Caméra immobilière 3D ou caméra 360 : laquelle choisir ?
Caméra immobilière 3D ou caméra 360 : ce que chacune enregistre et coûte, pourquoi un scan ne remplace pas le mesurage Carrez et comment choisir.
Une caméra immobilière 3D mesure la distance à chaque mur et construit un modèle du logement. Une caméra 360 photographie toute la pièce depuis un point, et les photos sont ensuite reliées en visite virtuelle. Choisissez la 3D si vous vendez le modèle lui-même, par exemple à des promoteurs ou pour des locaux professionnels. Choisissez la 360 si vous voulez une visite sur chaque mandat, prise par vous, le jour de l'estimation ou des photos.
Ce que le mot « 3D » recouvre
Le mot sert à trois choses différentes, et c'est de là que vient la confusion.
La caméra à capteur de profondeur. La Matterport Pro3 associe un scan LiDAR et la photogrammétrie, avec une précision annoncée de +/- 20 mm à 10 m. Ces chiffres sont ceux du fabricant. La plateforme assemble les scans en un modèle, avec les vues Inside, Dollhouse et Floor Plan.
La caméra 360 sur une plateforme 3D. Selon Matterport, les Ricoh Theta et l'Insta360 X5 peuvent alimenter sa plateforme pour produire des visites 3D. Vous obtenez un modèle, sans les données de profondeur du laser : de l'Insta360 X5, Matterport écrit "Less suited for producing measurement-grade outputs".
La visite 360 appelée « 3D » par habitude. Ce sont des photos 360 reliées entre elles. Elles ne contiennent pas de modèle. Une caméra 360 enregistre la couleur dans toutes les directions, pas les distances. Pour les modèles, voyez notre comparatif des caméras 360 pour l'immobilier.
Un scan ne remplace pas le mesurage Carrez
La précision du laser semble régler le sujet, mais ce n'est pas le cas. Le scan donne des longueurs, très exactes s'il est bien fait. Mais la surface d'un lot en copropriété suit ses propres règles : ce qui se trouve sous 1,80 m de hauteur ne compte pas, et les caves, les garages ou les loggias sont exclus. Aucun capteur ne fait ce tri.
Servez-vous donc du scan comme d'une base de travail, puis appliquez les règles expliquées dans notre guide loi Carrez et surface habitable. Dans l'annonce, indiquez quelle surface vous donnez et d'où elle vient.
Le coût, et ce que l'on oublie de compter
| Caméra 3D | Caméra 360 | |
|---|---|---|
| Prix d'exemple | Matterport Pro3 à partir de 3 995 $, taxes et expédition en plus ; iGUIDE PLANIX R1 à 3 499 $ CA, fabricant canadien, disponibilité à vérifier | Voir notre comparatif de six modèles |
| Coût récurrent | Matterport : Professional 10 à 98 € par mois ou 996 € par an. iGUIDE : pas d'abonnement, un forfait par projet, à partir de 48 $ CA en Standard | Selon la plateforme |
| Points de prise de vue | Nombreux : l'aide de Matterport a indiqué 1,5 à 2,5 m d'écart en intérieur et, pour la Pro3, 8 m au maximum dans les grands espaces ouverts | Au moins un par pièce |
| Si vous arrêtez | Chez Matterport, tous les espaces du compte deviennent indisponibles jusqu'à réactivation | Les fichiers photo restent chez vous et s'ouvrent dans d'autres visionneuses |
La caméra est en dollars et les forfaits en euros. Pour la Pro3, les taxes et l'expédition se calculent au paiement ; pour les forfaits et pour iGUIDE, les pages lues ne précisent pas HT ou TTC. Les prix ont été lus le 6 novembre 2026 et les conditions de résiliation de Matterport le 31 octobre : vérifiez-les le jour de l'achat.
Faites le calcul avec vos chiffres : additionnez la Pro3, 3 995 $ convertis en euros, et un an de Professional 10, 996 €, puis ajoutez les taxes et l'expédition. Divisez par le nombre de mandats attendus sur douze mois. Si le résultat est trop élevé, commandez un scan seulement pour le bien qui le justifie.
Le nombre d'arrêts se voit très bien sur un même plan :
Trois cas concrets
- Un studio ou un T2 à la vente : une caméra 360 ou votre téléphone suffit à montrer chaque pièce, et l'acheteur revient voir la visite autant qu'il veut.
- Une maison d'architecte ou un programme neuf : le modèle et le plan mesuré sont une vraie prestation à proposer. Louez ou commandez un scan si vous n'en faites pas souvent.
- Un local professionnel : l'occupant veut connaître les volumes pour son aménagement. La 3D garde ici tout son sens.
Pour le reste de la séance, voyez comment réussir vos photos immobilières.
Si vous choisissez la 360
Avant d'acheter, testez un fichier d'exemple de la caméra avec l'outil gratuit pour vérifier une photo 360 : format, résolution, horizon et raccord. Après la prise de vue, les outils gratuits pour cacher le trépied et redresser une photo corrigent ce que laisse la caméra.
Dans Vistura, ces deux corrections sont intégrées, et aucun outil séparé n'est nécessaire : « Redresser » est dans toutes les offres et, en Pro et Business, « Masquer le trépied » traite toute la visite avec « Appliquer à toutes les photos ».
Vistura accepte les photos 360 de toute caméra 360 (« D'une caméra 360°, ou des photos 360° que vous avez déjà. ») et celles de Vistura Capture au téléphone, dans la même visite. Commencez au téléphone, ajoutez une caméra plus tard : vos visites restent en place. L'acheteur peut « Mesurer » dans la photo des distances et des hauteurs estimées, à partir de la hauteur de caméra indiquée.
En Pro et Business, le plan donne la vue d'ensemble. Vous l'importez ou le dessinez, puis vous y placez chaque photo avec sa direction. L'acheteur voit où il se trouve et touche une pièce pour y aller : il comprend la distribution avant de se déplacer, et vos visites sur place se font avec des acheteurs qui connaissent déjà le bien. Comparez les offres.
En résumé
La caméra immobilière 3D se justifie quand le modèle ou le plan mesuré est ce que votre client paie. Sinon, emportez une caméra 360 ou votre téléphone sur chaque mandat et commandez un scan quand un bien le demande. La suite se trouve dans notre guide de la visite virtuelle immobilière.
Questions fréquentes
Une visite 360 est-elle une visite 3D ?
Non, même si beaucoup d'annonces emploient les deux mots. La visite 360 relie des photos prises chacune d'un point fixe. La visite 3D repose sur un modèle du bien, que l'on peut survoler comme une maquette.
Le prix affiché par Matterport est-il TTC ?
La page de la Pro3 indique « À partir de 3 995 $ » et précise « Taxes et frais d'expédition calculés lors du paiement ». Vérifiez le total en euros dans le panier avant de décider.
Peut-on faire le diagnostic Carrez avec un scan 3D ?
Le scan donne des longueurs, mais les règles de ce qui compte restent celles de la loi Carrez : le mesurage et ses exclusions. Si l'acte doit mentionner la surface, appuyez-vous sur un mesurage fait selon ces règles, avec un professionnel si besoin.
Faut-il une caméra pour un plan du logement ?
Non. Un plan se reprend des documents existants ou se dessine à partir de vos mesures. Notre guide du plan pour l'annonce montre ce qu'il doit contenir.
