Valoración de inmuebles: cómo valora un agente una vivienda
Valoración de inmuebles para agentes: testigos, homogeneización en euros, el rango de precio y en qué se diferencia de la tasación y del valor de referencia.
La valoración de inmuebles que hace un agente es su estimación del precio al que se venderá una vivienda, calculada con ventas recientes de viviendas parecidas y ajustada a lo que las diferencia. No es una tasación: es la prueba que respalda el precio que le propones al propietario. Forma parte de nuestra guía de captación inmobiliaria, porque es lo que llevas a la cita.
Tres cifras que el propietario va a oír
Al vender, el propietario se encuentra con tres números para su piso. No son lo mismo, y conviene que se lo expliques antes de que lo descubra solo.
| Quién la hace | Para qué sirve | Qué reglas sigue | |
|---|---|---|---|
| Valoración del agente | Tú | Fijar el precio de salida con el propietario | Ninguna forma regulada |
| Tasación | Una sociedad de tasación homologada | La garantía de la hipoteca, entre otros usos | Orden ECO/805/2003 |
| Valor de referencia | El Catastro, cada año | La base mínima del impuesto del comprador | Normativa catastral y fiscal |
La tasación. La Orden ECO/805/2003 se aplica, entre otros casos, cuando el valor sirve de garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, y a los activos de aseguradoras y fondos (artículo 2). La emiten "sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España" y, para ese uso hipotecario, también los servicios de tasación homologados de las entidades de crédito (artículo 4). Si el comprador pide hipoteca, el banco pedirá su tasación.
El valor de referencia. Según el Gobierno, el Catastro lo fija cada año a partir de los precios de compraventa ante notario. Desde el 1 de enero de 2022 es la base imponible mínima del ITP y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: si el precio pactado o el valor declarado son mayores, se toma el mayor (artículo 10.2 del texto refundido del ITP). El valor de referencia de cada inmueble se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral. Míralo antes de fijar el precio: un precio por debajo no rebajará el impuesto del comprador.
Tu valoración. No tiene forma regulada. Sirve para fijar el precio de salida con el propietario, y es la única de las tres que mira la competencia de hoy.
Lo que hace el tasador, y por qué te interesa
En su texto vigente (consolidado el 12 de junio de 2025, tras la Orden ECM/599/2025), la Orden ECO/805/2003 pide tres cosas para el método de comparación (artículo 21.1):
- un mercado representativo de inmuebles comparables;
- datos suficientes para identificar los parámetros de homogeneización;
- "información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables".
Las ofertas tienen que ser firmes y corregirse cuando proceda, y la tasadora justifica los coeficientes que aplica (artículo 22).
Qué significa para ti: el tasador del comprador también usa ofertas, corregidas a la baja si hace falta. Si tu precio queda muy por encima de seis pisos parecidos en venta, espera una tasación más baja y prepara al propietario antes de que llegue.
Elegir los testigos
En España no hay una base de ventas común a todas las agencias. Trabaja con tres listas:
- Ventas cerradas: lo que se pagó de verdad. Las operaciones de tu agencia y los datos de zona (las fuentes están en el artículo sobre el precio por metro cuadrado de una vivienda). Son la base del valor.
- Ofertas activas: tu competencia. Son precios pedidos, no precios pagados.
- Pisos que bajaron de precio o se retiraron sin venderse: el precio que el mercado rechazó.
Para elegir las ventas cerradas:
- misma zona y mismo tipo de edificio primero;
- tamaño y planta parecidos;
- ventas recientes primero;
- fuera las ventas entre familiares o forzadas, salvo que puedas medir la diferencia y ajustarla.
Anota en el informe de dónde sale cada testigo: operación propia o anuncio, y la fecha.
Homogeneizar: ajustar cada testigo a tu piso
Aquí está el centro de la valoración. La regla que decide cada signo de la tabla:
Se ajusta el testigo, nunca tu piso. Si el testigo es mejor en algo, restas el valor de esa diferencia a su precio. Si es peor, lo sumas.
Un ejemplo con un piso en Valencia. Las viviendas y todas las cifras son inventadas para mostrar el método.
| Tu piso | A | B | C | |
|---|---|---|---|---|
| Precio | 238.000 € | 224.000 € | 251.000 € | |
| Vendido hace | 2 meses | 4 meses | 1 mes | |
| Superficie construida | 90 m² | 87 m² | 93 m² | 90 m² |
| Ascensor | sí | sí | no | sí |
| Estado | original | original | original | reformado |
| Ajuste superficie (ej. 1.200 €/m² de diferencia) | +3.600 € | -3.600 € | 0 | |
| Ajuste ascensor (par de ventas) | 0 | +14.000 € | 0 | |
| Ajuste reforma | 0 | 0 | -16.000 € | |
| Precio ajustado | 241.600 € | 234.400 € | 235.000 € |
La cuenta: A son 238.000 € más 3.600 € por los 3 m² que le faltan. B son 224.000 €, menos 3.600 € por los 3 m² de más, más 14.000 € por el ascensor que no tiene. C son 251.000 € menos 16.000 € por la reforma que tu piso no tiene. Los precios ajustados van de 234.400 € a 241.600 €, mucho más juntos que los precios de partida (224.000 € a 251.000 €). Esa cercanía indica que los ajustes tienen sentido.
