Calculadora de rentabilidade do arrendamento
Calcule a yield bruta e líquida, a taxa de capitalização, o retorno sobre o capital investido e o cash flow de um imóvel arrendado. Grátis, sem conta.
Os seus valores ficam no seu dispositivoGrátis, sem contaAtualizado em
Resultado
Indique o preço de compra e a renda mensal para ver o resultado.
Estimativas a partir dos valores que escreveu, antes de impostos sobre as rendas. Isto não é aconselhamento financeiro.
Para calcular a rentabilidade de um arrendamento, divida a renda anual pelo preço do imóvel: 13.200 € de renda num imóvel de 250.000 € dão uma yield bruta de 5,28%. A yield líquida retira a vacância e as despesas anuais e soma ao preço os custos de compra. Escreva o preço, os custos de compra, a renda, a vacância e as despesas, e esta calculadora mostra a yield bruta e líquida, a taxa de capitalização, o retorno sobre o capital investido e o cash flow; junte um crédito para contar com as prestações. Dá estimativas a partir dos valores que escreve. Não é aconselhamento financeiro, e não diz se vale a pena comprar um imóvel.
Feito pela Vistura, a plataforma de tours virtuais para imobiliárias
| O que escreve | Preço de compra, custos de compra, renda mensal, vacância e despesas anuais; opcionalmente o valor, a taxa e o prazo do crédito. |
|---|---|
| O que obtém | Yield bruta, yield líquida, taxa de capitalização, cash on cash, e cash flow mensal e anual, cada um com a fórmula com os seus valores. |
| Crédito | Um crédito com prestação mensal constante. Qualquer taxa a partir de 0%. |
| Fora das contas | O imposto sobre as rendas, a evolução da renda ou do preço, e a venda do imóvel. |
| Privacidade | Funciona no seu navegador. Nada do que escreve é enviado (Política de privacidade). |
| Preço | Grátis, sem conta. |
Depois das contas, mostre o imóvel
A Vistura é um software de visitas virtuais para o setor imobiliário. Cada divisão do imóvel é uma foto 360, e o investidor percorre-o a partir de um único link que partilha.
Uma foto 360 por divisão. 
No editor, arraste uma divisão para a respetiva porta e as duas ficam ligadas. 
Os compradores abrem o link em qualquer telemóvel, passam de divisão em divisão e podem enviar-lhe uma pergunta a partir do tour.
Plano Grátis: 3 tours online ao mesmo tempo, com a marca Vistura. Pro: tours online ilimitados, com o seu logótipo e as suas cores.
Como usar a calculadora
- Escreva o preço de compra: o preço pedido para uma primeira estimativa, o preço acordado quando o tiver.
- Junte os custos de compra: IMT e Imposto do Selo, escritura, registos e as obras antes do primeiro inquilino.
- Escreva a renda mensal e a vacância: a parte do ano em que conta ter o imóvel vazio.
- Junte as despesas anuais: IMI, condomínio, seguro, manutenção e gestão.
- Marque o crédito, se houver financiamento, e escreva o valor, a taxa e o prazo.
- Leia o resultado e as fórmulas por baixo. Copie-o como texto para enviar ou guardar com as suas notas.
As fórmulas, com um exemplo
Um imóvel de 250.000 € com 20.000 € de custos de compra, 1.100 € de renda por mês, 5% de vacância, 2.400 € de despesas por ano e um crédito de 175.000 € a 3,5% durante 30 anos:
- Yield bruta: renda mensal × 12 ÷ preço de compra. 13.200 € ÷ 250.000 € = 5,28%.
- Rendimento líquido: renda anual − vacância − despesas. 13.200 € − 660 € − 2.400 € = 10.140 €.
- Taxa de capitalização: rendimento líquido ÷ preço de compra. 10.140 € ÷ 250.000 € = 4,06%.
- Yield líquida: rendimento líquido ÷ (preço de compra + custos de compra). 10.140 € ÷ 270.000 € = 3,76%.
- Cash flow anual: rendimento líquido − prestações. A prestação é de 785,83 € por mês, logo 10.140 € − 9.429,94 € = 710,06 €, ou 59,17 € por mês.
