqu'au vendeur dans notre guide de la prospection immobilière.

Avis de valeur ou expertise : ce que dit le code

Le propriétaire entend trois mots pour « combien vaut ma maison ». Ils ne désignent pas la même chose.

	Qui le fait	Ce qu'il donne	À quoi il sert
Avis de valeur	L'agent immobilier	Un prix de vente probable	Fixer le prix du mandat
Expertise	Un expert en évaluation immobilière	Une valeur vénale argumentée dans un rapport	Succession, divorce, juge, administration
Estimation en ligne	Un modèle automatique, sans visite	Un ordre de grandeur	Une première idée, à confronter aux ventes réelles

Le code de déontologie des agents immobiliers, annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, contient deux règles sur l'avis de valeur.

Article 6, 4° (transparence). L'agent s'engage, « lorsqu'elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, à informer leur client que cet avis ne constitue pas une expertise ».
Article 9, 3° (conflit d'intérêts). Il s'engage « à ne pas accepter d'évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d'acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur ».

Ces deux phrases viennent du texte publié au Journal officiel du 30 août 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015. Avant de les reprendre dans vos modèles, vérifiez la version en vigueur sur Légifrance (recherche « décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 »).

L'expert, lui, suit des normes professionnelles. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière en est un exemple ; l'IFEI en présente une 6e édition, parue en 2025 (IFEI).

Choisir les termes de comparaison

Les experts disent « termes de comparaison », les agents « biens comparables ». Tirez-les de trois listes, car chacune répond à une question différente.

Liste	Ce qu'elle vous dit	Comment l'utiliser
Ventes réelles	Ce que les acheteurs ont vraiment payé	La base de la valeur
Annonces en cours	La concurrence du vendeur, à prix affichés	L'acheteur comparera avec elles
Biens retirés ou baissés plusieurs fois	Le prix que le marché a refusé	Un plafond à expliquer au vendeur

Où trouver les ventes réelles et comment les lire : notre article sur le calcul du prix au m² détaille les sources, ainsi que le piège du net vendeur et du prix frais d'agence inclus (FAI). Retenez une règle : tous vos termes de comparaison dans la même nature de prix, sinon les écarts ne veulent rien dire.

Pour retenir les ventes :

Même secteur et même type de bien d'abord. Les limites qui comptent pour l'acheteur (le quartier, l'école, la grande rue), pas un cercle sur une carte.
Surface et étage proches. Moins il y a d'écarts, moins il y a de corrections.
Ventes récentes. Remontez plus loin seulement si le secteur n'a rien de récent.
Écartez les ventes à part (entre proches, ventes forcées) si vous ne pouvez pas mesurer l'écart.

Corriger chaque terme de comparaison

C'est le cœur de l'avis de valeur. Une règle décide de chaque signe de la grille :

On corrige le comparable, jamais le bien estimé. Si le comparable a un atout que votre bien n'a pas, on retire sa valeur du prix du comparable. S'il lui manque un atout que votre bien a, on l'ajoute.

Voici une grille complète, pour un appartement à Lyon, à titre d'exemple. Les biens et tous les montants sont inventés pour l'illustration. Les prix sont en net vendeur.

	Bien estimé	A	B	C
Prix de vente		286 000 €	271 000 €	304 000 €
Vendu il y a		3 mois	5 mois	2 mois
Surface Carrez	68 m²	66 m²	70 m²	68 m²
Ascenseur (3e étage)	oui	oui	non	oui
État	d'origine	d'origine	d'origine	rénové
Correction surface (ex. 2 500 € par m² d'écart)		+5 000 €	-5 000 €	0
Correction ascenseur (paire de ventes)		0	+16 000 €	0
Correction rénovation		0	0	-20 000 €
Prix corrigé		291 000 €	282 000 €	284 000 €

Exemple fictif : appartements, prix et corrections inventés.

Vérifiez le calcul. A : 286 000 € plus 5 000 € pour les 2 m² qui lui manquent, soit 291 000 €. B : 271 000 €, moins 5 000 € pour ses 2 m² en plus, plus 16 000 € pour l'ascenseur qu'il n'a pas, soit 282 000 €. C : 304 000 € moins 20 000 € pour une rénovation que votre bien n'a pas, soit 284 000 €. Les prix bruts allaient de 271 000 € à 304 000 € ; les prix corrigés tiennent entre 282 000 € et 291 000 €. Ce resserrement est le signe que les corrections sont justes.

Un mot sur la correction de surface : le montant par m² d'écart est en général plus bas que le prix moyen au m² de l'appartement, car un logement plus grand ne vaut pas proportionnellement plus.

D'où viennent les montants

La correction d'ascenseur vient d'une paire de ventes. Imaginez deux appartements dans le même immeuble, même surface, même étage : l'un avec ascenseur vendu 288 000 €, l'autre sans à 272 000 €. Dans cet immeuble, les acheteurs ont payé l'ascenseur environ 16 000 €. Une paire est un indice ; deux ou trois paires qui concordent sont une preuve.

