Calculadora de rentabilidad del alquiler
Calcula la rentabilidad bruta y neta, la tasa de capitalización, el cash on cash y el flujo de caja de una vivienda en alquiler. Gratis, sin cuenta.
Tus cifras se quedan en tu dispositivoGratis, sin cuentaActualizado en
Resultado
Escribe el precio de compra y el alquiler mensual para ver el resultado.
Estimaciones a partir de las cifras que has escrito, antes de impuestos sobre el alquiler. No es asesoramiento financiero.
Para calcular la rentabilidad de un alquiler, divide el alquiler anual entre el precio de la vivienda: 13.200 € de alquiler en una vivienda de 250.000 € dan una rentabilidad bruta del 5,28 %. La rentabilidad neta resta la desocupación y los gastos anuales, y suma al precio los gastos de compra. Escribe el precio, los gastos de compra, el alquiler, la desocupación y los gastos, y esta calculadora muestra la rentabilidad bruta y neta, la tasa de capitalización, el cash on cash y el flujo de caja; añade una hipoteca para contar con las cuotas. Da estimaciones a partir de las cifras que escribes. No es asesoramiento financiero, y no dice si conviene comprar una vivienda.
Hecho por Vistura, la plataforma de tours virtuales para inmobiliarias
| Lo que escribes | Precio de compra, gastos de compra, alquiler mensual, desocupación y gastos anuales; si quieres, el importe, el tipo y el plazo de la hipoteca. |
|---|---|
| Lo que obtienes | Rentabilidad bruta, rentabilidad neta, tasa de capitalización, cash on cash, y flujo de caja mensual y anual, cada uno con su fórmula con tus cifras. |
| Hipoteca | Un préstamo con cuota mensual constante. Cualquier tipo desde el 0 %. |
| Fuera de las cuentas | El impuesto sobre el alquiler, la evolución del alquiler o del precio, y la venta de la vivienda. |
| Privacidad | Funciona en tu navegador. No se envía nada de lo que escribes (Política de privacidad). |
| Precio | Gratis, sin cuenta. |
Después de las cuentas, enseña la vivienda
Vistura es un software de tours virtuales para inmobiliarias. Cada estancia de la vivienda es una foto 360, y el inversor la recorre desde un único enlace que compartes.
Una foto 360 por estancia. 
En el editor, arrastra una estancia hasta su puerta y las dos quedan conectadas. 
Los compradores abren el enlace en cualquier móvil, pasan de una estancia a otra y pueden enviarte una pregunta desde el propio tour.
Plan Gratis: 3 tours online a la vez, con la marca Vistura. Pro: tours online ilimitados, con tu logotipo y tus colores.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio de compra: el precio pedido para una primera estimación, el acordado cuando lo tengas.
- Añade los gastos de compra: impuestos de la compraventa, notaría, registro y las obras antes del primer inquilino.
- Escribe el alquiler mensual y la desocupación: la parte del año en la que cuentas con tener la vivienda vacía.
- Añade los gastos anuales: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y gestión.
- Marca la hipoteca si hay financiación, y escribe el importe, el tipo y el plazo.
- Lee el resultado y las fórmulas debajo. Cópialo como texto para enviarlo o guardarlo con tus notas.
Las fórmulas, con un ejemplo
Una vivienda de 250.000 € con 20.000 € de gastos de compra, 1.100 € de alquiler al mes, un 5 % de desocupación, 2.400 € de gastos al año y una hipoteca de 175.000 € al 3,5 % a 30 años:
- Rentabilidad bruta: alquiler mensual × 12 ÷ precio de compra. 13.200 € ÷ 250.000 € = 5,28 %.
- Ingreso neto: alquiler anual − desocupación − gastos. 13.200 € − 660 € − 2.400 € = 10.140 €.
- Tasa de capitalización: ingreso neto ÷ precio de compra. 10.140 € ÷ 250.000 € = 4,06 %.
- Rentabilidad neta: ingreso neto ÷ (precio de compra + gastos de compra). 10.140 € ÷ 270.000 € = 3,76 %.
