Valutazione immobile: come la fa un agente, e la perizia
Valutazione immobile da agente: comparabili, prezzi marginali e correzioni in euro con il metodo MCA, la forchetta di prezzo e la differenza con la perizia.
Una valutazione immobile fatta da un agente stima il prezzo a cui la casa si venderà, partendo da compravendite simili e correggendole per ciò che le distingue. Non è una perizia: serve a fissare il prezzo dell'incarico. Questa guida riguarda il metodo e il documento scritto; come condurre l'incontro con il proprietario è nell'articolo sull'appuntamento di valutazione, e come arrivarci nella guida all'acquisizione immobiliare.
Valutazione, perizia e stima online
Il proprietario sente tre parole per "quanto vale la mia casa". Non sono la stessa cosa.
| Chi la fa | A cosa serve | Regole | |
|---|---|---|---|
| Valutazione dell'agente | L'agente immobiliare | Fissare il prezzo di vendita | Il metodo è tuo; scrivi che non è una perizia |
| Perizia per il mutuo | Un perito incaricato dalla banca | Valutare la casa a garanzia del mutuo | Art. 120-duodecies TUB e linee guida ABI (ed. 2022) |
| Stima online | Un modello automatico, senza sopralluogo | Una prima idea | Nessuna: va verificata con le compravendite |
Per i mutui sugli immobili residenziali, l'art. 120-duodecies del TUB chiede ai finanziatori di applicare "standard affidabili" e stabilisce: "La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito". La valutazione resta documentata su carta o su un altro supporto durevole, e la Banca d'Italia ne detta le regole di attuazione.
Le linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia, nell'edizione del 5 aprile 2022, tracciano la linea con il tuo mestiere: "L'attività di agente immobiliare non è compatibile con l'indipendenza peritale laddove il medesimo soggetto agisca nel contempo quale perito e quale intermediario dell'immobile oggetto di perizia."
La stima online è un modello automatico: RealAdvisor, per esempio, scrive che i suoi modelli incrociano oltre 70 criteri e che il risultato è «una cifra di partenza ragionata, non un sopralluogo» (RealAdvisor). È una prima idea, non una valutazione.
Una frase da dire sempre al proprietario: se l'acquirente chiede un mutuo, la banca farà fare la sua perizia, e il numero può essere diverso dal tuo.
I comparabili: compravendite, non annunci
Prendi i comparabili da tre elenchi, perché ognuno risponde a una domanda diversa.
| Elenco | Cosa ti dice | Come usarlo |
|---|---|---|
| Compravendite | Quanto hanno pagato davvero gli acquirenti | La base della valutazione |
| Annunci in corso | La concorrenza del proprietario, a prezzi richiesti | L'acquirente farà il confronto con questi |
| Annunci ribassati più volte o ritirati | Il prezzo che il mercato ha rifiutato | Un tetto da spiegare |
Le compravendite migliori sono quelle della tua agenzia e dei colleghi che conosci. Per la forchetta di zona c'è l'OMI: cosa dice e cosa no lo trovi nell'articolo sul prezzo al metro quadro.
Per scegliere:
- Stesso segmento di mercato: zona, tipologia, stato.
- Superficie e piano simili. Meno differenze, meno correzioni.
- Vendite recenti. Vai indietro nel tempo solo se in zona non c'è altro.
- Escludi le vendite tra parenti o forzate, se non puoi misurare la differenza.
Il metodo comparativo in tre tabelle
Le linee guida ABI (edizione 2022) descrivono il metodo del confronto di mercato (MCA) come una "procedura sistematica" che "si basa su aggiustamenti dei prezzi di mercato" secondo le caratteristiche dei comparabili e dell'immobile da valutare. Il perito lo documenta in cinque parti: parametri del segmento di mercato, tabella dei dati, tabella dei prezzi marginali, tabella di valutazione e sintesi conclusiva (linee guida ABI). Per la valutazione dell'agente basta una versione semplificata in tre tabelle:
- Tabella dei dati: prezzo, data, fonte e caratteristiche di ogni comparabile e dell'immobile.
- Prezzi marginali: quanto vale in quel segmento un m² in più, un ascensore, un box, una ristrutturazione.
- Tabella di valutazione: il prezzo di ogni comparabile corretto verso l'immobile.
Una regola decide ogni segno:
Si corregge il comparabile, mai l'immobile da valutare. Se il comparabile ha qualcosa che l'immobile non ha, togli quel valore dal suo prezzo. Se gli manca qualcosa che l'immobile ha, aggiungilo.
Ecco un esempio completo, per un trilocale a Bologna. Case e cifre sono inventate per l'esempio.
| Immobile | A | B | C | |
|---|---|---|---|---|
| Prezzo | 254.000 € | 238.000 € | 271.000 € | |
| Venduto | 2 mesi fa | 4 mesi fa | 1 mese fa | |
| Superficie commerciale | 85 m² | 82 m² | 88 m² | 85 m² |
| Box auto | sì | sì | no | sì |
| Stato | da rinnovare | da rinnovare | da rinnovare | ristrutturato |
| Correzione superficie (es. 1.400 € per m² di differenza) | +4.200 € | -4.200 € | 0 | |
| Correzione box (coppia di vendite) | 0 | +18.000 € | 0 | |
| Correzione stato | 0 | 0 | -22.000 € | |
| Prezzo corretto | 258.200 € | 251.800 € | 249.000 € |
Esempio inventato: immobili, prezzi e correzioni non sono reali.
