Come creare un virtual tour di una casa, passo per passo

Ecco come creare un virtual tour di una casa: un punto per stanza, una foto 360 da ogni punto, le foto collegate sulle porte e un solo link da condividere. Con il telefono basta un solo sopralluogo; una fotocamera 360 dà foto più nitide. I sei passi in breve:

1. Pianifica i punti
2. Prepara la casa
3. Scatta una foto 360 da ogni punto
4. Monta il tour e collega le stanze
5. Controlla tutto prima di pubblicare
6. Pubblica e condividi

Cos'è un tour e perché aiuta a vendere lo spiega la nostra guida al virtual tour immobiliare. Qui si passa alla pratica.

Cosa ti serve

• Una fotocamera 360 su treppiede, oppure il tuo telefono, con o senza treppiede. Quale fotocamera conviene a un agente lo trovi in fotocamera 360 per immobili.
• Un'app per il telefono, se lavori senza fotocamera. L'iPhone non ha una modalità 360 propria: la modalità Panorama di Apple segue una sola panoramica lungo una linea, non una sfera intera. La tecnica col telefono è spiegata in foto 360 con iPhone.
• Un software per il tour, che collega le foto e mette il tour online.

Preferisci farlo fare a un fotografo? Prezzi e conti sono in quanto costa un virtual tour.

Passo 1: pianifica i punti

Pianifica prima di montare il treppiede. Percorri la casa una volta dalla porta d'ingresso, come farebbe un acquirente durante la visita.

• Un punto per stanza, più o meno al centro e lontano dai mobili. La NAR, l'associazione degli agenti americani, nella sua guida al virtual tour indica di solito uno scatto per stanza, due o tre per le stanze grandi (articolo del 2020).
• Due punti in una stanza lunga o a L, perché non manchi nessun angolo.
• Un punto nell'ingresso o nel disimpegno da cui si aprono più stanze. Da lì partono i collegamenti verso ogni camera.
• Scrivi i punti nell'ordine del percorso e scattali in quell'ordine. Il montaggio sarà più veloce.

Esempio: un trilocale

Un trilocale a Bologna: soggiorno e due camere, più ingresso, cucinotto, disimpegno, bagno e balcone. Il soggiorno è a L, con la zona pranzo. È un esempio, non una regola: decide la tua planimetria.

Nove punti, nove foto 360. Se la cucina è abitabile, mettiti al centro invece che sulla soglia.

Per una villa o una casa indipendente aggiungi le scale (un punto sul pianerottolo), la taverna o il garage se li mostri, e il giardino. Le foto esterne mostrano spesso le case e le auto dei vicini: scegli l'angolo di conseguenza.

Passo 2: prepara la casa

Una foto 360 non ha un "dietro la fotocamera". Si vede tutto quello che c'è nella stanza, anche quello che in una foto normale resterebbe fuori inquadratura.

• Tutte le luci accese, anche in ingresso e in bagno.
• Tapparelle tutte su e persiane aperte, tende come resteranno. Una tapparella a metà diventa una fascia scura nel tour.
• Porte interne aperte. È lì che andranno i collegamenti.
• Pavimento libero intorno a ogni punto, così il treppiede sta fermo.
• Oggetti personali via: foto di famiglia, posta, documenti con un nome, medicine.
• Nessuno nella stanza, animali compresi. Durante lo scatto esci dalla stanza o mettiti dietro una porta.

Passo 3: una foto 360 da ogni punto

Scatta i punti nell'ordine previsto e guarda ogni foto sullo schermo prima di uscire dalla stanza. Tornare in casa costa più di una seconda foto.

Con una fotocamera 360

• La stessa altezza in ogni stanza. La guida di Zillow alle fotocamere 360 consiglia più o meno l'altezza del petto. Conta più la costanza del numero esatto: altrimenti lo sguardo salta da una stanza all'altra.
• Scatta col timer o dall'app, poi esci dalla stanza.
• Esporta in JPEG. Una foto 360 completa è larga il doppio dell'altezza (formato 2:1), come chiede anche Google per le foto sferiche.
• Alcune piattaforme chiedono di orientare la fotocamera nello stesso verso in ogni stanza quando ne ricavano una planimetria. Controlla le istruzioni del tuo software.

Con il telefono

Col telefono, una foto 360 nasce da tante foto che un'app unisce. Vistura Capture funziona nel browser del telefono, senza installare nulla: tocchi "Nuovo immobile", poi "Aggiungi una stanza", e l'app ti guida con un punto a fare il giro della stanza. Circa 24 foto per stanza dopo che l'app ha misurato l'obiettivo del tuo telefono, 35 nella primissima stanza. Un treppiede tiene il telefono su un solo asse e dà giunture più pulite nelle stanze piccole come il bagno. Finita la stanza, "Invia o scarica" la manda direttamente nel tuo tour.

Il gesto nel dettaglio, come girare intorno al telefono e cosa fare negli spazi stretti, è in foto 360 con iPhone.

Passo 4: monta il tour e collega le stanze

Ora le foto diventano un tour. Qualunque software usi, l'ordine è più o meno lo stesso.