Usa el mismo tipo de superficie para todos los testigos, útil o construida (la diferencia está en superficie útil y construida). El valor por m² de una diferencia de tamaño es menor que el precio medio por m² del piso: un piso más grande no vale proporcionalmente más.
Los tasadores suelen expresar los ajustes en porcentajes (coeficientes). Al propietario se le explican mejor en euros. Las dos formas sirven si dices de dónde sale cada cifra.
De dónde sale cada cifra
Los 14.000 € del ascensor salen de un par de ventas. Imagina dos pisos en la misma calle, con el mismo tamaño y en la misma planta: uno con ascensor vendido a 236.000 €, otro sin ascensor a 222.000 €. En esa calle, el ascensor vale unos 14.000 €. Con un solo par tienes una pista; busca otro en una calle cercana y, si sale una cifra parecida, ya puedes defenderla ante el propietario.
Escribe el origen de cada ajuste en el informe. Una cifra sin motivo es la primera que el propietario discute.
Del rango al precio de salida
No hagas la media simple. Da más peso al testigo que necesitó menos corrección. En la tabla, A necesitó 3.600 € de ajustes; B, 17.600 € (sumados sin signo); C, 16.000 €. Con la mitad del peso en A y un cuarto en cada uno de los otros, sale unos 238.150 €, dentro del rango y más cerca de A.
El precio de salida es una decisión de estrategia, dentro del rango o cerca. Cómo presentarlo está en la presentación de captación. Lo que le queda al propietario a ese precio, en los gastos de vender un piso.
El informe de valoración en una página
El propietario lee una página. Usa este orden:
- La vivienda: dirección, superficie y cómo se midió, fecha de la visita.
- La tabla, con el origen y la fecha de cada testigo.
- Los anuncios de la competencia, con el precio pedido y el tiempo que llevan publicados.
- El rango y el precio recomendado, una frase cada uno.
- El valor de referencia consultado, con la fecha de la consulta.
- Qué lo cambiaría (obras, una venta nueva en la zona) y una fecha para revisarlo.
- La frase: "Esta valoración sirve para fijar el precio de venta. No es una tasación."
Vistura tiene la cuenta de superficies como herramienta gratis, sin cuenta: calcular los metros cuadrados de una vivienda suma estancia a estancia, admite estancias en L y separa la superficie útil de otras zonas. Rellena el "Precio de venta (opcional)" para ver el precio por m², y "Copiar como texto" pega la lista en el informe. La calculadora de comisión inmobiliaria muestra lo que le queda al vendedor al precio recomendado.
El informe explica la cifra, pero los compradores responden a las estancias. A la cita, lleva un tour 360 de un piso que ya comercializaste; cuándo enseñarlo está en la presentación de captación.
Después del encargo: revisar la valoración con datos
La fecha de revisión es el momento de contrastar el precio con lo que hacen los compradores. El "Informe para el propietario" de Vistura envía al propietario, por email o en PDF, las visitas al tour y las solicitudes de contacto, en todos los planes; con Pro añade de dónde vinieron los visitantes, las estancias que más vieron, el tiempo en el tour y tu logotipo (ver los planes). Si en la fecha de revisión hay muchas visitas y pocas solicitudes, los compradores miran pero no llaman: revisa el precio antes que las fotos o el texto del anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Un agente inmobiliario puede hacer una tasación?
No. El agente hace una valoración para fijar el precio de venta. La tasación que se usa para una hipoteca la emite una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España, según la Orden ECO/805/2003.
¿Cuántos testigos necesita una valoración?
Para el agente no hay un número fijo. Tres a seis testigos cercanos suelen valer más que diez sueltos. Como referencia, el tasador necesita información sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables.
¿Qué pasa si vendo por debajo del valor de referencia?
El precio de venta es el que pactes, pero el comprador paga el ITP sobre una base que nunca es inferior al valor de referencia del Catastro. Si el precio declarado es mayor, se usa el precio.
¿Sirven los precios de los portales como testigos?
Como competencia, sí: son los pisos con los que el comprador va a comparar. Como base del valor, con cuidado: un precio pedido no es un precio pagado. El tasador también usa ofertas, pero firmes y corregidas.