Controlla i conti. A: 254.000 € più 4.200 € per i 3 m² che gli mancano, cioè 258.200 €. B: 238.000 €, meno 4.200 € per i 3 m² in più, più 18.000 € per il box che non ha, cioè 251.800 €. C: 271.000 € meno 22.000 € per una ristrutturazione che l'immobile non ha, cioè 249.000 €. I prezzi grezzi andavano da 238.000 € a 271.000 €; quelli corretti stanno tra 249.000 € e 258.200 €. Quando le correzioni avvicinano i prezzi, sono fatte bene.
Usa lo stesso tipo di superficie per tutti (la differenza tra calpestabile e commerciale è nell'articolo sulla superficie commerciale). E ricorda che il prezzo marginale di un m² è di solito più basso del prezzo medio al m² della casa: una casa più grande non vale proporzionalmente di più.
Da dove vengono i prezzi marginali
Il valore del box viene da una coppia di vendite. Immagina due trilocali nello stesso palazzo, stessa superficie e stesso piano: uno con box venduto a 262.000 €, l'altro senza a 244.000 €. In quel palazzo il box vale circa 18.000 €. Prima di metterlo in tabella, cerca una seconda coppia in un palazzo vicino: se il valore torna simile, puoi sostenerlo davanti al proprietario.
Dalla forchetta al prezzo
Non fare la media semplice. Dai più peso al comparabile che ha richiesto meno correzioni: qui A, con 4.200 €, contro 22.200 € per B e 22.000 € per C (sommando le correzioni senza segno). Un comparabile molto corretto è debole: scrivilo nella valutazione invece di nasconderlo in una media.
Il prezzo che consigli sta dentro la forchetta o poco fuori, secondo la concorrenza degli annunci in corso. Quanto resta al proprietario a quel prezzo è un conto a parte: vedi i costi di vendita di una casa. Come presentarglielo è un tema dell'appuntamento di valutazione.
La valutazione scritta, in una pagina
Il proprietario legge una pagina. Usa questo ordine:
- L'immobile: indirizzo, superficie e come l'hai misurata, le caratteristiche che contano, la data del sopralluogo.
- Le tabelle, o la griglia unica qui sopra, con fonte e data di ogni comparabile.
- Gli annunci concorrenti, con prezzo richiesto e da quanto sono online.
- La forchetta e il prezzo consigliato, una frase ciascuno.
- Cosa lo cambierebbe (lavori, una nuova vendita nel palazzo, nuova concorrenza) e una data di verifica.
- La frase finale: "Questa valutazione serve a fissare il prezzo di vendita. Non è una perizia."
Vistura ha il calcolo delle superfici come strumento gratuito, senza account. Il calcolo dei metri quadri di una casa somma l'immobile stanza per stanza, anche le stanze a L, e tiene la superficie calpestabile separata dalle altre superfici. Compila "Prezzo richiesto (facoltativo)" per avere il prezzo al m², poi "Copia come testo" porta l'elenco delle stanze nella valutazione. Il calcolo della provvigione immobiliare mostra quanto resta al venditore al prezzo consigliato, in percentuale o a importo fisso, con l'IVA.
Le tabelle spiegano il prezzo, ma il proprietario ragiona per stanze: porta all'appuntamento, sul telefono, un tour 360 di una casa che hai venduto; quando mostrarlo è spiegato nell'articolo sull'appuntamento di valutazione.
Dopo l'incarico: verificare la valutazione con i dati
La data di verifica scritta nella valutazione è il momento di confrontare il prezzo con il comportamento degli acquirenti. In Vistura il "Report per il proprietario" invia al proprietario, per email o in PDF, le visite al tour e le richieste di contatto, su tutti i piani. Con Pro aggiunge da dove sono arrivati i visitatori, le stanze più viste, il tempo nel tour e il tuo logo (vedi i piani). Se alla data di verifica le visite sono tante e le richieste poche, gli acquirenti guardano ma non chiamano: parla del prezzo prima di cambiare foto o testo dell'annuncio.
Una buona valutazione immobile si regge su comparabili vicini, un motivo dietro ogni euro corretto, una forchetta e una pagina che il proprietario può leggere.
Domande frequenti
Un agente immobiliare può fare la perizia per il mutuo?
Per l'art. 120-duodecies del TUB la valutazione per il mutuo è svolta da persone competenti e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito. Le linee guida ABI del 2022 aggiungono che l'attività di agente non è compatibile con l'indipendenza del perito quando la stessa persona fa da perito e da intermediario dello stesso immobile.
Quanti comparabili servono per una valutazione?
Per la valutazione dell'agente non c'è un numero fissato. Da tre a sei compravendite vicine e recenti valgono più di dieci lontane: meno correzioni servono, più la valutazione regge.
Che differenza c'è tra valutazione e quotazioni OMI?
Le quotazioni OMI danno una forchetta di zona, non il prezzo di una casa precisa. La valutazione parte dalle compravendite simili e le corregge per le differenze con quell'immobile. Cosa dicono le OMI e cosa no è spiegato nell'articolo sul prezzo al metro quadro.
