Online open huis: live rondleiden en bezichtigingen boeken
Een online open huis organiseren: een tour die de hele week openstaat, 30 minuten live met draaiboek, opvolging binnen het uur en een verslag voor de verkoper.
Een online open huis is een vast tijdstip waarop kopers een woning online doorlopen terwijl jij live hun vragen beantwoordt, plus een tour die openblijft voor iedereen die er niet bij kon zijn. De meeste handleidingen erover stammen uit 2020, toen het een noodoplossing was. Dit is de versie voor 2026: hoe je het voorbereidt, waar je het aankondigt, hoe je het promoot, een draaiboek van 30 minuten voor het live moment, opvolging binnen het uur en een verslag voor de verkoper de volgende ochtend.
Wat een online open huis is, en wat niet
Een online open huis heeft twee delen, verbonden door één link:
- Het deel dat altijd open is. De virtuele 360°-tour van de woning, de hele week van het open huis voor iedereen te bekijken, op elk moment.
- Het live deel. Dertig minuten op een vast tijdstip waarin je mensen rondleidt en vragen beantwoordt. Dat kan een videogesprek zijn waarin je de tour op je scherm deelt, een livestream, of een open huis op locatie met de tour op een tv voor wie binnenloopt.
De tour werkt de hele week; het live moment geeft kopers een reden om nu te kijken. Beide eindigen in een geboekte bezichtiging.
Wat het niet is: een opname die als live wordt aangekondigd. Wie op het aangekondigde tijdstip een video vindt, voelt zich misleid en reageert niet. Een opname is een video bij de woning, geen afspraak.
Heb je nog geen tour, fotografeer de kamers dan met je telefoon: hoe dat gaat, lees je in de handleiding voor een 360 graden foto met de iPhone.
Een online open huis in zes stappen
De stappen lopen van een week ervoor tot de ochtend erna. De checklist aan het eind zet ze op een kalender.
1. Vraag de verkoper om akkoord en maak de woning klaar voor de camera
Vraag de verkoper voordat er iets online gaat. Spreek datum en tijd af, leg uit dat kopers elke kamer zien en vraag of je het live moment mag opnemen. Is de woning verhuurd, vraag dan ook de huurder.
Maak de woning daarna klaar zoals voor de foto's: waardevolle spullen, medicijnen, post en familiefoto's gaan uit beeld. Doe alle lampen aan, zet de binnendeuren open en leg de volgorde van de kamers vast, zodat je live route de tour volgt. Houd het energielabel bij de hand, want daar wordt naar gevraagd.
2. Richt de tour zo in dat hij het open huis zonder jou leidt
De meeste mensen openen de tour als jij niet online bent. Richt hem zo in dat hij zelf antwoord geeft:
- Alle kamers in looprichting, beginnend bij de voordeur.
- Een korte gesproken toelichting in de belangrijkste kamers, over wat kopers vragen: licht, bergruimte, het jaar van de verbouwing.
- Je contactgegevens op elk scherm, niet alleen op het eerste.
- Een duidelijke volgende stap aan het eind: "Bezichtiging boeken", niet alleen "neem contact op".
- Een tweede link zonder je huisstijl voor portalen die dat vragen.
In Vistura leidt de tour zichzelf. Neem in elke kamer ter plekke een toelichting op of upload audio, en de geschreven tekst wordt ondertiteling; bezoekers tikken op "Automatische tour afspelen" en worden kamer voor kamer rondgeleid. Voeg de widget "Voortgang van het bezoek" toe en bezoekers zien hoeveel kamers ze al bekeken hebben; aan het eind lezen ze "Je hebt de hele woning gezien" naast een knop "Bezichtiging boeken" die je contactformulier opent. Met bezichtigingen boeken aan opent "Bezichtiging boeken" op je makelaarskaart je bezichtigingsagenda: de koper kiest een vrije tijd, dat tijdstip is voor iedereen anders geblokkeerd en de bezichtiging komt binnen bij Leads als "Bezichtiging gepland", met een e-mail en een agendabestand. Voor stap 4 geeft "Delen" je de link naar de tour, een kant-en-klaar WhatsApp-bericht, de "QR-code van de tour", de code bij "Insluiten op een website" en "Afbeeldingen voor social media", en "Link voor portalen" voegt een versie toe "Zonder mijn contactgegevens en logo, zoals sommige portalen vragen". Gesproken toelichting, de automatische tour en bezichtigingen boeken horen bij Pro, voor de oprichtersprijs van US$ 24 per maand, of US$ 19 per maand bij jaarbetaling, voor abonnementen die vóór 31 december 2026 starten. Je kunt Vistura gratis proberen met 3 tours tegelijk online.