• Carica le foto nell'ordine del percorso e dai un nome a ogni stanza: "Cucina", non "IMG_0412". Gli acquirenti vedono quei nomi.
• Scegli la foto di partenza: quella dell'ingresso, rivolta alla porta. Il tour comincia come una visita vera.
• Metti i collegamenti sulle porte, all'altezza del pavimento, rivolti verso la stanza successiva. Collega nei due sensi, così nessuno resta bloccato. La foto del disimpegno porta a ogni stanza che si apre lì.
• Pochi punti informativi: una nota o una foto su ciò che vende la casa, la caldaia nuova, la vista, l'armadio a muro. Non su ogni oggetto.
• Aggiungi la planimetria se il tuo software lo permette. Una planimetria con un segno per ogni foto mostra all'acquirente dove si trova, soprattutto in una casa su più piani. Vedi la planimetria nell'annuncio.

Prova il percorso

1. Apri il tour su un telefono, non solo sul computer.
2. Parti dall'ingresso.
3. Raggiungi ogni stanza con un collegamento.
4. Torna al punto di partenza.
5. Controlla che nessun collegamento punti contro un muro.

In Vistura parti da "Crea tour" e scegli "Cattura con il telefono", oppure "Carica foto 360°" se hai scattato con una fotocamera. Le stanze catturate arrivano nell'ordine in cui le hai scattate. Nell'editor, dal telefono o dal computer, "Inizia il tour da qui" fissa la foto di partenza e "Punto sulla foto" aggiunge i collegamenti, note, foto, un link o un modulo di contatto. Foto a 360°, piani, stanze e navigazione ci sono in ogni piano, e la tua scheda agente compare già in ogni nuovo tour. Con Pro aggiungi la planimetria con un segno per ogni foto, video, narrazione e visita guidata.

Passo 5: controlla tutto prima di pubblicare

Passa ogni stanza con questa lista. Per quasi ogni punto c'è uno strumento gratuito nel browser, senza account. In un tour Vistura non ti serve uno strumento a parte per le pareti storte, il treppiede o la posizione GPS: al caricamento la foto perde i metadati della fotocamera e riceve versioni più leggere per i telefoni, "Raddrizza in automatico" mette in bolla una foto in ogni piano e, su Pro e Business, "Nascondi il treppiede" copre tutte le foto in un colpo. Gli strumenti gratuiti restano giusti per un file che mandi fuori da un tour.

• Le pareti pendono: raddrizzare la foto 360.
• Il treppiede si vede in basso: nascondere il treppiede.
• Un volto in uno specchio o in una cornice: sfocare i volti.
• Foto di famiglia o posta sfuggite durante la preparazione: sfocale o rifai lo scatto.
• I file contengono la posizione GPS della casa: rimuovere i metadati prima di mandare file a chiunque.
• Un file è troppo pesante per il portale o il tuo sito: comprimere la foto 360.
• Vedere una foto in 360 prima di caricarla: visualizzatore 360.
• Il proprietario guarda il tour per primo. Prima di renderlo pubblico, mandagli un link che i motori di ricerca non mostrano, oppure guardatelo insieme sul tuo schermo. Sa lui cosa c'è di privato in casa.

Passo 6: pubblica e condividi

Rendi il tour pubblico, oppure visibile solo a chi ha il link se il tuo software lo prevede e il proprietario deve vederlo prima. Poi porta il link dove cercano gli acquirenti.

• Immobiliare.it: quali tour e quali link accetta il portale, e dove inserirli, chiedilo al portale o al tuo gestionale.
• idealista.it e Casa.it: anche qui, verifica con il portale quali tour e quali link puoi aggiungere all'annuncio.
• Il cartello vendesi e la vetrina: un QR code che apre direttamente il tour. Misure e posizione in QR code sul cartello vendesi.
• WhatsApp o email a chi chiede informazioni sulla casa, e il tour incorporato sul sito dell'agenzia.

In Vistura, "Condividi" ti dà il link, il codice QR del tour, un messaggio WhatsApp e il codice di incorporamento, in ogni piano. Con il piano Gratuito provi su un annuncio, con 3 tour online alla volta e il marchio Vistura; i tour venduti, offline o privati non contano. Per un agente con nuovi incarichi ogni mese c'è Pro: tour online illimitati, il tuo logo e i tuoi colori, il treppiede rimosso in automatico o coperto dal tuo logo, la planimetria e statistiche avanzate sulle stanze che gli acquirenti hanno guardato. Tutti i dettagli nella pagina dei piani.

Domande frequenti

Quante foto 360 servono per un trilocale?

Di solito da otto a dieci, una per ogni punto. Conta un punto per stanza, uno nel disimpegno che porta alle camere e due in un soggiorno a L. Un ripostiglio o un secondo bagno di servizio possono anche restare fuori.

Si può creare un virtual tour solo con il telefono?

Sì, con un'app che scatta foto 360, perché la modalità Panorama dell'iPhone fa solo una striscia piatta. Vistura Capture funziona nel browser del telefono e unisce le foto di ogni stanza in una foto 360. Un treppiede dà giunture più pulite nelle stanze piccole.

Il proprietario deve vedere il tour prima che vada online?

Sì. Sa meglio di chiunque cosa c'è di privato in casa sua. In Vistura, con Pro, scegli "Pubblico" in "Chi può vederlo" e disattiva "Mostra su Google e su altri motori di ricerca": il tour lo vede solo chi riceve il link. Riattivalo dopo il suo via libera.