- Cash on cash: cash flow anual ÷ capital investido. 710,06 € ÷ (270.000 € − 175.000 €) = 0,75%.
Yield bruta, yield líquida e taxa de capitalização: o que muda
Os quatro valores respondem a perguntas diferentes, por isso compare um imóvel com outro usando sempre o mesmo.
| Valor | O que conta | A dividir por | A que responde |
|---|---|---|---|
| Yield bruta | A renda, por inteiro | Preço de compra | Quanto representa a renda face ao preço, antes de qualquer custo? |
| Taxa de capitalização | Renda menos vacância e despesas | Preço de compra | Quanto rende o imóvel face ao preço, sem contar com o crédito? |
| Yield líquida | Renda menos vacância e despesas | Preço mais custos de compra | Quanto rende face a tudo o que se pagou para o comprar? |
| Cash on cash | Rendimento líquido menos prestações | Capital que investiu | Quanto rende, num ano, o dinheiro que pôs do seu bolso? |
O que os valores deixam de fora
- O imposto sobre as rendas: as rendas costumam pagar imposto, e as regras dependem do país e do proprietário. Um contabilista pode dizer o que se aplica.
- A evolução do preço e da renda: os valores descrevem um ano com os números que escreveu, e nada dizem sobre quanto o imóvel virá a valer.
- A parte da prestação que amortiza: o cash flow conta a prestação inteira como saída, embora parte dela reduza a dívida.
- As suas hipóteses: mais vacância ou uma obra grande mudam o resultado. Repita as contas com os custos que receia, não só com os que espera.
Vender a investidores: as contas e depois o imóvel
Se é consultor imobiliário, o investidor faz estas contas antes de pedir uma visita. Envie-lhe os valores com os números por trás, para ele próprio poder alterar qualquer hipótese, e diga de onde vêm a renda e as despesas.
A seguir, o investidor quer ver o que está a comprar, e pode viver noutra cidade. Numa visita virtual Vistura cada divisão é uma foto 360, e ele percorre o imóvel inteiro a partir de um único link, no telemóvel ou no computador, antes de marcar uma visita. Cria a visita com as suas fotos 360 e partilha o link com as contas.
Perguntas
Como se calcula a rentabilidade de um imóvel arrendado?
A yield bruta é a renda anual a dividir pelo preço de compra. A yield líquida retira a vacância e as despesas anuais à renda e divide pelo preço mais os custos de compra. Escreva os valores acima e a calculadora mostra ambas.
Qual é a diferença entre yield bruta, yield líquida e cap rate?
A yield bruta usa a renda inteira, sem custos. A taxa de capitalização (cap rate) retira primeiro a vacância e as despesas. A yield líquida retira as mesmas despesas e ainda soma os custos de compra ao preço, por isso fica um pouco abaixo da taxa de capitalização.
Qual é uma boa yield?
Não há um valor único. A yield varia com o mercado, o tipo de imóvel e o momento, e um valor mais alto pode refletir mais risco. Esta calculadora mostra as contas e não as classifica: compare com imóveis semelhantes na mesma zona.
A prestação do crédito entra na taxa de capitalização?
Não. As prestações não fazem parte do rendimento líquido, por isso a taxa de capitalização é a mesma seja qual for o financiamento. O crédito aparece no cash flow e no cash on cash.
Porque é que o cash on cash mostra um traço?
O crédito cobre o preço e os custos de compra, por isso não há capital investido para servir de divisor. O cash flow continua a aparecer.
Isto é aconselhamento financeiro?
Não. Dá estimativas a partir dos valores que escreve e não recomenda nenhum investimento. Um consultor financeiro ou um contabilista pode olhar para a sua situação.
Os meus valores ficam guardados ou são enviados?
Ficam guardados neste navegador, para os encontrar quando voltar, e nada é enviado para a Vistura nem para outro lado. "Limpar os valores" apaga-os.
O seu próximo imóvel, num tour
Uma foto 360 por divisão, ligadas entre si e partilhadas num só link.
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