Même logique pour le DPE. Si la classe énergie diffère entre vos comparables, c'est une ligne de correction comme une autre, à mesurer sur les ventes de votre secteur. N'appliquez pas un pourcentage trouvé ailleurs.

De la fourchette au prix

Ne faites pas une simple moyenne. Donnez plus de poids au comparable qui a demandé le moins de corrections : ici A, avec 5 000 €, contre 21 000 € pour B et 20 000 € pour C (en additionnant les corrections sans tenir compte du signe). Un comparable très corrigé est un comparable faible : dites-le dans l'avis plutôt que de le noyer dans une moyenne.

Le prix que vous conseillez se place dans la fourchette ou tout près, selon la concurrence relevée dans les annonces en cours. Ce que le vendeur touchera à ce prix se calcule à part : voyez les frais de vente d'une maison. La façon de présenter ce prix au vendeur relève du rendez-vous, traité dans l'article sur le rendez-vous d'estimation.

Rédiger l'avis de valeur

Le vendeur lit une page. Gardez cet ordre :

Le bien : adresse, surface et mode de mesure (Carrez ou surface habitable, voir notre article sur la loi Carrez), les caractéristiques qui comptent, la date de visite.
La grille ci-dessus, avec la source et la date de chaque terme de comparaison.
Les annonces concurrentes, avec prix affiché et ancienneté.
La fourchette et le prix conseillé, en net vendeur et en FAI, une phrase chacun.
Ce qui ferait bouger le prix (travaux, nouvelle vente dans l'immeuble, nouvelle concurrence) et une date de révision.
La mention de l'article 6 : « Cet avis de valeur ne constitue pas une expertise. »
Si c'est le cas, la mention de l'article 9 : l'intérêt que vous avez, ou envisagez d'avoir, dans le bien.

Vistura a le calcul des surfaces en outil gratuit, sans compte. Le calcul de la surface habitable additionne le bien pièce par pièce, pièces en L comprises, et sépare la surface habitable des annexes. Remplissez « Prix de vente (facultatif) » pour obtenir le prix au m², puis « Copier en texte » colle la liste des pièces dans votre avis. Le calcul des frais d'agence donne ensuite le net vendeur au prix conseillé, en pourcentage ou au forfait, HT ou TTC.

La grille explique le prix, mais le vendeur se projette dans les pièces : remettez l'avis avec, sur votre téléphone, la visite 360 d'un bien que vous avez commercialisé ; le moment pour la montrer est décrit dans l'article sur le rendez-vous d'estimation.

Quand il faut un expert

L'avis de valeur suffit pour fixer le prix du mandat. Il ne suffit plus quand la valeur doit tenir face à quelqu'un d'autre que le vendeur :

un juge, dans un divorce ou un litige ;
l'administration fiscale, pour une succession ou une donation ;
des cohéritiers ou des associés qui ne sont pas d'accord entre eux.

Dans ces cas, conseillez au propriétaire de s'adresser à un expert en évaluation immobilière. Faites de même pour un bien sans vrais comparables (atypique, très haut de gamme) : écrivez-le dans l'avis.

Après le mandat : confronter l'avis aux visites

La date de révision inscrite dans l'avis est le moment de vérifier le prix face aux acheteurs. Dans Vistura, le « Rapport propriétaire » envoie au vendeur, par e-mail ou en PDF, les visites de la visite virtuelle et les demandes de contact, sur toutes les offres. Avec Pro, il ajoute la provenance des visiteurs, les pièces les plus regardées, le temps passé et votre logo (voir les offres). Beaucoup de visites et peu de demandes à la date de révision : le prix est le premier suspect.

Un bon avis de valeur tient en quatre choses : des termes de comparaison proches, une raison derrière chaque euro corrigé, une fourchette, et les deux mentions du code écrites noir sur blanc.

Questions fréquentes

Un avis de valeur a-t-il une valeur juridique ?

Il sert à fixer le prix de vente du mandat. Ce n'est pas une expertise, et le code de déontologie des agents immobiliers demande de le dire au client. Quand une valeur doit tenir face à un juge, à l'administration fiscale ou à des cohéritiers, orientez le propriétaire vers un expert.

Que doit mentionner un avis de valeur ?

Selon le code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090, l'agent informe son client que l'avis ne constitue pas une expertise (art. 6, 4°) et, s'il possède ou envisage d'acquérir des intérêts dans le bien, il en fait état dans l'avis (art. 9, 3°). Le plus simple est d'écrire les deux dans le document.

Combien de termes de comparaison faut-il ?

Aucun texte ne fixe de minimum pour l'agent. Trois à six ventes proches et récentes valent mieux que dix ventes lointaines : moins il faut corriger, plus l'avis est solide.