3. Kies een tijdstip en kondig het open huis aan waar kopers zoeken
Plan één live moment van 30 minuten op een tijd waarop je kopers vrij zijn: een doordeweekse avond na het werk, of een zaterdagochtend voor je bezichtigingen op locatie. Sommige makelaars plannen twee momenten in één week.
Kondig het daarna aan. De advertentie op het portaal trekt de kopers; de live link en de tour deel je via je eigen kanalen.
Wat waar hoort (oktober 2026)
| Waar | Wat je plaatst | Let op |
|---|---|---|
| Funda | Een complete presentatie via Funda Desk of je CRM: foto's, plattegrond, kenmerken en omschrijving | Vraag Funda of je CRM-leverancier of de datum van het live moment in de omschrijving mag. |
| Je eigen website | De tour ingesloten op de woningpagina, met datum en live link | Hier bepaal je zelf wat er staat. |
| Je zoekerslijst en social media | De live link en de tour | De plek waar de live link zeker past. |
4. Promoot het een week lang
| Kanaal | Wat je stuurt | Wanneer |
|---|---|---|
| Woningadvertentie op het portaal | De datum van het live moment in de omschrijving, als dat mag | Zodra het open huis vaststaat |
| Je zoekerslijst, via WhatsApp of sms | De link naar de tour en het tijdstip van het live moment | 5 dagen ervoor, en een herinnering op de ochtend zelf |
| E-mail aan je netwerk | Hetzelfde, met één foto | 5 dagen ervoor |
| Social media | Een post, en de link naar de tour in een story of je bio | 3 tot 5 dagen ervoor, en nog een keer op de dag zelf |
| Te-koopbord en flyers | Een QR-code naar de tour | De hele week |
| Je website | De woningpagina met de tour ingesloten | De hele week |
| Bezoekers van je vorige open huis | Een persoonlijk bericht aan wie naar een vergelijkbare woning vroeg | 5 dagen ervoor |
Geef elk kanaal een eigen link, of een label zoals ?utm_campaign=open-huis-nov aan het eind, zodat je de verkoper kunt vertellen wat werkte.
5. Leid het live moment met een draaiboek van 30 minuten
| Minuten | Wat je doet | Wat je zegt of laat zien |
|---|---|---|
| 0 tot 2 | Welkom | Hoe je een vraag stelt (chat of microfoon), en "Bij minuut 25 loop ik nog een keer door de woning voor wie later aansluit" |
| 2 tot 5 | De buurt | De straat, het licht, het openbaar vervoer, scholen: de redenen om er te wonen |
| 5 tot 18 | De rondleiding | Elke kamer in de volgorde van de tour; sta in elke kamer stil en lees vragen hardop voor zodra ze binnenkomen |
| 18 tot 23 | Vragen | Prijs, bieden, termijnen, wat er bij de verkoop hoort, energielabel, VvE-bijdrage |
| 23 tot 25 | De volgende stap | Waar je in de tour een bezichtiging boekt, welke dagen je vrij hebt, hoe je met biedingen omgaat |
| 25 tot 30 | Een tweede rondje | Korter, voor wie later aansloot |
Vier dingen laten het draaiboek werken:
- Vraag hulp bij de chat. Een collega leest mee en geeft je de vragen door, zodat jij bij de rondleiding blijft.
- Deel het geluid van de tour. In Zoom deel je het browservenster en zet je het delen van geluid aan ("Share Sound" in de Engelse versie, Zoom), zodat de toelichting te horen is. In Google Meet presenteer je een tabblad en zet je de optie "Tabbladaudio ook delen" aan (Google).
- Test 15 minuten vooraf: de link, het geluid en je verbinding.
- Voor bezoekers op locatie zet je de tour op een tv.
Open de tour voor die tv in de "Presentatiemodus (tv)" van Vistura: de tour speelt vanzelf af, kamer voor kamer, met de prijs en een QR-code om hem op een telefoon te openen. Wie binnenloopt, scant de code onder "Scan om hem op je telefoon te bekijken" en gaat naar huis met de tour op zak, inclusief je knop "Bezichtiging boeken" als bezichtigingen boeken aanstaat. De presentatiemodus hoort bij Pro.
6. Volg binnen het uur op en stuur de verkoper de volgende dag een verslag
Volg op terwijl de woning nog vers in het geheugen zit: binnen het uur. Verdeel iedereen in drie groepen en stuur elke groep één bericht.
Heeft een bezichtiging geboekt. Bevestig die en voeg één detail toe waarnaar gevraagd werd.
Bedankt voor je boeking op zaterdag om 11.00 uur. Je vroeg naar de zolder: die is in 2023 geïsoleerd, ik neem de papieren mee.
Heeft een vraag gesteld of contactgegevens achtergelaten. Beantwoord de vraag en bied twee tijden voor een bezichtiging aan.
Je vroeg naar de verwarming: de cv-ketel is vorig jaar vervangen. Ik kan je de woning donderdag om 18.00 uur of zaterdag om 10.00 uur laten zien. Wat past jou?