- Flujo de caja anual: ingreso neto − cuotas. La cuota es de 785,83 € al mes, así que 10.140 € − 9.429,94 € = 710,06 €, o 59,17 € al mes.
- Cash on cash: flujo de caja anual ÷ dinero invertido. 710,06 € ÷ (270.000 € − 175.000 €) = 0,75 %.
Rentabilidad bruta, neta y tasa de capitalización: qué cambia
Las cuatro cifras responden a preguntas distintas, así que compara una vivienda con otra usando siempre la misma.
| Cifra | Qué cuenta | Dividido entre | A qué responde |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | El alquiler, entero | Precio de compra | ¿Cuánto supone el alquiler frente al precio, antes de cualquier gasto? |
| Tasa de capitalización | Alquiler menos desocupación y gastos | Precio de compra | ¿Cuánto rinde la vivienda frente a su precio, sin contar la hipoteca? |
| Rentabilidad neta | Alquiler menos desocupación y gastos | Precio más gastos de compra | ¿Cuánto rinde frente a todo lo pagado para comprarla? |
| Cash on cash | Ingreso neto menos cuotas | Dinero que pones tú | ¿Cuánto rinde en un año el dinero que has puesto de tu bolsillo? |
Lo que las cifras dejan fuera
- El impuesto sobre el alquiler: el alquiler suele tributar, y las reglas dependen del país y del propietario. Un asesor fiscal puede decirte qué se aplica.
- La evolución del precio y del alquiler: las cifras describen un año con los números que has escrito, y no dicen nada de lo que valdrá la vivienda.
- La parte de la cuota que amortiza: el flujo de caja cuenta la cuota entera como salida, aunque una parte reduce la deuda.
- Tus supuestos: más desocupación o una obra grande cambian el resultado. Repite las cuentas con los gastos que temes, no solo con los que esperas.
Vender a inversores: las cuentas y luego la vivienda
Si eres agente inmobiliario, el inversor hace estas cuentas antes de pedir una visita. Envíale las cifras con los números detrás, para que pueda cambiar él mismo cualquier supuesto, y di de dónde salen el alquiler y los gastos.
Después, el inversor quiere ver lo que compra, y puede vivir en otra ciudad. En un tour virtual de Vistura cada estancia es una foto 360, y recorre la vivienda entera desde un único enlace, en el móvil o en el ordenador, antes de organizar una visita. Creas el tour con tus fotos 360 y compartes el enlace con las cuentas.
Preguntas
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso en alquiler?
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra. La neta resta al alquiler la desocupación y los gastos anuales, y divide entre el precio más los gastos de compra. Escribe las cifras arriba y la calculadora muestra las dos.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta, neta y cap rate?
La bruta usa el alquiler entero, sin gastos. La tasa de capitalización (cap rate) resta primero la desocupación y los gastos. La neta resta los mismos gastos y además suma los gastos de compra al precio, así que queda algo por debajo de la tasa de capitalización.
¿Qué rentabilidad se considera buena?
No hay una cifra única. La rentabilidad varía según el mercado, el tipo de vivienda y el momento, y una cifra más alta puede reflejar más riesgo. Esta calculadora muestra las cuentas y no las califica: compara con viviendas parecidas de la misma zona.
¿La hipoteca entra en la tasa de capitalización?
No. Las cuotas no forman parte del ingreso neto, así que la tasa de capitalización es la misma sea cual sea la financiación. La hipoteca aparece en el flujo de caja y en el cash on cash.
¿Por qué el cash on cash muestra un guion?
La hipoteca cubre el precio y los gastos de compra, así que no hay dinero invertido entre el que dividir. El flujo de caja se sigue mostrando.
¿Es asesoramiento financiero?
No. Da estimaciones a partir de las cifras que escribes y no recomienda ninguna inversión. Un asesor financiero o fiscal puede estudiar tu situación.
¿Se guardan o se envían mis cifras?
Se guardan en este navegador, para que las encuentres al volver, y no se envía nada a Vistura ni a ningún otro sitio. "Borrar las cifras" las elimina.
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