Keek mee en zei niets. Stuur de tour en een manier om te boeken, meer niet. Volg één keer op, drie dagen later.
Bedankt dat je vanavond meekeek. Hier is de tour om rustig nog eens te bekijken. Op het laatste scherm kun je een bezichtiging boeken.
Stuur de verkoper de volgende ochtend een kort verslag. Kopieer deze tabel en vul hem in:
| Onderdeel | Wat je invult |
|---|---|
| Live deelnemers | Hoeveel er meekeken, en hoeveel er tot het eind bleven |
| Bezoeken aan de tour deze week | Het totaal, en waar ze vandaan kwamen: portaal, QR-code, WhatsApp, e-mail, social media |
| Kamers die de aandacht vasthielden | De twee of drie kamers waar mensen het langst bleven |
| Gestelde vragen | Gegroepeerd: prijs, staat, termijnen |
| Aanvragen en bezichtigingen | Hoeveel van elk, en wanneer de bezichtigingen zijn |
| Wat je verandert | Het gesprek over de prijs, een foto, een tweede live moment |
In Vistura komt elke aanvraag uit de tour binnen bij Leads en, zodra je meldingen op je telefoon aanzet, bereikt een melding je binnen seconden, terwijl de koper nog in de tour kijkt. "Voordat je belt" laat zien wat ieder heeft bekeken: de kamers, de tijd en waar hij vandaan kwam, zodat je eerste bericht over zijn woning gaat en niet over een script. Fases (Nieuw, Gecontacteerd, Bezichtiging gepland, Bod) en een opvolgdatum houden de drie groepen uit elkaar. De statistieken tonen "Waar bezoekers vandaan komen", van de QR-code en WhatsApp tot portalen en je website, met elk campagnelabel onder "Campagnes". En in plaats van het verslag te sturen, nodig je de verkoper uit. Toegang voor de eigenaar is "Gratis en alleen-lezen: de eigenaar ziet bezoeken, waar ze vandaan kwamen, de kamers die mensen bekeken en hoeveel aanvragen er binnenkwamen. Nooit wie ze stuurde." Dit alles hoort bij Pro; makelaarskantoren krijgen het voor elke makelaar met Business, voor de oprichtersprijs van US$ 49 per maand, of US$ 39 per maand bij jaarbetaling, met 3 personen inbegrepen.
Fouten die een online open huis verspillen
- Een opname aankondigen als live.
- Geen geluidstest: toelichting en je stem door elkaar, of stilte.
- Eindigen zonder volgende stap. "Nog vragen?" in plaats van "boek hier een bezichtiging".
- Dagen later opvolgen, als kopers al vijf andere woningen hebben gezien.
- Eén live uur en daarna niets. Laat de tour online staan, zodat hij aanvragen blijft verzamelen.
- Aankondigen wanneer een bewoonde woning leeg is. Schrijf in openbare posts "online", nooit "de bewoners zijn weg".
Je checklist voor het online open huis
- 7 dagen ervoor: akkoord van de verkoper, de tour klaar, de advertentie bijgewerkt.
- 5 dagen ervoor: bericht aan je zoekerslijst, e-mail aan je netwerk, post op social media.
- Ochtend zelf: de herinneringen versturen.
- 15 minuten vooraf: link, geluid en verbinding testen.
- Live: het draaiboek volgen.
- Binnen het uur: drie groepen, drie berichten.
- Volgende ochtend: het verslag voor de verkoper.
- 3 dagen erna: één keer opvolgen bij de stille kijkers.
Veelgestelde vragen
Moet ik de live sessie opnemen?
Ja, als de verkoper akkoord is en je de deelnemers aan het begin vertelt dat je opneemt. De opname helpt kopers die het gemist hebben. Zet hem als video bij de woning en kondig hem nooit aan als live moment.
Zoom of Instagram Live voor een online open huis?
Een videogesprek via Zoom, Microsoft Teams of Google Meet geeft je namen en vragen in twee richtingen, wat de opvolging makkelijker maakt. Een openbare livestream op Instagram, Facebook of YouTube bereikt meer mensen, maar reacties zijn openbaar en je weet minder over wie er keek.
Werkt een online open huis ook voor huurwoningen?
Ja, met dezelfde stappen. Het live moment vervangt een deel van de groepsbezichtiging als veel kandidaten hetzelfde appartement willen zien, en de tour laat iedereen die de indeling niet aanstaat afhaken voordat ze een bezichtiging aanvragen.
Heeft een online open huis nog zin nu open huizen op locatie terug zijn?
Ja, als aanvulling. De tour bereikt kopers die die dag niet kunnen komen, en een tv met de tour tijdens het open huis op locatie stuurt elke bezoeker met de link naar huis.
